TS Cấn Văn Lực: Nói thị trường BĐS khủng hoảng, suy thoái là hơi bi quan

Lượng vốn chảy vào thị trường BĐS giai đoạn này sẽ ưu tiên nhu cầu thực, tiêu dùng thực

Đó là nhận định được các chuyên gia, khách mời trong Landshow số 32 của VTV Money với chủ đề "Ngân hàng nới room, bất động sản khởi sắc?" đồng tình.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa tăng chỉ tiêu tín dụng (room) năm 2022 thêm khoảng 1,5% - 2% cho toàn hệ thống ngân hàng. Theo tính toán, khoảng 240.000 tỷ đồng vốn sẽ được đưa thêm vào nền kinh tế. Nhiều chuyên gia và người trong ngành kỳ vọng nguồn vốn tín dụng sẽ đến tay người mua nhà để ở thật, từ đó thị trường nhà đất ít nhiều cũng được tiếp sức.

Chủ tịch HĐQT Phố Xanh Group, bà Nguyễn Khánh Huyền cho biết: Những người đầu cơ sẽ phải xem xét và phân tích trong giai đoạn này. Đây không phải là giai đoạn vàng cho đầu cơ mà là giai đoạn cho những người có nhu cầu thực, tiêu dùng thực.

Bà Huyền lấy ví dụ như bất động sản Phố Xanh hoàn toàn làm về thổ cư, nhu cầu sử dụng thực tại thị trường Hà Nội thì khách hàng vẫn được đáp ứng nhu cầu nguồn vốn cho nhu cầu thực tế sử dụng, thực tế tiêu dùng.

MC chia sẻ với các vị khách mời trong chương trình Landshow số 32 một vài số liệu theo thống kê, khảo sát của batdongsan.com.vn:

• - Trong quý 4, lượt tìm mua bất động sản trong thị trường thành phố Hồ Chí tăng đến 18%
• - 70% hộ gia đình có thu nhập từ 40 đến 70 triệu thì vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản nữa.
• - Gần một nửa người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua nhà trong vòng 1 năm tới.
• - 79% người có 2 bất động sản thì cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần.

Làm sao để kiểm soát được dòng vốn tín dụng vào “nhu cầu thật” thay vì chảy sang túi những dòng vốn đầu cơ? – câu hỏi được một khán giả đặt ra với các vị khách mời trong chương trình.

TS Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV phân tích, những hồ sơ giải ngân trong giai đoạn này sẽ được ngân hàng rà soát rất kỹ. Đương nhiên những hồ sơ này phải tốt về pháp lý và phải đáp úng nhu cầu thực.

“Bởi vì nếu bây giờ ta cho vay đầu cơ thì xin thưa là cả những người đầu cơ và cả những người cho vay đều rủi ro. Tương lai bất định, lãi suất thì cao, thị trường cũng chưa biết là sẽ đi theo hướng như thế nào, lại còn tùy phân khúc” Ông Lực nói thêm

“Thứ hai, bài học kinh nghiệm của cả hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp vừa qua rất quý báu. Họ biết rằng thời điểm này cần thiết giải ngân như thế nào.

Thứ ba, Thủ tướng chỉ đạo, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu, Bộ tài chính yêu cầu… Tôi nghĩ rằng ai đó cũng không dại gì làm sai nguyên tắc hiện nay” Ông Lực đưa ra 3 lý do.

Lại có khán giả sau đó phản hồi với ý kiến của TS Cấn Văn Lực, khi cho rằng lãi suất hiện tại khá cao và chỉ nới room thôi là chưa đủ, nếu không đi kèm với hạ lãi suất.

Theo ông Lực, việc hạ lãi suất hiện nay là không thể, bởi lẽ:

• - Toàn bộ mặt bằng lãi suất trên toàn cầu đã và đang tăng lên. Mỹ từ đầu năm đến nay tăng 6 lần lãi suất và khoảng 4%/năm bằng đồng USD.
• - Huy động vốn đầu vào lãi suất tăng rất nhanh nên lãi suất cho vay không thể giảm.
• - Kỳ vọng lạm phát của Việt Nam năm tới mức độ cao hơn, từ 4% đến 4,5%.

TS Cấn Văn Lực: Nói thị trường BĐS khủng hoảng, suy thoái, tôi bảo nói thế là hơi bi quan.

Cũng trong Landshow số 32, TS Cấn Văn Lực đưa ra quan điểm khi được hỏi về sự khác nhau về tình hình của ngành BĐS hiện nay với giai đoạn bong bóng BĐS hơn 10 năm về trước.

“Rất nhiều ý kiến gần đây nói rằng BĐS chúng ta nào là khủng hoảng, nào là suy thoái. Tôi bảo nói thế là hơi bi quan. Đây là một cú điều chỉnh, là cú điều chỉnh cần thiết. Trên thế giới năm nay giá BĐS cũng giảm, giao dịch BĐS cũng bị giảm trên toàn cầu, không chỉ riêng Việt Nam”

Ông Lực nhấn mạnh, khi BĐS suy thoái hay khủng hoảng, giá giảm kinh khủng. Như năm 2012, có những doanh nghiệp chiết khấu đến 80%. Bây giờ không có chuyện đó xảy ra, có giảm giá, khuyến mại cũng chỉ 10% - 30%.

Một lý do nữa, theo TS Cấn Văn Lực, đó là bối cảnh đã rất khác so với trước, cả về vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp và tính chất thị trường BĐS, đã vững chắc hơn trước rất nhiều.

Ông Lực phân tích, giai đoạn năm 2011 – 2012, khó khăn từ lĩnh vực tài chính ngân hàng lan sang lĩnh vực BĐS. Bây giờ không phải như vậy.

Tăng trưởng kinh tế giai đoạn đó rất thấp, chỉ từ 5% - 5,5% trong khi lạm phát cao tới 18% (năm 2011). Tình hình hiện nay ngược lại, tăng trưởng kinh tế của chúng ta cao (8%), lạm phát thấp, năm nay 3,2%, năm tới có thể nhích lên cũng là 4%. Tỷ giá lúc đó điều chỉnh kinh khủng, một đêm điều chỉnh tăng tới 9,3%.

Thực lực của doanh nghiệp hiện nay tốt hơn rất nhiều so với trước đây. Thời điểm đó các doanh nghiệp đa số là đầu cơ, là lỗ, là bong bóng. Hiện nay, nhìn vào các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, lợi nhuận trước thuế của họ vẫn tăng.

Một yếu tố nữa là giá BĐS. Thời điểm 2009-2010 giá BĐS tăng vọt, sau đó chủ đầu tư phải chiết khấu. Hiện nay có thể có mức chiết khấu 30% - 35% nhưng xảy ra ở một số chủ đầu tư, một số dự án, không phải đại trà thị trường.

Bên cạnh đó, đa số tiền vẫn có, nhưng vấn đề do tâm lý chờ bắt đáy hoặc niềm tin, có nên đầu tư thời điểm này không,…

“So sánh như vậy để thấy rằng, chúng ta hiện nay vững chãi hơn so với thời điểm 10 năm trước. Bản chất không phải khủng hoảng, mà thị trường đang điều chỉnh, cho lành mạnh và bền vững hơn” TS Lực kết luận.