Sát vách Tp.HCM, có 10 khu công nghiệp lớn, lượng khách thuê dồi dào nhưng nơi đây đang thiếu căn hộ cho giới chuyên gia thuê

Hiện nay, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) có 10 khu công nghiệp, trong đó 9 khu công nghiệp đang hoạt động, thu hút hơn 120.000 lao động trực tiếp với khoảng 5.000 chuyên gia, CEO, quản lý cấp cao đang làm việc tại địa phương.

Vốn là “thủ phủ công nghiệp” của phía Nam, có vị trí sát vách Tp.HCM, thế nhưng, nhiều năm qua, nơi đây chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở chất lượng cho nhóm khách hàng này. Rất nhiều chuyên gia làm việc tại Nhơn Trạch phải di chuyển hàng giờ đồng hồ về Tp.HCM thuê căn hộ ở.

Khảo sát cho thấy, nếu phân khúc đất nền chiếm phần lớn tỉ trọng nguồn cung tại Nhơn Trạch thì loại hình căn hộ nơi đây rất ít. Các sản phẩm nhà ở xã hội có mặt trên địa bàn cũng đã đi vào sử dụng khá lâu, hiếm dự án mới.

Hiện, nằm mặt tiền đường Tôn Đức Thắng và gần các khu công nghiệp lớn chỉ có dự án căn hộ là FIATO City của Thang Long Real Group đang rục rịch ra thị trường, một trong số ít dự án giải quyết bài toán nhà ở cho chuyên gia, CEO, quản lý cấp cao tại các khu công nghiệp Nhơn Trạch. Đồng thời, dự án gần các dự án hạ tầng trọng điểm, khi chỉ 10 phút đến sân bay Long Thành, 500m đến nhà ga đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - Long Thành tương lai. Từ dự án di chuyển khoảng 25 phút đến Tp.HCM; dễ dàng kết nối các tuyến đường huyết mạch Đồng Nai – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, đại lộ Nguyễn Ái Quốc; nằm gần cụm cảng trọng điểm như cụm cảng Thị Vải Cái Mép, Cảng Phước An..., dư địa tăng giá dự báo còn khá lớn.

Cùng khu vực, một dự án KĐT quy mô 40ha sắp chào thị trường, cũng là nguồn cung hiếm hoi tại Nhơn Trạch ở thời điểm này.

Khác với Bình Dương với hàng chục ngàn căn hộ chào thị trường mỗi năm, Nhơn Trạch (Đồng Nai) số lượng dự án căn hộ rất nhỏ giọt. Dọc tuyến đường từ Trần Phú đến Tôn Đức Thắng, thuộc thị trấn Hiệp Phước có rất nhiều khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp quy mô lớn đã hình thành, nhưng rất hiếm dự án căn hộ phục vụ nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư làm việc trong khu công nghiệp.

Tại Nhơn Trạch, rất hiếm dự án căn hộ chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu ở của chuyên gia, CEO, kỹ sư tại KCN hay sân bay Long Thành sau này.

Không chỉ nhu cầu thuê đang cao ở nhóm khách hàng trong các khu công nghiệp mà đội ngũ nhân sự sân bay Long Thành (phi công, tiếp viên hàng không, nhân sự khai thác mặt đất sân bay) cũng sẽ là nguồn cầu rất lớn của thị trường căn hộ Nhơn Trạch trong tương lai.

Hiện dự án sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 sắp đi vào vận hành, kì vọng tạo ra nguồn cầu dồi dào cho thị trường bất động sản Nhơn Trạch, Long Thành. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở hạn hẹp là bài toán chưa có lời giải tại khu vực này.

Hiện Nhơn Trạch có khoảng 5 dự án nhà ở đang triển khai ra thị trường, tuy nhiên phần lớn là sản phẩm thấp tầng, đất nền. Phân khúc căn hộ trung – cao cấp hay khu nhà ở phức hợp dành riêng cho chuyên gia vẫn hạn chế. Tình trạng này khiến thị trường thiếu đa dạng và khó hấp dẫn nhóm khách hàng có thu nhập cao, như các chuyên gia và quản lý cấp cao của các công ty.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, tiềm năng về thị trường nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp/cụm khu công nghiệp hướng đến đối tượng chuyên gia, kỹ sư là rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở một số khu vực lân cận Tp.HCM chưa đáp ứng nguồn cầu, hoặc chưa đáp ứng nhu cầu sống tiện ích của đối tượng này.

Ngoài tính kết nối giao thông gần khu công nghiệp, theo bà Giang, chuyên gia, kỹ sư trong và ngoài nước còn ưu tiên yếu tố tiện ích sống. Vì thế, các dự án nhà ở phải đáp ứng được tiêu chí này mới có khả năng thu hút được lượng khách hàng tiềm năng.

“Đây cũng là bài toán đã từng diễn ra tại thị trường Bình Dương trước đây, khi nhu cầu về mua ở và thuê ở của chuyên gia, kỹ sư trong các khu công nghiệp đang cao nhưng thiếu hụt các dự án nhà ở cao cấp đáp ứng yêu cầu. Vì thế, có rất nhiều người đã rời bỏ thị trường Bình Dương về Tp.HCM thuê căn hộ sinh sống. Thị trường khu vực dễ mất đi lượng khách hàng dồi dào và tiềm năng”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Gần đây, khi điều kiện giao thông kết nối giữa Nhơn Trạch – Tp.HCM và sân bay quốc tế Long Thành chuyển biến tích cực, nhiều chủ đầu tư bất động sản bắt đầu săn quỹ đất, hướng tới phát triển sản phẩm nhà cao cấp cho chuyên gia, quản lý cấp cao. Tuy vậy, với thị trường Nhơn Trạch số lượng dự án vẫn rất ít.

Hạ tầng kết nối giữa Nhơn Trạch và Tp.HCM ngày càng thuận lợi. (Ảnh: Đường Tôn Đức Thắng đang được đẩy mạnh đầu tư mở rộng)

Không thể phủ nhận, nhờ có vị trí sát cạnh Tp.HCM và hạ tầng giao thông liên tục đầu tư đã khiến bất động sản Nhơn Trạch có nhiều chuyển biến tích cực. Cuối tháng 4/2025, UBND TP.HCM và Đồng Nai đã thống nhất triển khai 3 dự án cầu trọng điểm kết nối vùng: cầu thay phà Cát Lái (ưu tiên hàng đầu), cầu Đồng Nai 2 và cầu Phú Mỹ 2. Những cây cầu này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Tp.HCM đến Nhơn Trạch, thay đổi diện mạo giao thông khu vực, từ đó tác động tâm lý nhà đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, dự án kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên sang Đồng Nai đang được nghiên cứu, với kế hoạch khởi công đầu năm 2026. Tuyến đường sắt kết nối sân bay Tân Sơn Nhất và Long Thành cũng đang được đề xuất triển khai. Chưa kể, khu vực này nằm cạnh sân bay Long Thành, cụm cảng biển Cái Mép - Thị Vải; hưởng lợi trực tiếp từ tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp về đích.

Các yếu tố này dự báo sẽ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Thế nhưng, việc phát triển nguồn cung bất động sản nơi đây chưa xứng tầm với quy mô hạ tầng đang được đầu tư tại khu vực.

Theo các chuyên gia, việc đầu tư phát triển đa dạng phân khúc và loại hình bất động sản, nhất là ở dòng căn hộ trung – cao cấp tại thị trường Nhơn Trạch là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người mua. Từ đó cũng tăng tính cạnh tranh với các khu vực vệ tinh Tp.HCM.