Thẩm định viên gặp khó trong kiểm chứng thông tin

Đây là bước quan trọng mà các thẩm định viên về giá hay “mắc lỗi” dẫn đến những hệ quả pháp lý về sau.

Trao đổi với MarketTimes, bà Nguyễn Thị Hiền – Chủ tịch HĐQT, Giám đốc Công ty CP Tư vấn thẩm định giá VCHP đã phân tích những bất cập ở Bước 3: “Khảo sát thực tế, thu thập thông tin”.

Kiểm chứng bằng cách nào?

Bà Nguyễn Thị Hiền phân tích, các nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: Thông tin do khách hàng cung cấp; Thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường như giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch..; Thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; Thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Với các nguồn thông tin này thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.

Bà Nguyễn Thị Hiền nhấn mạnh, quy định như vậy nhưng vấn đề ở đây là kiểm chứng bằng cách nào?.

Thẩm định viên làm sao kiểm chứng được giá trúng thầu hay giá trúng đấu giá mà thẩm định viên thu thập được có phải là cuộc đấu giá hay đấu thầu minh bạch hay không?

Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Đây là điều khó trong thực tiễn hành nghề thẩm định giá.

Theo bà Nguyễn Thị Hiền, về mặt hồ sơ thì khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về độ xác thực của hồ sơ cung cấp, không thể bắt thẩm định viên chịu trách nhiệm.

Ngoài ra, thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh trong trường hợp sử dụng các tài sản so sánh.

Thẩm định viên còn phải chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Bà Nguyễn Thị Hiền chỉ ra quy định này có phát sinh vướng mắc trong thực tế vì có những tài sản doanh nghiệp thẩm định giao cho chuyên viên làm trực tiếp đi khảo sát, thu thập rồi ký Biên bản khảo sát hiện trạng...

Đó là lí do có những tài sản chỉ có 1 chữ ký của 1 cán bộ và cán bộ này có khi không phải là thẩm định viên.

Hiện nay có những công ty thẩm định giá chỉ có 3 thẩm định viên về giá hành nghề. Trong khi đó số lượng chuyên viên có khi lên đến hàng chục hay vài chục người.

Như vậy việc cán bộ không phải là thẩm định viên trực tiếp đi hiện trường, khảo sát thu thập, ký biên bản... là có trong thực tế.

Khó thẩm định tài sản chưa hiện hữu

Đối với việc thẩm định giá trị tài sản phục vụ mục đích lập dự toán để tiến hành các thủ tục mua sắm theo quy định.

Điều đáng nói là tại thời điểm thẩm định giá, tài sản chưa hiện hữu, mọi thông số kỹ thuật, mô tả chỉ là bản vẽ, ảnh chụp, cataloge, hồ sơ hải quan…

Do đó thẩm định viên hay chuyên viên chưa thể có tài sản để lập biên bản khảo sát hiện trạng được.

Trong khi đó tài sản so sánh thường được sử dụng là các thông tin chào bán hoặc các thông tin giao dịch thành công như các quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu, hợp đồng mua bán hoặc hóa đơn tài chính…

Những thông tin tài sản so sánh này không có đủ cơ sở để lập biên bản kiểm tra hiện trạng đối với tài sản so sánh.

Bên cạnh đó, đối với các tài sản mua sắm mới 100%, tài sản so sánh sử dụng cũng là các tài sản mới 100% nên việc lập biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản không ảnh hưởng đến mức giá.

Do đó bà Nguyễn Thị Hiền đề nghị, phải quy định rõ; “Tài sản thẩm định giá phục vụ mục đích lập dự toán để tiến hành các thủ tục mua sắm theo quy định thì không cần lập Biên bản kiểm tra hiện trạng của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh)”.

Thẩm định viên cũng không cần chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết vì đã có tài sản đâu mà chụp. Đặc biệt là những tài sản mua sắm từ nước ngoài mà ở Việt Nam chưa có tài sản tương tự.

6 bước quy trình thẩm định giá: 

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.