'Soi' chu kỳ 9 năm của BĐS Việt Nam, chuyên gia chỉ ra 3 chỉ báo thị trường sắp có tín hiệu đảo chiều

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2022) mang chủ đề “Nội lực và Kỳ vọng”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đã đưa ra dự báo tín hiệu và thời điểm đảo chiều của thị trường bất động sản Việt Nam.

Bất động sản 2007 – 2015: Thị trường biến động thế nào? Chuyện gì đã xảy ra?

Phân tích chu kỳ thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2015, ông Quốc Anh cho biết: 2007 là năm tín dụng được nới lỏng, tăng trưởng tín dụng tăng cao, các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Đặc trưng của thị trường là giá tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao, là một trong những năm đỉnh cao của bất động sản.

Đến năm 2008, lạm phát tăng, lãi suất tăng cao tới 21%, thanh khoản lao dốc. Lần đầu tiên thị trường đặt ra vấn đề hàng tồn kho khi giá trị tồn kho cao gấp 3 lần cùng kỳ, báo hiệu thị trường bước vào giai đoạn rất khó khăn.

Giá trị tồn kho bất động sản tăng liên tiếp qua các năm. Đến năm 2011, bắt đầu có hiện tượng các dự án bán giảm giá, có dự án giảm tới 30%. Năm 2012, giá trị hàng tồn kho tiếp tục tăng tới 85% so với năm 2011.

Đến năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7% lên 12%. Đồng thời gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ vay lãi suất thấp được tung ra thị trường. Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Kết quả là tình trạng hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng, giảm 15% so với cùng kỳ. Hàng tồn kho tiếp tục giảm 20% trong năm tiếp theo và từ 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 – 7%, lãi suất ổn định, thị trường đạt điểm cân bằng.

“Hãy chú ý vào thời điểm Quý 2/2013, tại thời điểm hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp”, ông Quốc Anh lưu ý và gọi đó là mốc tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản, kéo theo một loạt chỉ số ấm lên của thị trường sau đó.

Đâu là tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản hiện nay?

So sánh thị trường bất động sản hiện nay với thời điểm Quý 2/2013, ông Quốc Anh phân tích 3 chỉ báo cơ bản.

1- Lãi suất

Đối chiếu biểu đồ lãi suất huy động từ 1 – 6 tháng trong giai đoạn 2008 – 2014, các chuyên gia Batdongsan.com.vn chia biểu đồ làm 3 giai đoạn: Giai đoạn nóng sốt, Giai đoạn khủng hoảng - ảm đạm và Giai đoạn cân bằng từ tín hiệu đảo chiều trong Q2/2013.

Chiếu theo yếu tố lãi suất, thì lãi suất giảm mạnh từ Ngân hàng Trung ương vào Quý 1/2012, thì đến Quý 2/2013 thị trường sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều.

Nhiều giả định cho rằng Quý 1/2023, Ngân hàng Trung ương sẽ bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh lãi suất. “Xét cùng bối cảnh thì sau 6 quý, tức quý 2/2024, thị trường mới bắt đầu có tín hiệu đảo chiều”, ông Quốc Anh nói.

2- Tăng trưởng tín dụng

Theo biểu đồ, năm 2012, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% còn 7%, đồng thời lạm phát tăng lên 8%. Sang 2013, tăng trưởng tín dụng tăng 7% lên 12%, lạm phát khoảng chừng 6%. Tức, theo phân tích của Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường đã có tín hiệu đảo chiều.

“Xét bối cảnh 2018 đến thời điểm hiện tại, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khá ổn định cho đến trước Tháng 12/2022, và mới nới lỏng thêm lên 15,5% – 16%. Nếu tiếp tục nới lỏng tín dụng, tôi hy vọng điều đó xảy ra, chúng tta sẽ đạt điểm cân bằng và có tín hiệu đảo chiều ngay trong 2023”, ông Quốc Anh nhìn nhận.

3- Chính sách bất động sản

Nhìn vào bối cảnh 2008 – 2014, đâu là những chính sách cơ bản quan trọng trên thị trường?

Ông Quốc Anh cho rằng những tác động ảnh hưởng quan trọng tới thị trường gồm Nghị quyết số 11/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó yêu cầu tập trung tín dụng cho lĩnh vực sản xuất, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.

“Phải mất 2 năm, đến 2013 mới có chính sách hỗ trợ thị trường và nới lỏng tín dụng, gồm 1- Nới room, tổ chức tài chính được quyết định tỷ trọng tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất; 2- Gói hỗ trợ 30.000 tỷ; và 3- Ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Tức, mất 2 năm mới có tín hiệu hỗ trợ thị trường”, ông Quốc Anh nói.

Trong khi đó, đầu 2022 có Quyết định 422/QĐ-NHNN, trong đó chỉ đạo hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán…

Tuy nhiên, ngay trong 2022, chúng ta đã có thông tin tích cực hơn. Ví như Nghị định số 65/2022/NĐ-CP trong việc quy định chào bán trái phiếu.

Một trợ lực khác là việc Chính phủ quyết định thành lập tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản, chưa kể room tín dụng vừa nới với biên độ 1,5% – 2%, dù không phải tất cả room tín dụng được nới đều đổ vào bất động sản.

Không phải mất tầm 2 năm như giai đoạn trước mà ngay trong 2022, đã bắt đầu có nhiều tín hiệu khi Chính phủ đang tìm cách tháo gỡ và đưa ra chính sách hỗ trợ thị trường

Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

“Điều chúng tôi muốn đề cập là: Không phải mất tầm 2 năm như giai đoạn trước mà ngay trong 2022, đã bắt đầu có nhiều tín hiệu khi Chính phủ đang tìm cách tháo gỡ và đưa ra chính sách hỗ trợ thị trường. Lưu ý rằng ngay trong năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường lập tức có tín hiệu đảo chiều”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng hoàn toàn có thể hy vọng 2023 sẽ có sự tăng trưởng nữa về tín dụng. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang trình Quốc hội Luật Đất đai sửa đổi.

Với chỉ báo từ tín dụng và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, Batdongsan.com.vn dự báo tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào giai đoạn cuối 2023.

“Thị trường sẽ có dấu hiệu đảo chiều và đạt sự cân bằng nhất định”, ông Quốc Anh nhận định.