Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, Điều 57 quy định cụ thể cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Theo Nghị định, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.
Đáng chú ý, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai, giá chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Nghị định cũng quy định tương tự đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất như nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình xây dựng. Nếu hợp đồng không tách riêng giá trị đất và tài sản hoặc ghi thấp hơn mức quy định, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế.
Cụ thể, phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có). Đối với nhà ở, công trình xây dựng và kết cấu hạ tầng, giá trị được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.
Trường hợp địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ nhà, việc xác định giá trị sẽ căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị tính thuế được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định đối với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất, nếu đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn đơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), đơn giá dùng để xác định thu nhập tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
