Những động lực tăng trưởng mới cho bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn này nhà đầu tư đang có xu hướng hạ nhiệt đối với các loại hình rủi ro cao và quay lại những bất động sản có giá trị phục hồi, tập trung vào các loại hình tạo dòng tiền. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với đất nền giảm 19%, nhà riêng giảm 6%, biệt thự giảm 8%, trong khi chung cư là loại hình duy nhất tăng mức độ quan tâm (3%).

Nhu cầu thuê và lợi suất cho thuê gặp khó khăn: Mặc dù giá bán bất động sản tăng nhanh trong 2-3 năm qua, nhu cầu thuê và giá thuê lại gặp khó khăn, khiến tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê ngày càng hẹp lại (ví dụ, Hà Nội chỉ còn 2,8%). Điều này phản ánh thu nhập người tiêu dùng còn khó khăn.

Tuy nhiên, bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2025 có sự phân hoá giữa các khu vực trọng điểm. Tại Hà Nội, thị trường đã có 3 năm tăng trưởng nóng liên tiếp (2023-2025) và đạt đỉnh vào tháng 3/2025.

Hiện tại, thị trường này đang cho thấy dấu hiệu "hạ nhiệt" và đi ngang. Mặc dù giá chung cư tăng gấp đôi (từ hơn 30 triệu năm 2023 lên 70 triệu/m2), nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu tìm kiếm giảm sút trong 3 năm qua, và số lượng giao dịch ở mức thấp hơn kỳ vọng.

Nguồn cung chung cư mới khan hiếm, đặc biệt ở các quận trung tâm, đẩy giá lên rất cao, gây khó khăn cho người mua trẻ. Mới đây, theo báo cáo của VARS, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội lên 75,5 triệu đồng/m2 và theo báo cáo của Savills giá chung cư sơ cấp ở mức 91 triệu đồng/m2.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, sau 3 năm, thị trường này bắt đầu tăng trưởng trở lại, cao hơn so với năm 2024.

Việc sáp nhập và hình thành "Đại đô thị đa trung tâm" (TP.HCM, Bình Dương, Vũng Tàu) được kỳ vọng sẽ tạo ra một cỗ máy tăng trưởng kinh tế quan trọng, đóng góp đáng kể vào GDP cả nước (từ gần 24-25% lên 40-45%). Mô hình này được so sánh với "Đại đô thị Seoul" của Hàn Quốc, một động lực tăng trưởng lớn nhất của Hàn Quốc trong 40 năm qua.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, TP. Hồ Chí Minh mới có lợi thế về tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động cao (70%) và mật độ dân số còn thấp (4.000-5.000 người/km2), tạo nhiều dư địa phát triển.

Đặc biệt, đầu tư công và hạ tầng (tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên, đường vành đai, sân bay Long Thành) được đẩy mạnh, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và bất động sản. Thị trường này chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ phía Bắc (từ 41% lên 61% trong 1 năm qua).

Bên cạnh đó, giá đất nền và nhà liền thổ ở các khu vực vùng ven TP.HCM được kỳ vọng còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đối với các trung tâm công nghiệp các tỉnh có tỷ trọng sản xuất công nghiệp trên GRDP rất cao (70% Bắc Ninh, 54% Hải Phòng, 55% Đồng Nai). Bắc Ninh và Hải Phòng còn có lợi thế kết nối với Trung Quốc và cảng biển. Đồng Nai có diện tích lớn, dân cư đông, và lợi thế sân bay Long Thành.

Kinh tế công nghiệp phát triển đã kéo theo sự tăng trưởng mạnh mẽ của bất động sản (ví dụ, Bình Dương cũ số lượng dự án tăng gấp 3 lần, giá đất nền tăng gấp 2 lần trong 10 năm).

Đối với các trung tâm du lịch như Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ) đang hợp nhất để hình thành một thành phố có hai sân bay, hai cảng biển và khu công nghiệp, giúp đa dạng hóa kinh tế, giảm rủi ro phụ thuộc hoàn toàn vào du lịch.

Tăng trưởng kinh tế từ du lịch và công nghiệp tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản. Đơn cử như giá đất ở Đà Nẵng đã tăng từ 20-28 triệu/m2 (2017) lên 44-86 triệu/m2 (2019) và dự kiến 69 triệu/m2 (2025).

Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình với nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Dù có sự thận trọng từ phía nhà đầu tư và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách hỗ trợ tích cực, và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ là những yếu tố then chốt hứa hẹn thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển trong tương lai.

Đặc biệt, sự phát triển của các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh mới và các trung tâm công nghiệp, du lịch đang tạo ra những động lực tăng trưởng mới cho bất động sản.