Những nút thắt trong thị trường bất động sản Trung Quốc

Lucy Wang từng mơ rằng việc mua một căn hộ đang trong quá trình xây dựng tại bắc Trịnh Châu sẽ là tấm vé giúp cô bước vào cuộc sống mới. Đối với người phụ nữ xuất thân từ ngôi làng thuần nông nghiệp như Wang, khoản trả trước 35.000 USD là số tiền quá lớn. Trong đó, một nửa đến từ sự giúp đỡ của cha mẹ cô - những người dành nhiều năm ròng tiết kiệm mòn mỏi nhờ công việc trồng khoai tây và lúa mì. 

Mọi thứ có vẻ ổn cho đến tháng 10 năm ngoái, khi hoạt động xây dựng khu chung cư bất ngờ dừng lại. Chủ đầu tư của Meiling International House đã lảng tránh những thắc mắc của người dân, sau đó viện dẫn đủ lý do vô lý. Tới tháng 7 năm nay, niềm hy vọng của Wang thực sự tan biến sau khi biết tin tiền của mình cùng rất nhiều những người khác bị "sử dụng sai mục đích". 

“Tôi đã mất niềm tin vào nhà phát triển,” cô nói. "Điều này đã hủy hoại cuộc đời tôi."

THOÁI TRÀO? 

Theo Financial Times, Wang là nạn nhân của một nền kinh tế thoái trào, nơi thị trường bất động sản đóng góp khoảng 1/4 GDP trong thập kỷ qua dần trở nên tồi tệ và gây ra một loạt các hệ lụy kìm hãm đà tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Logan Wright, một đối tác có trụ sở tại Hồng Kông tại công ty tư vấn Rhodium Group, gọi đây là một “cuộc khủng hoảng tài chính chậm tiêu” đang dần ăn sâu vào quy mô nền kinh tế. 

Doanh số bán căn hộ sụt giảm cùng tình trạng vỡ nợ hàng loạt đang kéo theo một cuộc khủng hoảng tài chính ở cấp chính quyền địa phương. Rất nhiều những lựa chọn khó khăn đang hiện ra trước mắt các nhà hoạch định chính sách, nhất là khi một đại hội quan trọng sắp diễn ra trong tháng này. 

Theo các chuyên gia, song song với sự sụt giảm của thị trường, hàng nghìn phương thức huy động vốn cho chính quyền (LGFV) - thứ vốn thúc đẩy đà tăng trưởng Trung Quốc - đều đang thiếu vốn hoặc đứng trước bờ vực phá sản chưa từng có tiền lệ. Thêm vào đó, tình trạng phân hóa hoạt động đầu tư cùng gánh nặng nợ quốc gia cũng được coi là chỉ báo về một tương lai ảm đạm, không chỉ với riêng Trung Quốc. 

Theo Dan Wang, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng Hang Seng có trụ sở chính tại Hong Kong (Trung Quốc), nền kinh tế đại lục đã đến một “điểm uốn”. Logan Wright thì cho rằng một trong những khúc mắc tiếp theo có thể là làn sóng vỡ nợ chưa từng có của các LGFV đối với trái phiếu phát hành. Điều này có thể gián tiếp tác động đến núi nợ ngầm trị giá 7,8 tỷ USD, từ đó khiến nền kinh tế thêm “ớn lạnh”. Con số này tương đương 50% GDP của Trung Quốc vào năm 2021, hoặc gấp đôi quy mô nền kinh tế Đức.

Hệ quả của đà suy thoái kinh tế Trung Quốc rất rõ ràng. Các công ty đa quốc gia vốn thu phần lớn từ Trung Quốc có thể sẽ buộc phải cắt giảm dự báo tăng trưởng. 

“Mô hình tăng trưởng của Trung Quốc từng đi đúng hướng. Bắc Kinh đã cố gắng kéo dài sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản và cơ sở hạ tầng để duy trì tăng trưởng. Tuy nhiên giờ đây, mọi thứ còn rất ít dư địa, nếu không muốn nói là không có gì", Chen Zhiwu, giáo sư tài chính tại Đại học Hong Kong (Trung Quốc), cho biết. 

Câu chuyện của cô gái nông thôn Lucy Wang phần nào tiết lộ một vài khía cạnh của thị trường bất động sản đại lục. Trước đó, ngôi nhà cô mua được tính theo diện “tài sản bán trước” (presales), một hình thức đầu tư có hiệu quả vào thời điểm doanh số bán các căn hộ liên tục tăng cao. Theo mô hình này, người mua sẽ thanh toán trước một phần, thường khoảng 30% giá trị căn hộ, sau đó tiếp tục trả các khoản thế chấp hàng tháng. Nếu mọi thứ suôn sẻ, ngôi nhà sau khi hoàn thiện sẽ tăng giá rất nhiều so với trước.

Tuy nhiên, chính sách “ba lằn răn đỏ” do chính phủ Trung Quốc lo sợ bóng ma bong bóng bất động sản đã khiến mọi thứ không còn dễ dàng như trước. Một số chủ đầu tư không thể hoàn thiện các dự án mà họ đã bán cho người dân từ trước. 

Đáp lại, hàng trăm nghìn chủ sở hữu căn hộ từ chối thanh toán các khoản thế chấp đối với hơn 300 dự án phát triển tại gần 100 thành phố, trong đó có Lucy Wang. Cô cho biết mình đã ngừng thanh toán khoản tiền này, một phần do công việc bán hàng bị ảnh hưởng bởi đà suy thoái kinh tế quy mô lớn. 

“Tôi không lạc quan chút nào. Tôi nghe nói giám đốc điều hành của nhà phát triển mới đây còn bị bắt nữa”, Wang nói.

“BA LẰN RANH ĐỎ”

Theo Financial Times, chính sách “ba lằn ranh đỏ” đã làm suy yếu năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản, những người vốn đang bị ảnh hưởng rất nhiều khi chứng kiến doanh thu lao dốc. Số liệu chính thức cho thấy doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã giảm gần 30% trong nửa đầu năm. 

Khi đó, các nhà phát triển không còn sự lựa chọn nào khác ngoài việc cắt giảm mua đất cho các dự án mới. Được biết, việc bán đất từ lâu đã được coi là phương thức cứu cánh cho các chính quyền địa phương, chiếm khoảng 40% doanh thu hàng năm. 

Theo số liệu chính thức, sự sụt giảm trong doanh thu bán đất của chính quyền địa phương tính đến tháng 8/2022 là 28,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, thiệt hại cả năm 2022 có thể lên tới hơn 350 tỷ USD. 

Không có các khoản cứu trợ lớn từ Bắc Kinh, chính quyền địa phương sẽ phải vật lộn giải quyết các khoản nợ trong số hàng nghìn LGFV. Nếu chẳng may vỡ nợ, việc LGFV mất đi tính ổn định sẽ khiến các tổ chức tài chính tại Trung Quốc tránh xa, đặc biệt với những tỉnh có hoạt động tài chính yếu kém. Quảng Tây, Phúc Kiến, Vân Nam và Tứ Xuyên là các tỉnh đặc biệt dễ bị tổn thương.

Trước đây, LGFV được coi là “cứu tinh” của cả đất nước. Khủng hoảng tài chính toàn cầu hồi năm 2008 khiến giới chức Bắc Kinh tìm đến các chính quyền địa phương để đảo ngược tình trạng sụt giảm nghiêm trọng GDP. LGFV khi đó đã phản ứng bằng cách tạo ra một đợt bùng nổ đầu tư được tài trợ bằng trái phiếu, từ đó giúp nền kinh tế Trung Quốc vực dậy. Tuy nhiên giờ đây, sự dư thừa của các LGFV lại khiến đại lục đứng trước rủi ro. 

Suy thoái không rõ ràng của nền kinh tế Trung Quốc có ý nghĩa toàn cầu. Năm nay, ước tính sản lượng kinh tế nước này lần đầu tiên tụt hậu so với phần còn lại của châu Á kể từ năm 1990, theo dự báo của Ngân hàng Thế giới. Tổ chức này cũng đã điều chỉnh giảm dự báo tăng trưởng GDP đại lục xuống chỉ còn 2,8%, thấp hơn rất nhiều so với mức 8,1% hồi năm ngoái. Nếu những dự báo này tiếp tục tiếp diễn, thế giới có thể sẽ phải bỏ lỡ đầu tàu mạnh nhất cho sự thịnh vượng. Trước đó, trong khoảng thời gian từ 2013 đến 2018, theo IMF, Trung Quốc đóng góp khoảng 28% vào tăng trưởng GDP toàn thế giới - nhiều gấp đôi Mỹ. 

Ngoài ra, tình trạng dân số tăng cao trong bối cảnh xã hội già hóa nhanh chóng cũng có thể khiến kinh tế Trung Quốc yếu đi trong trung hạn. Trung Quốc theo đó sẽ còn là điểm đến đầu tư hấp dẫn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp châu Âu, theo Jörg Wuttke, chủ tịch phòng thương mại châu Âu tại Trung Quốc.

"Những gì được yêu thích từ năm 2018 đến năm 2021 không còn nữa và giá cả đã phản ánh điều đó," Andy Maynard, một nhà giao dịch tại ngân hàng đầu tư Chinese Renaissance tại Hong Kong (Trung Quốc) cho biết: "Trò chuyện với các quỹ đầu cơ lớn có trụ sở tại Mỹ đang phát triển mạnh mẽ trong khu vực, bạn sẽ nhận ra không có nơi nào ở Trung Quốc cả". 

Dẫu vậy, theo đa số chuyên gia, Bắc Kinh có thể vẫn sẽ giữ được tiềm năng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế. Giới chức nước này vừa công bố một loạt chính sách hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, qua đó giúp cổ phiếu của một số các công ty bất động sản ghi nhận kết quả khả quan. Một loạt trái phiếu dự án đặc biệt trong năm nay cũng được phát hành như một cách để thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng và tận dụng hết các hạn ngạch hồi tháng 6. Theo Gavekal Dragonomics, kể từ đó, tổng chi tiêu đầu tư thêm cho cơ sở hạ tầng trị giá 2,2 tỷ nhân dân tệ đã được phê duyệt. 

Thomas Gatley của Gavekal Dragonomics cho biết, các biện pháp này giúp quản lý cú sốc tài sản, song lại khó có thể khắc phục tình trạng suy giảm cơ cấu tại Trung Quốc. “Tình trạng hiện tại của nền kinh tế không phải là trạng thái cân bằng ổn định”. 

Một số nhà phân tích cho rằng, mục tiêu đạt tăng trưởng như một thập kỷ trước không còn là ưu tiên hàng đầu Trung Quốc, nhất là trong bối cảnh chủ tịch Tập Cận Bình hướng nhiều sự quan tâm đến an ninh và kiểm soát kinh tế.

“Cả Trung Quốc và thế giới sẽ cần phải đối mặt với tất cả những thay đổi sâu sắc nhất từ một nền kinh tế vốn đang phát triển ở mức chưa đến 5%”, Diana Choyleva, nhà kinh tế trưởng tại Enodo Economics nhận định.

Theo: Financial Times