Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Chính sách bất nhất gây khó doanh nghiệp

Tuy nhiên, có lẽ sự phát triển quá nhanh của thị trường bất động sản du lịch khiến cho một số chính sách ở địa phương trong quá trình thực thi còn thiếu nhất quán, gây bức xúc cho nhà đầu tư và khó khăn cho doanh nghiệp.

Sự hấp dẫn của thị trường bất động sản du lịch ở Khánh Hòa cùng những chính sách ưu đãi đầu tư của địa phương đã thu hút rất nhiều doanh nghiệp. Đặc biệt, trong giai đoạn từ 2013-2017, có tới hơn 40 doanh nghiệp được cấp phép đầu tư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Bãi Dài – phía bắc bán đảo Cam Ranh.

Những ưu đãi đã tạo ra “cú hích” và chỉ sau một thời gian ngắn, Bãi Dài đã nhanh chóng “lột xác” với hàng loạt dự án của các doanh nghiệp bất động sản tên tuổi hàng đầu như: Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành…

Điều đáng chú ý là địa phương cấp phép cho doanh nghiệp loại hình “đất ở tại nông thôn”, thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật đất đai đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tức là chỉ được phép xây dựng các công trình phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng; không được hình thành các khu dân cư, không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Nói cách khác, khách hàng (người mua biệt thự/căn hộ du lịch) có quyền sở hữu tài sản lâu dài nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch.

Thực tế, nhiều dự án của doanh nghiệp tại Bãi Dài – Cam Ranh như Movenpick Resort Cam Ranh, The Arena Cam Ranh… đã hoàn thiện, được nghiệm thu PCCC và đưa vào sử dụng cách đây vài năm, chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng đến nay nhà đầu tư thứ cấp vẫn “dài cổ” chờ cấp sổ đỏ. Tất nhiên, các doanh nghiệp nêu trên đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bảo đảm các yêu cầu theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản.

Câu chuyện về vướng mắc trong cơ chế, tiền hậu bất nhất trong thực thi chính sách dẫn đến chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng đã từng có tiền lệ, xảy ra ở nhiều nhiều địa phương khác như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bình Định, Ninh Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang…

Khánh Hòa là một trong những địa phương đi đầu cả nước trong thực hiện linh hoạt cơ chế, chính sách nhằm “hút” đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch. Những lợi ích của nó mang lại khá rõ ràng khi đã thu hút được dòng vốn đầu tư lớn đổ vào phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách…

Trong Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, Thanh tra Chính phủ không nêu đất ở nông thôn là sai quy định mà chỉ nêu "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, nhìn vào những điểm tích cực mà loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”), Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành TƯ và địa phương cần tập trung: “khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được dẫn chiếu phía sau cụm từ “đất ở tại nông thôn” thực chất là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và nhà đầu tư, phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển bất động sản du lịch, tại địa phương. Cụm từ này nhằm hạn chế một số quyền với nhà đầu tư thứ cấp chứ không làm thay đổi bản chất “đất ở tại nông thôn” theo Luật Đất đai, tránh gây áp lực lên hạ tầng quy hoạch, mâu thuẫn với mục đích đầu tư ban đầu của các dự án là khu du lịch, nghỉ dưỡng.

Năm 2021, UBND tỉnh Khánh Hòa đề xuất một số giải pháp, trong đó có "điều chỉnh nội dung liên quan đến tính chất sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất thương mại dịch vụ". Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư cho rằng, đây là điều khó thực hiện vì hồ sơ pháp lý dự án do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành phê duyệt cho dự án được sử dụng đất ở tại nông thôn vẫn đang có giá trị hiệu lực. Hơn nữa, diện tích đất, nhà được chuyển nhượng và bàn giao cho khách hàng phần lớn đã đưa vào kinh doanh, khai thác nên việc điều chỉnh thành đất thương mại dịch vụ là không phù hợp.

Những bất cập trong việc vận dụng chính sách tại các địa phương có lợi thế về du lịch, cụ thể như đối với các dự án tại Bãi Dài – Cam Ranh (Khánh Hòa) đang phần nào gây trở ngại cho các nhà đầu tư dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cách làm muôn hình vạn trạng trong thu hút đầu tư ở mỗi địa phương đã bộc lộ những vướng mắc cần phải có những điều chỉnh chính sách thống nhất, rõ ràng, cụ thể hóa bằng Luật và các văn bản hướng dẫn dưới Luật. Điều này không chỉ tránh được tư duy “mạnh ai nấy làm” ở địa phương mà còn tạo thuận lợi cho công tác quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai, phát triển công nghiệp du lịch….

“Các cơ quan quản lý nhà nước cần phải nhất quán trong việc thực thi chính sách và cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS có cơ sở pháp lý khi thực hiện dự án, tránh gây khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cho khách hàng, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và uy tín của các doanh nghiệp”.

Luật sư Hoàng Tùng – Đoàn luật sư Hà Nội

“Chúng ta cần bàn cách để khơi thông thị trường. Tôi đồng tình với ý kiến của một số địa phương đang đề xuất phương án: những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng). Chúng ta nên theo đường lối phát triển du lịch. Vì Việt Nam đang mong muốn trở thành một cường quốc du lịch, vậy thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản này”.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường