Những con số “giật mình” của bất động sản khu Tây Tp.HCM

Nhiều con số làm “bệ đỡ” cho bất động sản….

Khu Tây là trung tâm khu công nghiệp (KCN) của Tp.HCM: So với các khu vực khác của Tp.HCM thì khu Tây dẫn đầu về quy mô và số lượng các KCN. Hiện nơi đây quy tụ 7 KCN lớn với quy mô 1.469ha. Gần như các KCN lớn của Tp.HCM đều hội tụ tại đây, nổi bật như KCN Tân Tạo (443ha), KCN Vĩnh Lộc (200ha), KCN Lê Minh Xuân (100ha), KCN Phong Phú (140ha), KCN An Hạ (120ha), cụm khu công nghiệp Phạm Văn Hai (380ha)…

Suốt thời gian qua, sự phát triển của các khu công nghiệp đã và đang kéo theo nhu cầu về chỗ ở cao, góp phần thay đổi diện mạo thị trường bất động sản khu vực.

Quỹ đất rộng và 80% nhu cầu mua nhà để ở thực. Từng chia sẻ về khu Tây Tp.HCM, ông Trần Kháng Quang – một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho hay, khu Tây của Tp.HCM có đến 80% người dân mua bất động sản để ở thực. Các sản phẩm đa phần là ở ngưỡng giá hợp lý nên nhu cầu đa dạng từ nhiều đối tượng.

Nếu hầu hết các dự án tại khu Nam hay khu Đông Tp.HCM mở bán thời điểm đầu thu hút khoảng 60-80% nhu cầu đầu tư, chỉ ở các giai đoạn tiếp theo nhu cầu ở thực mới xuất hiện. Ngược lại, khu Tây, nhu cầu đầu tư chỉ chiếm khoảng 10-30%, trong khi nhu cầu mua để ở có thể lên đến 70-90%. Khi nhu cầu ở thực cao, lợi tức dòng tiền của nhà đầu tư ghi nhận tăng trưởng ổn định.

Tốc độ gia tăng dân số lớn nhất phía Nam: Theo số liệu khảo sát, mỗi năm dân số trung bình ở một quận của khu Tây Tp.HCM tăng từ 28.000 đến 35.000 người dân. Sự tăng trưởng dân số cơ học đã và đang âm thầm hỗ trợ sức cầu cho thị trường bất động sản khu Tây Tp.HCM. 

Hạ tầng hiện hữu, ổn định nhiều năm: Sự hình thành của các tuyến đường trọng điểm đã góp phần liên thông các quận và tạo cú hích cho sự phát triển của bất động sản khu Tây suốt nhiều năm qua.

Đơn cử, đại lộ Võ Văn Kiệt hiện hữu kết nối hầu hết đến các khu vực khác của Tp.HCM.

Tuyến cao tốc Tp.HCM – Trung Lương đã khai thác từ năm 2010 với chiều dài 40km kết nối Tp.HCM với các tỉnh miền Tây Nam Bộ (Long An, Tiền Giang).

Chưa kể, loạt hạ tầng khác đang được đầu tư hoặc sắp về đích trong năm nay cũng tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản khu Tây. Chẳng hạn, nối dài đường Võ Văn Kiệt (Tp.HCM) với tỉnh Long An, mở rộng Quốc lộ 50, đầu tư cao tốc Tp.HCM – Mộc Bài...

Giá mềm, còn dư địa tăng giá trong tương lai: Nói đến khu Tây là nói đến địa bàn có quỹ đất rộng và là “vùng trũng” giá của Tp.HCM. Hiện nay dẫu khoảng cách về giá đã dần thu hẹp với các khu vực khác nhưng khách quan, nơi đây vẫn là “cái nôi” của bất động sản giá vừa túi tiền, phù hợp tài chính của số đông.

Thời gian qua, khi các khu vực khác liên tục lập đỉnh về giá. Có nơi xuất hiện căn hộ hàng trăm triệu đồng mỗi m2 và nghiêng về sản phẩm cao cấp, hạng sang thì khu Tây Tp.HCM suốt nhiều năm qua vẫn trung thành với nguồn cung căn hộ có mặt bằng giá dao động từ 40-50 triệu đồng/m2. Theo đó, khu vực này được nhà đầu tư kì vọng sẽ có sức “bật” về giá trong tương lai.

... Nhưng “mỏi mắt” tìm nguồn cung mới

Sự đối lập của thị trường bất động sản khu Tây Tp.HCM hiện diện rõ ở các con số được ghi nhận. Dù có hơn 80% nhu cầu mua bất động để ở thực nhưng nguồn cung nơi đây lại liên tục sụt giảm, thậm chí mức giảm kỷ lục trong nửa đầu năm 2024. Đồng thời, khu Tây có khá nhiều bệ đỡ cho bất động sản song người dân lại ít sự lựa chọn do nguồn cung ngày càng thu hẹp.

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, trong quý 2/2024 thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận thêm gần 1.200 căn chào bán mới. Thế nhưng hầu hết nằm tại khu Đông và Nam thành phố. Trong khi khu Tây tiếp tục vắng bóng nguồn cung.

Khi nguồn cung hạn chế, nhu cầu ở thực chiếm phần lớn dẫn đến sức cầu diễn ra tích cực ở các dự án hiện hữu, ngay cả lúc thị trường chung khó khăn, đây cũng là điều dễ hiểu. Vừa qua, một số dự án án căn hộ tại quận Bình Tân hay quận 8 ra hàng đến đâu đều “vơi” đến đó. Còn nhớ, vào nửa cuối 2023 một dự án trên đường An Dương Vương (Quận Bình Tân) chỉ mất vài tháng để tiêu thụ gần 1.000 căn hộ, ngay lúc thị trường bất động sản gãy nhịp. Hay, tại đường Võ Văn Kiệt, một dự án căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m2 cũng liên tục ghi nhận tỉ lệ tiêu thụ tích cực trong các đợt ở bán.

Báo cáo mới đây của Nhà Tốt chỉ ra, nửa đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ quận Bình Tân ghi nhận giảm kỉ lục 63%, thuộc khu vực khan hiếm nhất Tp.HCM. Trong khi xét cả thị trường khu Tây Tp.HCM thì mức giảm nguồn cung gần 50% so với cùng kì năm ngoái. Việc liên tục khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian dài được dự báo sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá sơ cấp bất động sản khu Tây Tp.HCM.

Thực tế, hiện nay người dân không dễ kiếm nhà ở giá hợp lý tại khu vực này như 3 năm về trước. Các dự án căn hộ có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 bắt đầu trở thành sản phẩm khó kiếm ở khu Tây.

Báo cáo thị trường căn hộ quý 2/2024 của CBRE Việt Nam cho thấy, hiện mặt bằng giá trung bình căn hộ Tp.HCM đã chạm mức 63 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kì năm ngoái. Với các dự án còn ở ngưỡng giá 40-50 triệu đồng/m2 thì việc tăng giá tiếp trong tương lai là điều khó tránh khỏi. Đặc biệt, đặt trong bối cảnh nguồn cung mới chưa có dấu hiệu cải thiện như khu Tây Tp.HCM, giá tăng thêm một nấc cũng là điều dễ hiểu.

Tuy vậy, nguồn cung mới hạn chế đang tạp nên sự chênh lệch cung – cầu và phần nào cản trở hoạt động đầu tư mua bán tại khu vực. Nguồn cung hạn chế dù là lợi thế cho các dự án hiện hữu nhưng lại là bất lợi cho người mua khi không có nhiều sự lựa chọn và phải chấp nhận mặt bằng giá tăng mạnh ở một số dự án.