Thị trường bất động sản 2023: Sống chậm, quan sát và săn mồi

Ông nghĩ, khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022 “lỗi” do đâu?

Ông Lê Quốc Kiên – Cố vấn, nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM:

Không thể có chuyện một sản phẩm tăng giá mãi trong khi nhu cầu sử dụng thực không có. Thị trường BĐS đã tăng giá phi mã liên tục trong 2016 - 2019. Giai đoạn 2020 - 2021 dịch bệnh khó khăn tưởng chừng sẽ làm thị trường trầm lắng, nhưng ngược lại nghịch lý đã xảy ra khi tiền bạc của cải “không biết làm gì trong dịch bệnh” của xã hội lại tiếp tục được dồn vào thị trường BĐS.

Thị trường BĐS chứng kiến nghịch lý: BĐS ở đâu, loại hình gì, nhu cầu sử dụng thực ra sao, giá thị trường khu vực thế nào, chi phí sử dụng vốn bao nhiêu… nhà đầu tư đều không quan trọng bằng câu chuyện kì vọng lợi nhuận.

Việc giá BĐS tăng liên tục trong thời gian dài đã làm mọi nguồn lực của xã hội dồn vào cuộc chơi tài chính. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, việc làm, sản xuất kinh doanh (hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội) với đầu cơ (không phải làm gì, không tạo ra giá trị gì cho xã hội, chỉ mua để không chờ tăng giá).

Loạt tiêu cực đã được phát hiện trong năm 2022 và đang được xử lý, thanh lọc. Cụ thể:

Lãi suất và việc siết nguồn vốn từ ngân hàng không còn là “tin đồn tranh cãi”, mà đã thực sự tăng cao và được kiểm soát chặt.

Những chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, huy động sử dụng vốn sai mục đích đã lộ diện và đang chờ bị xử lý.

Những dự án chưa đủ pháp lý để mở bán hay huy động vốn, cầm đèn chạy trước ô tô đã lộ diện.

Thị trường hiện rõ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức, thậm chí tay không bắt giặc.

Những dự án phân lô bán nền lách luật đã bị điểm mặt chỉ tên, đã và đang chờ xử lý.

Loại hình BĐS đầu cơ đã bị cơ quan quản lý nhà nước điểm tên và sắp có nhiều thay đổi trong Luật đất đai sửa đổi sắp tới.

Hàng loạt chiêu trò huy động vốn biến tướng cũng đã dần bị lộ diện.

Bên cạnh đó, các chính sách và hệ thống luật đang dần được hoàn thiện, bám sát hơn với thực tế diễn biến thị trường.

Hàng loạt chính sách của Chính phủ để thanh lọc, điều tiết lại thị trường chính là dấu chấm hết cho những nghịch lý trên.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group:

Theo tôi, sự khó khăn trên thị trường BĐS hiện tại xuất phát từ nhiều nguyên do. Tác động nội tại trong nước hay ảnh hưởng từ quốc tế cũng có; đến từ định hướng của doanh nghiệp và một phần từ cơ chế chính sách liên quan cũng có… Để cải thiện tình hình cần có sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan ban ngành để tháo gỡ cũng như sự quyết tâm tái cơ cấu của các doanh nghiệp BĐS.

Chúng ta vừa trải qua một thời kỳ “đồng tiền dễ dãi”, huy động vốn cực kỳ dễ với mặt bằng lãi suất thấp. Khi các kênh huy động được kiểm soát kỹ lưỡng hơn, lãi suất tăng cao thì đương nhiên các loại tài sản sẽ vận động tỷ lệ nghịch và đi xuống.

Thông thường, khi thị trường phát triển đến một mức độ nào đó sẽ xuất hiện những lỗ hổng cần có thời gian khắc phục và hoàn thiện. Còn xét về chu kỳ thì thị trường BĐS trong những năm qua đã tăng liên tục, do đó cần một nhịp điều chỉnh để phát triển bền vững hơn.

Ông/bà có niềm tin gì với bất động sản năm 2023?

Ông David Jacskson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam:

Ở góc nhìn tích cực, tôi nghĩ những biến động năm 2022 là “phép thử”, cho thấy các giá trị thật của BĐS vững vàng đến đâu trong thời điểm thị trường khó khăn. Có thể nói, giá BĐS đã bị vượt ra khỏi giá trị thật trong những năm vừa qua, được thấy qua những đợt “sốt ảo” hay tình trạng đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Năm 2022 có thể xem như một giai đoạn “chuyển tiếp” để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Tuy nhiên, vì BĐS không phải là loại tài sản có tính thanh khoản cao (so với các loại tài sản khác). Các khó khăn vĩ mô sẽ còn kéo dài, tình trạng thiếu vốn và thanh khoản kém sẽ cần khá nhiều thời gian để phục hồi. Giao dịch dự báo tiếp tục trầm lắng do dòng tiền chưa có dấu hiệu khơi thông. Thị trường nhà ở và các loại BĐS thương mại (văn phòng, căn hộ dịch vụ) dự kiến chững lại trong những quý đầu trong năm 2023.

Ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn – nhà đầu tư BĐS kì cựu:

Có hai yếu tố sẽ quyết định đến thanh khoản thị trường BĐS năm 2023.

Thứ nhất, việc thông qua Luật Nhà Ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi). Vì đây là 3 Luật rất quan trọng sẽ điều tiết thị trường BĐS trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư cầm tiền mặt vẫn đang chờ đợi các điều luật này để xem mức độ ảnh hưởng đến thị trường BĐS và chính bản thân họ như thế nào trước khi ra quyết định xuống tiền. Các luật này cũng sẽ tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian sắp tới.

Thứ hai, lãi suất và room tín dụng ngân hàng. Đây là mạch máu cho toàn thị trường BĐS. Lý do là từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư thứ cấp và người mua ở, dù sử dụng tỷ lệ đòn bẩy khác nhau, cũng không nhiều người mua BĐS bằng toàn bộ 100% tiền mặt.

Trên thực tế, khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng từ quý 2/2022 đã không hề đơn giản. Lý do, năng lực sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và thu nhập của người dân sau thời kỳ đại dịch vẫn chưa hồi phục hoàn toàn. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất cao làm nản lòng các doanh nghiệp và nhu cầu vay tiêu dùng của cá nhân. Các chuẩn mực kiểm soát rủi ro được các ngân hàng nâng cao nên việc tiếp cận tín dụng không dễ dàng, đặc biệt là BĐS.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group:

Dù còn nhiều thách thức nhưng theo tôi thị trường vẫn có nhiều điểm sáng để kỳ vọng vào sự phục hồi tích cực vào năm 2023.

Thứ nhất, dự báo nền kinh tế Việt Nam vẫn phát triển tốt trong năm 2023 với mức tăng trưởng từ 6,5-7%. Đồng thời lạm phát, lãi suất và tỷ giá được duy trì ổn định. Trên thực tế, kinh tế Việt Nam vẫn là một điểm sáng trong khu vực, đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn nước ngoài.

Thứ hai, Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng số vốn trên 700 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 140 nghìn tỷ đồng so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260 nghìn tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021. Kỳ vọng đầu tư công sẽ là điểm sáng, động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế Việt Nam trong 2023. Thông qua đầu tư công, dòng vốn sẽ được phân bổ vào nền kinh tế, cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển tạo tiền đề cho BĐS phục hồi.

Thứ ba, thị trường có động lực mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được chính thức sửa đổi. Khi những ách tắc pháp lý dần được tháo gỡ, tính minh bạch của thị trường tăng lên sẽ góp phần là “bệ đỡ” niềm tin cho thị trường BĐS.

Thứ tư, Chính phủ đang vào cuộc rất quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là các vấn đề về xử lý trái phiếu cũng như room tín dụng phù hợp trong giai đoạn sắp tới.

Vấn đề về dòng vốn và lãi suất sẽ là yếu tố quyết định đến thanh khoản của thị trường BĐS trong năm 2023. Khi vấn đề dòng vốn được khơi thông thì sẽ giảm tình trạng bán tháo để cân đối dòng tiền, các doanh nghiệp có khả năng hoàn thiện và đảm bảo nguồn cung sản phẩm phù hợp cho thị trường. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ tài chính hay định hướng giảm mặt bằng lãi suất cũng kích cầu hiệu quả. Khi niềm tin trên thị trường được củng cố thì thanh khoản chắc chắn sẽ cải thiện.

Ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn – nhà đầu tư BĐS kì cựu:

Năm 2023, thị trường BĐS có rất nhiều ẩn số.

Cả thị trường BĐS CHỜ Luật sửa đổi. Thị trường BĐS sẽ diễn biến theo chiều hướng nào phụ thuộc khá nhiều vào Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai.

Tác động của các chính sách đã ban hành trong 2022: Nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thông tin thị trường, thuế đã được ban hành trong 2022. Trong đó, Nghị Định 44/2022/NĐ-CP được kì vọng sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường BĐS, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Nghị quyết 18-NQ/TW với những điểm mới về đất đai đáng lưu ý như hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn;...

Với độ trễ 6 tháng đến 1 năm, dự kiến trong 2023 bắt đầu phát huy tác dụng trong việc cải thiện tâm lý người mua, nhà đầu tư, tăng niềm tin của người dân vào thị trường, chính sách quản lý.

Lãi suất và room tín dụng ngân hàng. Với các chủ đầu tư, ngân hàng như một “cổ đông không thể thiếu” khi triển khai dự án, đặc biệt việc “tài trợ” vốn của ngân hàng cũng là yếu tố quyết định việc xuống tiền của nhà đầu tư thứ cấp. Rất nhiều trường hợp bán cắt lỗ đã đến từ nhà đầu tư thứ cấp bị ngân hàng từ chối cho vay. Chính vì vậy, nguồn vốn từ ngân hàng như mạch máu cho toàn thị trường BĐS.

Tuy vậy, nguồn tín dụng vẫn sẽ được ưu tiên tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS sẽ được kiểm soát chặt.

Động thái khơi thông nguồn vốn trái phiếu. Vốn trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp BĐS trong 2023 là 119,05 nghìn tỷ và 111,81 nghìn tỷ vào năm 2024. Đây là con số áp lực thật sự nếu thanh khoản bán hàng vẫn không có, các dự án bị vướng pháp lý chậm triển khai, thị trường vốn tắc nghẽn (ngân hàng siết tín dụng, chứng khoán lao dốc).

Trong khi đó, những sự cố trái phiếu gần đây của 2 doanh nghiệp BĐS phát hành đang bị xử lý pháp luật đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý “trái chủ”, đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu doanh nghiệp BĐS vào giai đoạn trầm lắng.

Việc rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp.

“Sức khỏe” của các chủ đầu tư lớn và tài chính của các nhà đầu tư. Điều này sẽ có tác động rất quan trọng cho thị trường BĐS năm 2023.

Nguồn tiền đổ vào đầu tư BĐS đến rất nhiều từ giới chủ doanh nghiệp, những người có thu nhập tốt so với mặt bằng chung trong xã hội. Tình hình kinh doanh khó khăn, trong khi giá BĐS đang có khuynh hướng giảm và yếu thanh khoản, cũng tác động không nhỏ đến ngân sách đầu tư BĐS của họ trong 2023.

Tình hình kinh doanh năm 2023 không sáng sủa mấy so với giai đoạn dịch bệnh 2020-2021. Nhưng khác với trước đây, các chủ doanh nghiệp dồn tiền kinh doanh sang BĐS do dễ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, lãi suất thấp, giá BĐS lại tăng liên tục và có thanh khoản tốt, thì nay tình thế hoàn toàn ngược lại.

Nỗi lo Lạm phát. Không thể phủ nhận, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư sở hữu BĐS để “tránh mất giá đồng tiền”. “Bóng ma” lạm phát càng lớn, những người ôm tiền mặt lại càng có khuynh hướng gửi tiền vào BĐS.

Điểm đáng quan ngại là lạm phát lõi cơ bản càng về cuối 2022 càng tăng nhanh. Cụ thể, lạm phát lõi tháng 1/2022 chỉ tăng 0,66% nhưng tháng 11 đã tăng hơn 4,82% và tháng 12 đã tăng lên 4,99% - mức tăng cao nhất 10 năm qua, gây sức ép lớn tới lạm phát năm 2023 với mục tiêu kiểm soát lạm phát dưới 4,5%.

Tuy nhiên, con số lạm phát 4,5% vẫn “tạm chấp nhận” được với những người giữ tiền, không đến mức cao đến 2 con số làm mọi người quá e ngại tiền mất giá mà phải dồn tiền vào BĐS làm kênh trú ẩn an toàn. Đặc biệt trong giai đoạn thị trường BĐS đang điều chỉnh giảm giá và mất thanh khoản hiện tại.

Ẩn số Covid từ Trung Quốc. Việc Trung Quốc mở cửa du lịch, gỡ bỏ các hạn chế Covid-19 từ 8/1/2023 là tin mừng cho toàn ngành BĐS du lịch Việt Nam.

Giai đoạn 2015-2019, khách Trung Quốc đến Việt Nam tăng 3,3 lần, tăng bình quân 34,4% mỗi năm. Thời điểm đạt đỉnh trước dịch năm 2019, trong số 18 triệu khách quốc tế đến Việt Nam thì có tới khoảng 6 triệu khách Trung Quốc, chiếm tỉ lệ 28-30% trong tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam.

Năm 2023, ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu đón 110 triệu lượt khách, trong đó khoảng 102 triệu khách nội địa và 8 triệu lượt khách quốc tế. Với con số phổ biến chiếm 30% khách quốc tế, lượt khách đến từ Trung Quốc kỳ vọng đạt 2-3 triệu, tuy chỉ đóng góp khoảng 2% - 3% trong mục tiêu tổng, nhưng sẽ là trợ lực cho BĐS nghỉ dưỡng tại các khu vực Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, những điểm đến ưa thích của khách du lịch Trung Quốc.

Các chuyên gia dành lời khuyên nào cho người mua nhà năm 2023?

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam:

Thị trường BĐS được kì vọng trở lại từ giữa năm 2023 trở đi. Các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế nguồn vốn dồi dào sẽ tận dụng giai đoạn này để củng cố danh mục đầu tư. Họ sẽ nhắm đến các tài sản chất lượng như BĐS công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng logistics, trung tâm dữ liệu), và BĐS thương mại (khách sạn, mặt bằng bán lẻ, căn hộ).

Với người mua, người thuê có nhu cầu ở thực, tôi tin rằng lợi thế đang nghiêng về phía họ khi có nhiều khả năng tiếp cận tài sản với mức giá hợp lý hơn. Tâm lý thị trường cũng dần được cải thiện khi các nỗ lực mới nhất của Chính phủ.

Ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn – nhà đầu tư BĐS kì cựu:

Năm 2023 sẽ là năm quan sát ẩn số và nắm bắt cơ hội. Đây sẽ là thời điểm “sống chậm, quan sát và săn mồi” của người mua trong quý 1 và 2/2023, cũng như sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt trong quý 3/2023.

Với người mua tại các dự án hình thành tương lai, đây là thời cơ “chưa từng có” để có thể mua BĐS khi gần bàn giao, thậm chí sau khi bàn giao với giá gần bằng thời điểm đầu mở bán. Thị trường đã xuất hiện các dự án BĐS bán giá tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019 – 2020.

Với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố, đây là thời điểm tốt để lựa chọn. Người mua có cơ hội thương lượng giá tốt với người bán, mua được sản phẩm ưng ý. Cơ hội mua được BĐS có nhu cầu sử dụng thực với giá rẻ hơn 10% đến 15% so với đỉnh tháng 4/2022.

Các sản phẩm tích giữ tài sản đất ở xa thậm chí có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 20% - 30% so với tháng 4/2022. Tuy nhiên đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư “tay to” có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung - dài hạn 5 - 10 năm.

Sự xuất hiện của các nhà đầu tư đến từ trái phiếu cũng là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính BĐS giảm giá 30% - 50% của doanh nghiệp cũng là một lựa chọn không tệ. Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.

Thị trường BĐS năm 2023 sẽ chịu tác động bởi rất nhiều ẩn số quan trọng. Do đó, dự kiến quý 1 đến quý 2 thị trường sẽ trầm lắng để quan sát các ẩn số. Tùy vào “đáp án của các ẩn số” và kinh nghiệm, trực giác, khả năng “đoán” ẩn số của nhà đầu tư mà quý 3 hoặc quý 4 thị trường BĐS sẽ có hy vọng ấm lại.