Thị trường bất động sản 2022: Đầu năm "hưng phấn", giữa và cuối năm trầm lắng

Đầu năm “hưng phấn”

Bước ra khỏi đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản 2022 đã có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển. Quý I/2022 là minh chứng rõ nhất. 

Theo báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung còn gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.

Bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A bất động sản quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, giới doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Ngoài ra, quý I/2022 cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường… 

Thời điểm quý I/2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt; xuất hiện nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn; sự quan tâm và lượng giao dịch bất động sản cũng tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc của thị trường.

“Thị trường bất động sản đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng”, ông Đính nhấn mạnh.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. Sau một thời gian dài “ngủ đông” vì giãn cách xã hội do dịch bệnh, đầu năm 2022 chính là cơ hội để mọi doanh nghiệp vực dậy, gia nhập trở lại thị trường. Vì vậy, giai đoạn này thị trường bất động sản khá tích cực và đầy hy vọng. 

Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên, những gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm. Từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Và như giới chuyên gia phân tích, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.

Giữa và cuối năm trầm lắng

Từ giữa cuối II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”. 

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. 

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, doanh nghiệp bất động sản từ lớn đến nhỏ đều gặp khó khăn khi lợi nhuận trước thuế giảm mạnh như Nam Long, Novaland, Đất Xanh Group…

Đặc biệt, thị trường đang gặp phải rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội như tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hay phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng). Điều này tuy tạo ra cơ hội cho khách hàng mua nhà với giá rẻ hơn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

“Chưa kể, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm, làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay”, ông Châu cho hay. 

Theo nhiều chuyên gia, nếu không sớm có các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả từ phía Nhà nước, đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nữa, nguy cơ từ suy giảm đến suy thoái là rất lớn.  

Gỡ khó cho thị trường

Trước thực tế này, mới đây, Chính phủ cũng đã có loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. 

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Trước đó, đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.

Theo giới chuyên gia đánh giá, đây chính là những tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là “đảo chiều” từ trầm lắng sang khởi sắc. Tuy nhiên, cũng có một số quan điểm cho rằng, động thái hỗ trợ từ phía Chính Phủ cần thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Và chỉ khi các chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua các giải pháp và đi vào thực tế thì mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư, hồi phục thị trường. Vì vậy, những động thái hiện tại đóng vai trò là bước khởi đầu cho những nỗ lực sắp tới hơn là một “bàn đạp” giúp thị trường thăng hoa ngay lập tức.