Chia sẻ tại chương trình “Toàn cảnh Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026” do Batdongsan.com.vn tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về dòng vốn, chính sách và nhu cầu.
Theo ông, sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 đến nay, thị trường không còn vận động theo một xu hướng chung mà đang phân hóa rất mạnh. Đây cũng là giai đoạn buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc nếu muốn tồn tại và phát triển.
Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa và thanh lọc mạnh mẽ
Theo TS. Cấn Văn Lực, bức tranh của thị trường hiện nay có thể được mô tả bằng mô hình phục hồi theo "chữ K". Một nhóm doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng cơ hội để mở rộng hoạt động, trong khi nhóm còn lại tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời khỏi thị trường.
Ông dẫn số liệu cho thấy, trong khoảng 110.000 - 120.000 doanh nghiệp thành lập mới của cả nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản ghi nhận khoảng 6.000 doanh nghiệp mới nhưng cũng có khoảng 4.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động.
Theo ông, đây là quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.
Mặc dù trải qua nhiều biến động, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Hoạt động kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 3,5% GDP, trong khi lĩnh vực xây dựng đóng góp trên 6%. Tổng cộng hai lĩnh vực này chiếm khoảng 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới hàng chục ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, logistics và lao động.
Theo TS. Cấn Văn Lực, sự phát triển của thị trường hiện phụ thuộc vào sáu yếu tố cốt lõi, gồm thu nhập của người dân, pháp lý, quy hoạch và hạ tầng, nguồn vốn, quan hệ cung - cầu cùng với công nghệ và dữ liệu.
Trong đó, ông đặc biệt nhấn mạnh vai trò của dữ liệu. Theo ông, thị trường đã bước qua giai đoạn đầu tư theo cảm tính. Minh bạch thông tin về quy hoạch, giá cả và giao dịch sẽ trở thành yếu tố quyết định để doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm rủi ro.
Tín dụng không còn là nút thắt, bài toán lớn nhất nằm ở cơ cấu sản phẩm và năng lực doanh nghiệp
Một trong những quan điểm đáng chú ý được TS. Cấn Văn Lực đưa ra là bất động sản hiện không rơi vào tình trạng thiếu vốn như nhiều người vẫn nhận định.
Theo ông, tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 7,73%, trong khi tín dụng dành cho bất động sản tăng khoảng 7,5%, không cao hơn mức tăng chung.
Đáng chú ý, dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã lên tới khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25% tổng dư nợ của nền kinh tế. Với quy mô rất lớn này, hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục tập trung nguồn vốn quá nhiều vào bất động sản mà phải phân bổ cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác để đảm bảo an toàn.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian qua Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ thị trường như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng; nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%; đồng thời loại trừ một số siêu dự án khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng nhằm tạo thêm dư địa vốn cho nền kinh tế.
Ở thị trường vốn, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 220.000 tỷ đồng. Dù áp lực đáo hạn của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao, tình hình hiện nay đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn năm 2023.
Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện không nằm ở tín dụng mà ở cơ cấu sản phẩm.
Ông cho biết giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập trung bình của người dân, mức được đánh giá là rất cao so với nhiều quốc gia. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục lệch pha khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với nhu cầu của số đông.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn chịu áp lực từ chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và phát triển dự án ngày càng tăng, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn hơn.
Theo ông, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thậm chí hướng tới xu hướng mã hóa tài sản bất động sản trong tương lai.
Chu kỳ mới sẽ thuộc về doanh nghiệp biết thay đổi
Đánh giá triển vọng thị trường, TS. Cấn Văn Lực cho rằng bất động sản đang có nhiều động lực mới để phục hồi.
Hiện Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng trên cả nước, quy mô vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Theo ông, nếu mỗi năm xử lý được 20% dự án tồn đọng, tức khoảng gần 700.000 tỷ đồng sẽ thêm động lực tăng trưởng kinh tế.
Bên cạnh đó, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án bất động sản trên cả nước, đồng thời đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.
TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng việc chuẩn hóa đội ngũ môi giới, hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp sẽ là những yêu cầu bắt buộc trong giai đoạn tới.
Theo ông, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không còn là cuộc đua sở hữu nhiều quỹ đất hay sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Thay vào đó, doanh nghiệp muốn phát triển bền vững cần tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực, kiểm soát tốt dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao năng lực quản trị.
"Thị trường hiện không thiếu cơ hội, cũng không thiếu chính sách hỗ trợ. Vấn đề là doanh nghiệp có đủ năng lực để thích ứng với cuộc chơi mới hay không", TS. Cấn Văn Lực nhận định.
.jpg "Cập nhật số liệu CTCK ngày 17/7: Xuất hiện khoản lỗ đầu tiên của ngành chứng khoán quý 2/2026")
.jpg "Nước Mỹ chật vật bám đuôi xe điện Trung Quốc, bộ 3 Detroit lao đao")
.jpg "Mở rộng tuyến cao tốc huyết mạch dài gần 100 km về miền Tây, CII huy động kỷ lục hơn 27.000 tỷ đồng từ 6 ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank, TPBank và VPBank")
