Tin xấu “dồn dập” với các mặt bằng bán lẻ đắc địa bậc nhất TPHCM, phải chăng chu kỳ 10 năm xuất hiện?

Ngày 26/8, Starbucks Reserve tại số 11-13 Hàn Thuyên, P.Bến Nghé, quận 1 chính thức đóng cửa sau 7 năm hoạt động. Ngay khi có thông tin trả mặt bằng, chủ nhà rao thuê với mức tăng 50 triệu đồng so với giá cũ, từ 700 triệu đồng/tháng lên 750 triệu đồng/tháng, tương đương 9 tỉ đồng/năm.

Ngày 16/9, trên mạng xã hội xôn xao thông tin doanh nghiệp của ông Quách Thái Công trả lại mặt bằng ở 66-68 Hai Bà Trưng (quận 1, Tp.HCM). Tuy nhiên sau đó, ông Thái Công khẳng định không hề có dự định trả mặt bằng như tin đồn. Mặt bằng này toạ lạc ở vị trí đắc địa ngay ngã tư Hai Bà Trưng giao với Nguyễn Siêu, nhìn ra Công Trường Lam Sơn cùng tòa nhà Park Hyatt Saigon.

Theo thông tin đăng thuê từ một số môi, giá cho thuê mặt bằng toà nhà Thái Công là 45.000 USD/tháng, tương đương hơn 1,1 tỷ đồng/tháng. Mặt bằng có diện tích cho thuê 1.517m2, diện tích sử dụng 1.400m2, kết cấu một tầng trệt và 7 tầng lầu. Thời hạn cho thuê 5-10 năm, người thuê phải đặt cọc 3 tháng và thanh toán 3 tháng/lần.

Hay, mới đây, trên fanpage chính thức của McDonald's đã thông báo đóng cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam sau 10 năm hoạt động - McDonald's Bến Thành (Quận 1, Tp.HCM) vào 2h sáng ngày 19/9/2024.

Mặc dù McDonald's Bến Thành không công bố nguyên nhân đóng cửa nhưng nhiều người cho rằng, nhiều khả năng là do không gánh nổi giá thuê mặt bằng. Bởi lẽ, McDonald's Bến Thành tọa lạc ở vị trí gần chợ Bến Thành, phố Tây Bùi Viện, phố đi bộ Nguyễn Huệ… dễ dàng di chuyển, và đây cũng là những vị trí vàng có giá thuê đắt đỏ tại khu trung tâm Tp.HCM.

Khảo sát gần đây cho thấy, dù tỉ lệ mặt bằng trống tại các tuyến đường trung tâm Tp.HCM như Hai Bà Trưng, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Trần Hưng Đạo, Lý Tự Trọng, ... đã giảm so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng nhiều mặt bằng ở vị trí đắc địa vẫn để trống khá nhiều. Trong đó, có một số mặt bằng góc hai mặt tiền "phơi nắng" thời gian dài. 

Thời gian qua, việc mặt bằng ở vị trí đắc địa có giá thuê hàng trăm đến hàng tỉ đồng/tháng trả ra không còn là chuyện hiếm gặp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá thuê cao, trong khi kinh doanh gặp khó khăn nên các thương hiệu rời đi. Có nhiều thương hiệu gắn bó hàng chục năm tại tuyến đường nhưng vì không thoả thuận được việc gia hạn hợp đồng nên thông báo đóng cửa. 

Có thể thấy những biến động kinh tế và xu hướng phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã phần nào ảnh hưởng đến các quyết định của khách thuê. Theo những người trong cuộc, các nhãn hàng  có thương hiệu đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Thay vì mở rộng ồ ạt, các thương hiệu sẽ chọn lọc địa điểm kỹ càng, tinh gọn hệ thống cửa hàng, bộ máy quản lý để tập trung nâng cao chất lượng và trải nghiệm dịch vụ. 

Trong đó, các thương hiệu quốc tế mới sẽ ưu tiên chọn mặt bằng bán lẻ trong TTTM hơn là thuê nhà phố vì nhiều lợi thế như lưu lượng khách hàng tốt và có sẵn, không gian tích hợp mua sắm giải trí, giá thuê, vận hành chuyên nghiệp, chi phí đầu tư cho cửa hàng thấp, đa dạng diện tích...

Trước động thái các brand lần lượt trả mặt bằng trung tâm cũng đặt ra câu hỏi: Có hay không xuất hiện chu kì 10 năm của thị trường bất động sản cho thuê. Trong chu kì đó, sự thay đổi mô hình kinh doanh thể hiện rõ nét. Thay vì chọn vị trí đắc địa, họ sẽ có xu hướng thuê mặt bằng nhỏ hơn nhưng có thể mở được nhiều chuỗi hơn, cùng chi phí. 

Khi bên cho thuê không muốn giảm giá thì bên đi thuê cũng cân nhắc rất kỹ bài toán về chi phí, doanh thu, lợi nhuận. Cuộc chơi  thay đổi có thể chưa tạo ra sự hạ nhiệt về giá cho thuê nhà phố trung tâm nhưng ít ra có thể khiến bên sở hữu tài sản thuê cân nhắc lại các chi phí. Dẫu theo những người trong cuộc điều này rất khó diễn ra nhưng những áp lực cạnh tranh cùng việc mặt bằng bỏ trống nhiều có thể khiến các bên tính toán lại trong thời gian tới.