Tháo gỡ tranh chấp chung cư: Cần chuẩn hoá năng lực Ban quản trị

Tại các tọa đàm gần đây, đại diện chủ đầu tư và đơn vị quản lý đã cùng mổ xẻ vấn đề, khẳng định giải pháp triệt để nằm ở việc nâng cao tính chuyên nghiệp của Ban Quản trị (BQT), cải thiện chất lượng dịch vụ ngay từ khâu thiết kế, và xây dựng khung pháp lý chặt chẽ hơn.

Nâng cao vai trò của BQT

Các tranh chấp chung cư hiện nay phổ biến nhất xảy ra giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc ban quản lý. Tuy nhiên, một thực tế được chỉ ra là năng lực của BQT – đại diện pháp lý của cư dân – đôi khi còn kém, hoạt động không hiệu quả, khiến chủ đầu tư không an tâm để bàn giao quỹ bảo trì lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty quản lý Global Home, đã ví von mối quan hệ trong hệ sinh thái quản lý vận hành chung cư bằng mô hình “5 ngón tay trên bàn tay”. Trong đó, BQT (ngón trỏ) là đại diện pháp lý của cư dân, đóng vai trò "Bên A" trong hợp đồng với Công ty quản lý, có quyền chỉ đạo và giám sát. BQL (ngón giữa) lại là đơn vị nhận phí dịch vụ, phải có chuyên môn và tinh thần trách nhiệm cao, đồng thời có khả năng phản biện và từ chối những yêu cầu trái pháp luật từ bất kỳ bên nào.

Từ góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh, nhận định mô hình của BQT hiện nay gần giống một doanh nghiệp, với nguồn thu lên đến vài chục tỷ đồng. Vì vậy, các cá nhân tham gia BQT phải có năng lực nhất định để ký các hợp đồng thực hiện công việc thực tế khi vận hành chung cư.

“Việc vận hành chung cư phải có kinh nghiệm và được đào tạo bài bản chứ không phải tay mơ mà có thể quản lý vận hành được. Theo đó, khi sử dụng dòng tiền của cư dân thì cần phải có sự minh bạch, công khai. Thậm chí khi để nguồn tiền trong ngân hàng và phát sinh nguồn lãi thì cũng phải công khai” ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, đại diện BQT chung cư Botanica Premier, kiến nghị cần có quy định về việc nhân sự BQT phải có chứng chỉ, bằng cấp theo quy định để đảm bảo việc quản lý không bị ảnh hưởng do thay thế nhân sự không đảm bảo.

Đầu tư chất lượng dịch vụ từ chi tiết nhỏ nhất

Để hạn chế tranh chấp ngay từ đầu, ông Lê Đình Thắng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Dicera Holdings, chia sẻ kinh nghiệm rằng nhiều bất cập trong xây dựng và quản lý tòa nhà bắt nguồn từ những chi tiết nhỏ nhưng lại tác động trực tiếp đến đời sống cư dân. Điển hình là những lỗi thiết kế hệ thống kỹ thuật không hợp lý, gây ra mùi hôi khó chịu từ phễu thu sàn nhà vệ sinh, hoặc hệ thống thông gió thông nhau khiến mùi khói thuốc từ căn hộ này ảnh hưởng sang căn hộ khác.

Theo ông Thắng, doanh nghiệp phải đặt lợi ích và trải nghiệm của cư dân lên hàng đầu ngay từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành. Để tạo niềm tin, Dicera Holdings đã đầu tư bài bản như ghi rõ quyền lợi cư dân trong bản vẽ dự án, thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp có kinh nghiệm quản lý khách sạn quốc tế, và thậm chí miễn phí 100% chi phí quản lý trong hai năm đầu. Bài học là chỉ khi chủ đầu tư chú ý từ những chi tiết nhỏ và minh bạch quyền lợi, dự án mới thành công và bền vững.

Cần luật hóa và cơ chế đối thoại

Để giải quyết tận gốc rễ những mâu thuẫn dai dẳng, các chuyên gia pháp lý và doanh nghiệp cùng thống nhất cần một khung pháp lý vững chắc hơn:

TS Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, khẳng định Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng cho chung cư để điều chỉnh toàn diện từ khâu đầu tư, xây dựng, bán căn hộ hình thành trong tương lai, cho đến vận hành, quản lý và chuyển nhượng. Ông nhấn mạnh pháp luật hiện hành phần lớn dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận, trong khi nhà chung cư cần ràng buộc pháp lý chặt chẽ hơn, không chỉ là các thông tư mang tính “chữa cháy”.

Bên cạnh đó, chuẩn hóa quản lý và tài chính. Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu kiến nghị cần luật hóa các vấn đề về tài chính, bầu cử, và lý lịch thành viên khi tham gia BQT. Đồng thời, cần sự minh bạch, công khai khi sử dụng dòng tiền của cư dân (kể cả nguồn lãi phát sinh khi gửi tiền trong ngân hàng).

Ông Vũ Tiến Thành, Tổng Giám đốc DKRA, chỉ ra rằng chính quyền địa phương, dù là cơ quan cấp giấy chứng nhận cho BQT, lại thiếu sự kiểm tra, giám sát thường xuyên. Ông Thành cho rằng, vấn đề lớn nhất là phải tôn trọng và thực thi pháp luật một cách nghiêm túc, kết hợp với việc cần có cơ chế phối hợp, hòa giải, đối thoại giữa các bên liên quan để tháo gỡ mâu thuẫn kéo dài trong công tác quản lý vận hành chung cư