Ban quản trị vi phạm quy chế sử dụng nhà chung cư có thể bị bãi nhiệm, xử lý phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự

Theo quy định tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014, đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên, phải thành lập Ban quản trị (BQT) nhà chung cư. Ban quản trị chung cư là những người được đa số cư dân bầu lên, ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho người dân để giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư, tạo lập một môi trường sống ổn định, chuyên nghiệp cho cư dân.

Đã có thời BQT nhà chung cư được mặc định là công việc chỉ dành cho những người hưu trí, hoặc nếu còn trẻ thì cũng phải rảnh rỗi, chấp nhận hao công, tốn sức cho những công việc chung của công ty với phần trợ cấp rất ít. Thế nhưng ở thời hiện tại, khi BQT được phép đại diện vận hành số tiền hàng chục cho đến hàng trăm tỷ từ quỹ bảo trì, câu chuyện lại trở nên rất khác. Và có rất nhiều cư dân lợi dụng quyền từ Ban quản trị để coi đó như một "nghề" trục lợi.

Điều này dẫn đến, thời gian qua, rất nhiều vụ tranh chấp tại các chung cư liên quan đến Ban quản trị do cách làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch, thậm chí nhiều Ban quản trị lộng quyền…đã gây ảnh hưởng bức xúc cho cư dân khiến nhiều khu dân cư phải căng băng rôn yêu cầu minh bạch tài chính, thay thế Ban quản trị.

Mới đây nhất, tại một khu chung cư tại quận Bình Thạnh, TPHCM đang diễn ra tình trạng mâu thuẫn giữa đông đảo cư dân và Ban quản trị, khiến cư dân phải gửi đơn kêu cứu lên phường để giải quyết. Cụ thể, Ban quản trị đã tự ý lựa chọn đơn vị quản lý mới mà không thông báo, tổ chức lấy ý kiến cư dân hay phát tờ khảo sát lựa chọn đến từng căn. Tại đây, Ban quản trị còn giữ phí vận hành mà không giao cho đơn vị quản lý, khiến đơn vị quản lý đang vận hành sau đành phải ra đi. Nhiều cư dân không tin tưởng vào đơn vị quản lý mới liệu có tốt hơn đơn vị quản lý cũ, hay có việc "đi đêm", "tư lợi" khi mà một hợp đồng chỉ "vỏn vẹn" 3-4 trang giấy được ký nhanh chóng ngay sau khi hợp đồng với đơn vị quản lý cũ hết hạn.

"Từ ngày có Ban quản trị thì dịch vụ và tiện ích của cư dân ngày càng tệ và xuống cấp. Rồi có vài tòa Ban quản trị giữ quỹ, chi gì cũng không chi, duyệt gì cũng không duyệt, đùn đẩy trách nhiệm... Thực sự, cư dân đã đóng phí quản lý thì không cần ai giữ tiền hết, chỉ dần dịch vụ và tiện ích tốt. Ban quản trị rồi sẽ thay đổi khi hết nhiệm kỳ hoặc sẽ chuyển đi nơi khác, không có trách nhiệm lâu dài rất dễ xảy ra tình trạng đùn đẩy trách nhiệm người trước người sau thôi", chị Hồng A., một cư dân chia sẻ.

Hay cũng ngay đầu tháng 2/2023, tại một khu đô thị trên đường Đại Lộ Thăng Long, Hà Nội, một nhóm cư dân đã căng băng rôn phản đối việc ban quản trị không minh bạch trong việc chọn đơn vị bảo trì thang máy, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống. "Cư dân mua nhà để ở mà bị Ban quản trị làm cho mất ăn mất ngủ, lo lăng về an toàn tính mạng cho gia đình và người dân. Bức xúc, phẫn nộ trước cách làm thờ ơ mà không xem dân ra gì của ban quản trị", chị T, một cư dân bộc bạch. 

Văn Phú Victoria là một trong những chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị.

Trước đó, năm 2019, tại Hà Nội tại khu chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông- Hà Nội) sau khi chủ đầu tư trao lại quyền quản lý căn hộ cho Ban quản trị đã xảy ra tình trạng mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản trị. Khi căng thẳng bị đẩy lên cao, cư dân sống tại đây đã phải căng băng rôn yêu cầu thay thế Ban quản trị.

Cư dân khu nhà Văn Phú Victoria cho biết, chi phí cho hoạt động của khu nhà là khoảng 13 tỷ đồng/năm. Thế nhưng toàn bộ tiền thu phí dịch vụ của 1.300 căn hộ như thế nào, tiền trả cho các đơn vị dịch vụ ra sao theo ý kiến của cư dân, cũng như chi phí sửa chữa định kỳ của tòa nhà đều do BQT tự quyết mà không công khai cho cư dân. Cư dân đã bầu ra ban giám sát để giám sát hoạt động của BQT nhưng cũng không hiệu quả. Chính vì thế, hơn 700 hộ dân đã ký đơn yêu cầu tổ chức hội nghị chung cư bất thường để thay thế BQT.

Tại TPHCM, cư dân chung cư An Lạc, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh cũng từng có đơn tố cáo Ban Quản trị (BQT) nhiệm kỳ 2011 - 2013 và 2014 - 2016 có dấu hiệu tham ô quỹ bảo trì tòa nhà với số tiền gần 1,1 tỷ đồng. Trước những bức xúc của cư dân, Thanh tra xây dựng TP Hồ Chí Minh đã tiến hành thanh tra việc thu chi và quản lý sử dụng kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung tại chung cư An Lạc. Sau thời gian thanh tra, ngày 28/7/2017 Sở Xây dựng đã ban hành kết luận thanh tra.

Kết luận thanh tra xác định từ tháng 1/2011 đến 31/3/2016 BQT không lưu trữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, sổ sách kỹ thuật lưu trữ chứng từ thu chi thanh toán. BQT chưa thực hiện hết trách nhiệm của mình trong vai trò đại diện cho dân để quản lý chung cư như: BQT ký hợp đồng với các đơn vị thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư nhưng không thông qua Hội nghị nhà chung cư; BQT chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm trong công tác điều hành nhà chung cư khi ký hợp đồng ủy thác công tác quản lý vận hành với các doanh nghiệp quản lý không đảm bảo năng lực hoạt động theo quy định.

Kết luận thanh tra của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về quản lý sử dụng kinh phí bảo trì của Ban Quản trị chung cư An Lạc (Ảnh Báo XD).

Thực tế cho thấy, sau khi việc quản lý tòa nhà được đưa cho Ban quản trị quản lý và mời đơn vị vào vận hành đã phát sinh không ít mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản trị. Thậm chí, có những chung cư cao cấp sau khi Ban quản lý của chủ đầu tư rút khỏi tòa nhà, chất lượng dịch vụ của các đơn vị quản lý mới liên tục kém đã khiến cư dân liên tục phải tổ chức Hội nghị chung cư bất thường, thay đổi ban quản lý liên tục…thậm chí xảy ra tình trạng ngay trong nội bộ Ban quản trị bất hòa, tố nhau.

Theo Điều 17.4, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, Pháp luật quy định ban quản trị phải chịu trách nhiệm trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm trái quy định. Bên cạnh đó, các quyết định vượt quá quyền hạn của ban quản trị sẽ không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Tùy theo những tình huống tranh chấp xảy ra trên thực tế, cư dân có thể thực hiện những cách thức phù hợp để bảo vệ quyền lợi cho mình. Thông thường có thể yêu cầu ban quản trị khắc phục các vi phạm đã xảy ra.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cả nước hiện có hơn 3.000 khu nhà chung cư. Riêng TPHCM có khoảng 1.440 khu nhà chung cư. Một tòa nhà trên 20 tầng thường phí bảo trì trên 20 tỷ đồng. Ở các chung cư lớn thì phí bảo trì lên đến trên 500 tỷ đồng Ông Châu cho rằng, Ban quản trị làm có trách nhiệm thì tiền đẻ ra tiền nhưng đây cũng là miếng mồi gây ra nhiều chuyện. Trước đây không ai muốn làm công việc Ban quản trị vì "ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng" nhưng giờ người ta thấy Ban quản trị có quyền với quỹ bảo trì và nhiều loại phí, nhiều khoản thu không tên khác, tạo thêm thu nhập khá nhiều... nên giờ là thành một "nghề" làm Ban quản trị.

Được biết, theo Điều 44 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 02 năm 2016) đã được Bộ Xây dựng ban hành, các thành viên ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm quy chế, tùy theo mức độ sẽ bị bãi nhiệm thay thế, xử lý phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.