“Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp "ngược", từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá dưới 3 tỷ tại TP.HCM hoàn toàn vắng mặt”

Sáng 16/11, Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội chủ trì tổ chức Diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển”. Tham gia Diễn đàn có đại diện lãnh đạo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, lãnh đạo Thành phố Hà Nội cùng các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản.

Tại Diễn đàn, nói về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh mới, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho biết có 6 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản. Bao gồm: Kinh tế vĩ mô; Thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; Pháp lý và quản lý giám sát; Cung - cầu - giá cả và niềm tin, Qui hoạch đô thị hóa và cơ sở hạ tầng; Tài chính (thuế - phí: Nguồn vốn và năng lực tài chính).

Do đó, khả năng phục hồi của thị trường sẽ đến từ nhiều yếu tố. Trước hết là trợ lực chính đến từ tăng trưởng kinh tế. Trong đó, kinh tế thế giới 2024-2025 đi ngang, phục hồi nhẹ từ năm 2026. Các vấn đề liên quan đến thể chế - pháp lý đã dần được tháo gỡ và hoàn thiện làm cơ sở bước vào giai đoạn mới.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ đối mặt với 4 rủi ro, thách thức chính năm 2024-2025 là: Xung đột địa chính trị phức tạp; Lạm phát và lãi suất dù giảm nhưng còn cao; rủi ro nợ công và nợ tư vẫn cao; Đà phục hồi chậm lại ở 1 số nước (Nhật Bản, Anh và Trung Quốc…); Rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực vẫn hiện hữu; biến đổi khí hậu bất thường.

Xét tới nền kinh tế Việt Nam 2024-2025, cũng sẽ phải đối mặt với những rủi ro, thách thức chính. Như rủi ro bên ngoài: Kinh tế thế giới tăng trưởng chậm. Đà phục hồi của xuất khẩu và đầu tư thấp so với trước dịch Covid-19. Giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều; Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; Thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Thị trường bất động sản phục hồi chậm; Giá đất cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền tại một số địa bàn...

Ghi nhận thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến tích cực, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, mặc dù tốc độ phục hồi còn chậm nhưng chắc, điều này còn phản ánh những chính sách đúng đắn, giải pháp kịp thời của Chính phủ và các ngành chức năng. 

Trong thời gian tới, với những kỳ vọng vào việc hoàn thiện của hệ thống văn bản pháp luật thị trường sẽ có bước tiến mới như: Quốc hội đã Trình Chính phủ về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất. Nếu được thông qua, các dự án sẽ được khơi thông, doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ khó khăn về hướng tiếp cận đất đai.

Tuy nhiên, một thực trạng mà thị trường bất động sản đang gặp phải là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lý, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Riêng tại TP. HCM, từ năm 2021 đến nay phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng mặt trên thị trường. 70% căn hộ ra thị trường là cao cấp, siêu sang. Còn nhà ở xã hội, đến nay cũng chỉ có khoảng trên dưới 12.000 căn. 

"Đây là những con số rất đáng báo động về thị trường bất động sản hiện nay, chứng tỏ chưa phát triển đồng đều, chưa ổn định. Rõ ràng, thị trường nhà ở đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, cần phải có một lực đủ mạnh để xoay chuyển phù hợp", ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch HoREA đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ trong thời gian qua, đã thành lập 2 Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hoạt động của Tổ công tác cũng đã phần nào gỡ vướng cho nhiều dự án. Đặc biệt tại TP.HCM, đã giải quyết dứt điểm 8 dự án, đang xem xét 22 dự án. Mới đây, Thủ tướng tiếp tục thành lập 1 Ban chỉ đạo để giải quyết các khó khăn vướng mắc. 

Để thị trường phát triển lành mạnh, Nhà nước điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật. Công cụ thiết thực nhất là về thuế, sẽ tác động trực tiếp. Có thuế giá trị gia tăng 3% áp dụng chỉ với các dự án nhà ở xã hội bán và cho thuê. Có chính sách quan tâm đến 200.000 chủ nhà trọ ở TP. HCM khi họ đã tạo ra hàng trăm ngàn chỗ ở cho công nhân nhưng hiện đang bị chịu thuế giống nhà nghỉ, khách sạn. Từ đó, giảm thuế cho những chủ nhà trọ này. Người thuê nhà cũng sẽ thuê được với giá rẻ hơn.

Bên cạnh đó, đề xuất thuế người sở hữu nhiều bất động sản là rất cần thiết, nhưng cần đánh thuế sao cho hợp lý, từ đó sẽ điều tiết thị trường khi bị đầu cơ sốt nóng hoặc khi khó khăn, đóng băng. 

Công cụ thứ hai là về tín dụng. Trong Luật Nhà ở quy định hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội, tuy nhiên lãi suất này đang rất cao. Chúng tôi kiến nghị giảm mức lãi suất ưu đãi này xuống còn khoảng 4,8% - 5% đễ hỗ trợ người vay mua nhà ở xã hội.