Thị trường bất động sản nhìn từ góc độ pháp lý: Hai kịch bản của Luật Đất đai

Một trong những nội dung đổi mới nổi bật của Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được thảo luận tại Quốc hội cũng thể hiện ý chí này. Qua các ý kiến thảo luận, đóng góp về dự án luật, chia sẻ tại một báo cáo mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết đang có hai luồng quan điểm.

Thứ nhất, Nhà nước chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Thứ hai, nên khuyến khích chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, hạn chế thu hồi đất để giảm tối đa “lợi ích nhóm” trong thu hồi, tránh khiếu kiện về đất đai.

Kịch bản 1: Giao đất thông qua thu hồi, đấu giá, đấu thầu

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản đối với đất đã được giải tỏa, đền bù, hay nói cách khác đó là “đất sạch”.

Ông Đính cho biết, khi đấu thầu lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước thực hiện khâu giải phóng mặt bằng. Các dự án nhà ở được triển khai sẽ căn cứ vào quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở và có đăng ký kế hoạch sử dụng đất hằng năm với cấp tỉnh. Tuy nhiên, để thực hiện được việc này, chính sách giá cần phải được xác định phù hợp để tạo sự đồng thuận cao của người dân.

Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành luật Đất đai năm 2013 đánh giá khá lạc quan về việc thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, khi khẳng định việc thu hồi đất đã đảm bảo lợi ích của các bên liên quan trong chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được hài hòa hơn; đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi được bảo đảm tốt hơn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, kể cả là thu hồi rồi đấu giá hay đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng chưa thỏa đáng hoặc còn sai phạm chính là nguồn cơn của khiếu kiện đất đai thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy xấu.

Các báo cáo về khiếu nại, tố cáo trong nhiều năm qua đều cho thấy 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai. Trong đó, nguyên nhân chính là việc nhà nước thu hồi đất với giá rẻ sau đó giao cho doanh nghiệp “phân lô, bán nền” với giá cao hơn gấp nhiều lần dẫn tới bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Kịch bản 2: Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân

Báo cáo đánh giá tác động do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo gửi trong hồ sơ Dự án Luật đã cho rằng, Nhà nước không nên thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Theo ghi nhận của ông Đính, trên thực tế có rất nhiều trường hợp mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận nhưng không thể thỏa thuận để nhận góp vốn/nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được mà vẫn còn một số diện tích chủ đầu tư không thể thỏa thuận được do người sử dụng đất không hợp tác. Điều này làm cho chủ đầu tư không thể thực hiện được dự án đầu tư dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, lãng phí nguồn lực của chủ đầu tư, nguồn lực đất đai.

Tại Hà Nội hay TP.HCM, tình trạng nhiều dự án, công trình xây dựng chậm tiến độ, chậm triển khai, thậm chí bị “treo” suốt hàng chục năm trời đang trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm “nham nhở” bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của các đô thị.

Khốn đốn cơ chế chuyển nhượng 

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, từ năm 2016 đến nay:

Ông Đính cho biết, có doanh nghiệp bất động sản đã chia sẻ khi triển khai dự án nhà ở đô thị, mất trên chục năm vẫn chưa thể bồi thường được cho một số hộ dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án, bởi các thửa đất cuối cùng thường thuộc về giới “đầu cơ” đất đai. Có những dự án cao cấp chưa đến 10ha tại TP.HCM cũng nằm bất động gần chục năm trời do vướng 2% diện tích đất không thể đền bù.

Vị chuyên gia cho rằng, dễ nhận thấy nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án trên bị chậm trễ là do khó khăn trong bồi thường, giá đền bù chưa thống nhất được với người dân.

Trong hàng loạt dự án treo tại TP.HCM, đáng kể đến nhất là những dự án dù đã được quy hoạch hàng chục năm nhưng đến nay vẫn không có chuyển biến. Người dân sống trong những khu quy hoạch này gặp vô số khó khăn khi không thể thực hiện việc sửa chữa, xây dựng hoặc thế chấp nhà ở cho ngân hàng…

Theo khảo sát của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, nhiều dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trước khi dự án được phê duyệt. Ngoài ra, việc chênh lệch giá bán đất đô thị với tiền đền bù đất nông nghiệp rất nhiều lần gây bức xúc trong nhân dân… Nhiều dự án người dân đòi đền bù 650.000 đồng/m2, doanh nghiệp cũng đồng ý. Nhưng tỉnh lại không nhất trí do sợ người dân ở các dự án xung quanh đã nhận bồi thường thấp hơn sẽ khiếu kiện…

Tóm lại, ông Đính cho rằng, với hai phương án nêu trên đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên duyệt phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường chưa được cải thiện rõ ràng.

"Nếu không áp dụng hình thức thu hồi đất, thì chắc chắn nhiều dự án rất khó khả thi. Vấn đề đặt ra hiện nay là làm sao đảm bảo hài hoà lợi ích nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Đảm bảo bằng cách nào thì phải có cơ chế đền bù theo giá thị trường. Tuy nhiên, thế nào là giá thị trường? Và cả hai phương án nêu trên đều có điểm chung là chưa được thể chế hoá đầy đủ để xác định được giá thị trường hoặc nếu được thể chế hoá và đảm bảo khả năng thực thi thì cũng cần tới ít nhất đến giữa năm 2024 khi Luật Đất đai có hiệu lực và phải cộng thêm khoảng 3 năm nữa để triển khai được dự án thì nguồn cung mới trở nên phong phú, đa dạng hơn.

Đó sẽ là một chặng đường rất dài và khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù gặp phải nhiều khó khăn và có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa đi vào suy thoái, bởi sự quan tâm của người dân và nhu cầu vẫn ở mức rất cao", ông Đính cho hay.

Khi phân tích tình hình pháp lý đất đai cho thị trường bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá nhà sẽ tiếp tục tăng mạnh trong ít nhất 3-5 năm nữa, sau đó sẽ có những đợt điều chỉnh mạnh nếu như những vấn đề về pháp lý đầu tư dự án được giải quyết triệt để.