Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi nào quay lại chu kỳ tăng trưởng?

Nhiều yếu tố cản trở thị trường

Dưới tác động của đại dịch, trong năm 2020, công suất thuê khách sạn tại châu Á - Thái Bình Dương đạt mức thấp kỷ lục, dao động từ 25% -40%. Khi đại dịch cơ bản được kiểm soát ở nhiều quốc gia thìhoạt động đầu tư tăng trở lại tích cực.

Báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng của Savills châu Á – Thái Bình Dương cho biết, khối lượng đầu tư vào khách sạn khu vực này đạt 14,9 tỷ USD với 459 thương vụ vào năm 2021, vượt qua mức trung bình 5 năm trước đại dịch là 14,6 tỷ USD.

Tiêu biểu trong số đó là việc hai tập đoàn Nhật Bản, Tập đoàn Kintetsu và Tập đoàn Seibu đã chuyển nhượng danh mục đầu tư khách sạn của họ cho các quỹ nước ngoài lần lượt là 500 triệu USD và 1,2 tỷ USD trong năm qua.

Sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ trong 5 tháng đầu năm 2022, khoảng cách giữa người bán và người mua đã được thu hẹp. Khối lượng đầu tư tăng lên 5 tỷ USD trong quý1/2022, tăng 5,3% theo quý và 86,9% theo năm.

Riêng tại Việt Nam, tại các địa điểm ven biển như Vũng Tàu – Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, trong mùa hè năm 2022, nhiều khách sạn và resort ghi nhận tốc độ hồi phục ấn tượng, một số resort thành công trong việc thu hút khách nội địa thậm chí kỳ vọng đạt mức công suất 50-70%. Tuy nhiên, để hoạt động du lịch có thể đạt được mức như năm 2019,Việt Nam vẫn phải chờ đến khi thị trường khách quốc tế hoàn toàn khôi phục.

Đánh giá về kết quả này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á-Thái Bình Dương cho biết, hoạt động kinh doanh khách sạn và resort đang khôi phục trở lại sau đại dịch. Công suất và giá phòng ghi nhận sự cải thiện ở khắp mọi nơi trên thế giới và thị trường Việt Nam cũng không ngoại lệ. Kỳ nghỉ hè năm nay được xem là bước tái khởi động đầy lạc quan tại các điểm đến du lịch.

Bức tranh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu hồi phục, tuy nhiên vị chuyên gia của Savills này đánh giá hiện nay có ba yếu tố chính đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của hai thị trường khách Trung Quốc và khách Nga.

“Chúng tôi kỳ vọng nguồn cầu sẽ hoàn toàn khôi phục vào năm 2024. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nguồn cầu, ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung”, ông Mauro Gasparottinói.

Ông Mauro Gasparotti ước tính, với tốc độ tăng trưởng nguồn cung 20% mỗi năm, trong vài năm tới nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước.

Cần thời gian hồi phục

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE cho biết, sau thời gian dài bùng nổ, thị trường đang bị xem là bão hòa, cộng thêm các vấn đề pháp lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng với căn hộ nghỉ dưỡng. Nhìn nhận thực tế này, các nhà phát triển bất động sản cũng từ từ ra hàng.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, theo ông Mauro Gasparotti, thị trường này tại Việt Nam còn nhiều tiềm năng. Chỉ tính riêng trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng lượt khách quốc tế cao nhất đạt 16,9% trong giai đoạn 2009-2019. Cùng với đó nguồn cung phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung cao cấp cũng tăng lên nhanh chóng từ 14.000 phòng (2009) lên 94.000 phòng hiện nay. Tuy nhiên, ông Mauro Gasparotti cho rằng sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương.

“Cá nhân tôi đã có 14 năm kinh nghiệm tư vấn cho các dự án bất động sản tại Việt Nam và đã chứng kiến nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường. Tôi tin rằng nếu có sự chung tay của cơ quan ban ngành, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn chuyên môn để đưa ra những dự án chất lượng, nắm bắt tốt các xu hướng trên thị trường, chúng ta có thể xây dựng hình ảnh điểm đến trên bản đồ du lịch quốc tế và giúp ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển một cách bền vững”, ông Mauro Gasparotti nói.

Bà Dương Thuỳ Dung dự báo, năm 2024 – 2025 khi khung pháp lý hoàn thiện, thị trường này sẽ quay lại chu kỳ tăng trưởng mới tại cả thị trường cấp 1 (Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa) và thị trường cấp 2 (Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, BàRịa – Vũng Tàu).

Trong đó, bà Dương Thuỳ Dung đánh giá cao thị trường Bình Thuận. Trong giai đoạn 2019 - 2021, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng, mức tăng giá bán tại Bình Thuận vẫn mạnh mẽ, khoảng 18%/năm, do được nhà đầu tư chào đón và chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm cao cấp hơn.

“Bình Thuận tăng trưởng tốt nhờ có kết nối ngày càng tốt với TP. Hồ Chí Minh. Tương tự ở phía Bắc, Quảng Ninh khi có sự kết nối tốt với các đường cao tốc từ Hà Nội, các chủ đầu tư đã tự tin hơn đưa ra các sản phẩm có mức giá cao. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức cao từ 85 – 90%”, bà Dương Thuỳ Dung chia sẻ.