Thị trường bất động sản đang trải qua cuộc sàng lọc khốc liệt nhất trong vòng một thập kỷ qua

Giữa tháng 5, một công ty môi giới bất động sản thông báo đến nhân viên việc dừng hoạt động do không đủ dòng tiền để duy trì vận hành hệ thống. Ông Mạnh, lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, gần một năm qua, nguồn thu từ giao dịch thành công cho khách hàng không thể đủ trả chi phí vận hành. Công ty chấp nhận từ chậm lương và hiện tại phải nợ lương cứng cho một bộ phận nhân viên. Ngay cả các khoản tiền hoa hồng của năm trước nay đến hạn thu về cũng bị khất nợ.

Doanh nghiệp của ông Mạnh từng ghi nhận có tới 30 nhân sự vào thời điểm đầu năm 2022. Đến tháng 1/2023, một bộ phận nhân viên xin nghỉ cùng chính sách cắt giảm nhân sự, số lượng người lao động chỉ còn 12 người. Thế nhưng, đến nay, công ty phải trả lại mặt bằng, tìm mặt bằng nhỏ với chi phí rẻ để thuê. Số lượng nhân sự chỉ còn 3 tham gia sáng lập và góp vốn, chỉ để hoàn tất các thủ tục tài chính, thu hồi công nợ.

Trường hợp như công ty ông Mạnh không phải hiếm gặp. Ông Trường, chủ văn phòng môi giới ở Hà Nội, từng mở rộng phạm vi hoạt động tại khu vực Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn, Đà Bắc (Hoà Bình) cũng phải đóng cửa khi thị trường vùng ven “đóng băng”.

Theo ông Trường, hơn 9 tháng qua, công ty luôn trong tình trạng lỗ. Giao dịch mua bán diễn ra chỉ “túc tắc”, thậm chí 3 tháng liên tiếp, công ty không phát sinh giao dịch thành công nào trong mua bán. “Anh em nhân viên chuyển nghề. Họ chỉ túc tắc nhận thêm việc môi giới. Thành công thì chủ bán trả hoa hồng. Thất bại thì chấp nhận với nghề cũ”, ông Trường nói.

Dữ liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam ghi nhận, nếu chỉ tính hệ thống sàn môi giới, trong quý I, có thêm khoảng 40-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Theo ước tính, số môi giới đang hoạt động trong quý I chỉ còn khoảng trên dưới 30% so với giai đoạn đầu năm ngoái. VARS nhận định: “Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh”.

Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội mới đây của Tổng cục thống kê ghi nhận, sau 5 tháng đầu năm, số lượng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể lên tới 554, tăng 30,4%. Trong khi đó, lượng doanh nghiệp thành lập mới là 1744 doanh nghiệp, giảm 61,4%. Tốc độ giải thể của doanh nghiệp địa ốc đừng đầu trong các nhóm ngành trong khi tốc độ thành lập doanh nghiệp mới thấp nhất. 

Theo ông Trường, người đã đi qua cuộc khủng hoảng 2011-2013, sự sàng lọc khốc liệt của thị trường địa ốc sẽ còn tiếp tục diễn ra. Bởi, thị trường đã trải qua một thời gian tăng quá nóng, giá bất động sản tăng gấp hàng lần, các công ty mở ra liên tục. Sức nóng của thị trường giai đoạn 2017-2020 gấp nhiều lần so với thời điểm 2007-2010. Đó là lý do mà sự sàng lọc ở giai đoạn này cũng sẽ diễn ra khốc liệt hơn nếu như tình trạng ảm đạm còn kéo dài.

Chỉ ra những thách thức của thị trường địa ốc, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs cho biết, dòng tiền của doanh nghiệp suy giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm.

Trong khi đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân lo ngại rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao trong những năm sau sẽ là biến số tác động mạnh đến thị trường địa ốc.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, sau thời gian sốt nóng, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao. Đặc biệt ngay thời điểm kinh tế suy thoái, giai đoạn 2020-2021, giá bất động sản vẫn tăng. Thế nên, ông Hiển nhận định, giai đoạn 2012-2013, tâm lý bắt đáy còn xuấ hiện mạnh. Nhưng ở thời điểm hiện tại, những nhà đầu tư ôm đất, đầu cơ đều chùn tay. Họ chỉ mong có người mua để thoát hàng là mừng.