Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư sẽ có số lần giao dịch bị giới hạn nhiều nhất là 10 lần/1 năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng.
Trường hợp giao dịch 1 lần trong 1 năm thì không tính giá trị.
Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm:
- Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.
- Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Như vậy, theo quy định trên thì cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên 1 hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong 1 năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế. Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán. Họ cũng phải kê khai nộp thuế.
Quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ. Còn quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này.
Theo nhiều chuyên gia, việc xác định rõ tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản nhiều lần nhằm "lướt sóng" thị trường.
Tuy nhiên, một số nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những người đang kinh doanh theo hướng mua nhà chung cư để cho thuê đồng thời đầu cơ chờ tăng giá hiện bày tỏ lo ngại sẽ bị ảnh hưởng đến hoạt động.
Anh Đỗ Văn T, một nhà đầu tư chuyên mua đi bán lại và cho thuê căn hộ tại khu đô thị Vinhome Smart City (Nam Từ Liêm - Hà Nội) cho rằng quy định mới sẽ khiến việc mua đi bán lại nhà chung cư cũng như cho thuê của anh có thể phải tính toán lại về cách thức hoạt động.
“Chúng tôi hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê đều theo quy định của pháp luật, khi mua bán cũng đều đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước, nếu hạn chế về số lần mua bán liệu quyền tự do kinh doanh của chúng tôi có bị ảnh hưởng. Nếu mỗi năm chỉ được giao dịch 10 căn chung cư thì có thể chúng tôi sẽ phải tìm cách "lách" như nhờ người đứng tên hoặc kéo dài thời gian đặt cọc chứ không giao dịch sang tên nhưng chắc chắn sẽ thêm phần chi phí và phiền hà”, anh T cho biết.
Với những thách thức đặt ra trong thực tiễn như việc các nhà đầu tư, môi giới có thể lách luật bằng cách nhờ đứng tên, giao dịch ngầm… Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng để quy định “đi vào cuộc sống” hiệu quả, cần có cơ chế liên thông, kiểm soát giao dịch giữa nhiều cơ quan liên quan.
Theo ông Tuấn, một khi làm được công tác trên sẽ là cơ sở quan trọng để ngăn các cá nhân kinh doanh bất động sản núp bóng, nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người sở hữu bất động sản.
.png "Tác giả cuốn Thiên Nga Đen: Phi đô la hóa giống như hàng triệu ‘cơn sóng ngầm’ âm ỉ khắp thế giới, làm xói mòn vị thế đồng bạc xanh")
