Theo báo cáo TP.HCM MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Nguồn cung giữa các phân khúc có sự phân hóa, song tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức tích cực.
Trong quý II/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về tỷ lệ lấp đầy đất KCN với 86,1%, trong khi Đồng Nai đạt 73,1% và Tây Ninh đạt 60,9%.
Đáng chú ý, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm khi quỹ đất tại TP.HCM ngày càng hạn chế. Đồng Nai và Tây Ninh được hưởng lợi nhờ quỹ đất lớn hơn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Sự khác biệt về quỹ đất đang phản ánh rõ vào mặt bằng giá thuê. Giá chào thuê đất KCN bình quân toàn thị trường đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng vẫn tăng 1,7% so với cùng kỳ.
Đồng Nai đang có mức giá cao nhất, khoảng 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tiếp đến là TP.HCM với 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê. Trong khi đó, Tây Ninh ghi nhận mức 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, thấp hơn đáng kể so với hai thị trường còn lại.
Diễn biến này cho thấy Tây Ninh đang có lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút các dự án mới, khi vừa sở hữu quỹ đất dồi dào vừa có mức chi phí tương đối hấp dẫn.
Không chỉ vậy, nguồn cung tương lai tại Tây Ninh cũng đang được chuẩn bị với quy mô lớn. Địa phương đã phê duyệt danh mục 49 KCN với tổng quy mô khoảng 16.000 ha.
Trong khi đó, Đồng Nai đang đẩy mạnh xây dựng ba KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha, còn TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với tổng diện tích khoảng 3.833 ha.
Theo Cushman & Wakefield, sự khác biệt về chiến lược đang hình thành một cấu trúc mới cho thị trường công nghiệp phía Nam: Tây Ninh tập trung mở rộng quỹ đất để đón dòng vốn mới, trong khi TP.HCM và Đồng Nai hướng nhiều hơn tới các ngành có giá trị gia tăng cao.
Đáng chú ý, bên cạnh các dự án đường bộ, hạ tầng đường thủy nội địa đang nổi lên như một động lực tăng trưởng mới của thị trường logistics.
Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam, với tổng vốn đầu tư dự kiến 163,3 triệu USD và kế hoạch khởi công vào cuối năm 2026, được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, giảm chi phí vận tải và áp lực lên hệ thống đường bộ.
Đồng Nai được đánh giá có lợi thế nhờ hệ thống kho bãi ven sông, trong khi TP.HCM tiếp tục củng cố vai trò trung tâm logistics của khu vực.
Tây Ninh cũng có lợi thế địa chiến lược khi nằm trên các tuyến kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, qua đó tạo nền tảng duy trì nhu cầu kho bãi trong trung và dài hạn.
Theo nhận định của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang chuyển từ giai đoạn chuẩn bị sang mở rộng, với vai trò của từng địa phương ngày càng rõ nét hơn.
TP.HCM tiếp tục phù hợp với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics phát triển. Đồng Nai có lợi thế từ sự bứt phá của hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông chiến lược. Trong khi đó, Tây Ninh sở hữu dư địa lớn về quỹ đất và lợi thế chi phí.
Trong 2-3 năm tới, sân bay Long Thành, Vành đai 3, các tuyến cao tốc và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục nâng cao khả năng kết nối vùng.
Ở phân khúc kho xây sẵn, thị trường dự kiến bổ sung thêm hơn 680.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028, cho thấy các chủ đầu tư vẫn đặt kỳ vọng tích cực vào triển vọng dài hạn của bất động sản công nghiệp phía Nam.
Nhìn tổng thể, thị trường đang chuyển từ câu chuyện “có thêm bao nhiêu quỹ đất” sang “quỹ đất nằm ở đâu, kết nối thế nào và đáp ứng tiêu chuẩn gì”. Đây cũng được xem là yếu tố quyết định lợi thế cạnh tranh của TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh trong chu kỳ tăng trưởng mới.
