Trung Quốc dỡ bỏ lệnh cấm 6 năm trước để giải cứu bất động sản

Được thông báo từ ngày 28/11 năm ngoái, chương trình thí điểm do Ủy ban chứng khoán Trung Quốc (CSRC) thực hiện là một trong 5 biện pháp hỗ trợ mới nhằm giúp các nhà phát triển bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn mới và tái khởi động các dự án nhà ở đang bị chậm tiến độ.

Cách đây 6 năm, Trung Quốc ban hành chính sách cấm dòng vốn PE đầu tư vào các dự án nhà ở tại 16 thành phố lớn. Mục tiêu khi đó là để hạ nhiệt thị trường bất động sản đang phát triển quá nóng. Giờ đây, khi thị trường rơi vào chu kỳ ảm đạm, lệnh cấm bị dỡ bỏ.

Các quỹ PE sẽ được phép đầu tư trực tiếp vào các dự án nhà ở, bao gồm cả những dự án chưa hoàn thành. Ngoài ra họ còn có thể cung cấp khoản vay hoặc bảo lãnh cho các công ty và dự án mà họ đang đầu tư.

CSRC đã ban hành các hướng dẫn từ tháng 2 và bắt đầu nhận đơn xin cấp phép từ ngày 1/3.

Ai có thể nộp đơn?

CSRC đặt ra những tiêu chí khá cao, gồm nhiều chỉ tiêu về nguồn vốn, tính chuyên nghiệp, khả năng tuân thủ cũng như quản trị rủi ro. Mục tiêu là để đảm bảo các nhà đầu tư có thể kiểm soát rủi ro tiềm ẩn trong những quỹ PE vốn thường có kỳ hạn dài và quy mô lớn. Đồng thời cũng để ngăn chặn các nhà phát triển bất động sản tăng tỷ lệ đòn bẩy thông qua các quỹ PE.

1 công ty PE muốn thành lập quỹ đầu tư bất động sản sẽ phải có vốn đăng ký ít nhất 20 triệu nhân dân tệ (tương đương 2,9 triệu USD), cao gấp đôi so với vốn tối thiểu của 1 công ty PE nói chung.

Ngoài ra công ty đó cần có ít nhất 8 chuyên gia có ít nhất 3 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản. Trong số 8 người đó, có ít nhất 3 người có kinh nghiệm 5 năm trở lên.

Một số người trong ngành cho biết với những quy định này, tối đa sẽ chỉ có 20 công ty PE đủ điều kiện. Tính đến cuối năm 2022, trên cả Trung Quốc có 838 quỹ PE bất động sản quản lý lượng tài sản đạt tổng cộng 404,3 tỷ nhân dân tệ, chỉ bằng 2% tổng tài sản mà các công ty PE quản lý.

Tiêu chí cho các nhà đầu tư

Những nhà đầu tư rót tiền vào 1 quỹ PE bất động sản sẽ phải đầu tư tối thiểu 10 triệu nhân dân tệ trong vòng gọi vốn đầu tiên. Nguồn vốn huy động từ các nhà đầu tư cá nhân không được vượt quá 20% tổng vốn của quỹ.

Đồng thời 1 quỹ sẽ phải huy động tối thiểu 30 triệu nhân dân tệ từ các nhà đầu tư trong vòng gọi vốn đầu tiên.

Nhà phát triển bất động sản và các bên liên quan không được phép trở thành nhà đầu tư chính hoặc người kiểm soát các công ty PE này.

Các quỹ PE bất động sản có thể đầu tư vào đâu?

Đối với bất động sản nhà ở, các quỹ PE có thể đầu tư vào những dự án chưa hoàn thành, nhà ở bình dân và các dự án nhà ở cho thuê không được chính phủ trợ cấp. Trong đó có vẻ như Trung Quốc đặc biệt muốn hướng tới giải cứu các dự án đang xây dựng dở dang. Các chủ đầu tư sẽ phải có 5 loại chứng nhận khác nhau trước khi mở bán dự án.

Các quỹ PE bất động sản cũng có thể đầu tư vào các dự án thương mại như các tòa văn phòng và một số dự án cơ sở hạ tầng như nhà kho, đường sá, cơ sở hậu cần, điện nước. Ngoài ra các dự án như trạm gốc 5G, trung tâm dữ liệu và cơ sở hạ tầng cho các loại năng lượng mới sẽ được ưu tiên.

Liệu chương trình này có thể giúp hồi sinh thị trường bất động sản Trung Quốc?

Một số người hoài nghi chương trình này sẽ khó có thể tạo nên đột phá bởi những quy định khá khắt khe. Hơn nữa hiện nay không có nhiều dự án nhà ở đủ sức hấp dẫn đối với các quỹ PE. Thực chất thì những dự án có chất lượng cao không thiếu vốn, trong khi những dự án bán chậm mới kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Những dự án hấp dẫn các quỹ PE chủ yếu tập trung ở những thành phố cấp 1 (như Bắc Kinh, Thượng Hải và Quảng Châu) và vùng lõi của các thành phố chủ chốt như Hàng Châu và Túc Châu. Ở những thành phố nhỏ hơn, có rất nhiều dự án treo và nhiều căn hộ không bán được nhưng các quỹ sẽ không quan tâm vì lợi suất thu về rất thấp, thậm chí họ không thể thoái vốn và bị kẹt vốn tại đó.

Tham khảo Nikkei