Những đối tượng được ngân hàng ưu tiên vay
Ghi nhận cho thấy, hiện nay trên thị trường BĐS, loạt dự án căn hộ, nhà phố chào bán đều nằm trong danh sách được ngân hàng hỗ trợ cho vay. Ngay cả thời điểm ngân hàng siết tín dụng, các chủ đầu tư vẫn liên tục ra chính sách vay cho người mua nhà. Tuy nhiên, hầu hết rơi vào các dự án lớn, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ. Thậm chí, ở một số dự án, ngân hàng còn “giành nhau” cho khách hàng vay.
Ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn - Nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, số vốn được ngân hàng “mở thêm” lần này không phải chỉ dành cho BĐS. Bản thân một phần nguồn tiền “hướng” về thị trường BĐS cũng “không dành cho tất cả mọi người”.
Cụ thể đối tượng được hỗ trợ vay là người mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển. Theo ông Kiên, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.
Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà. Nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.
Cùng quan điểm, các chuyên gia cũng cho rằng các dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực có mức giá hợp lý, pháp lý hoàn thiện, được phát triển bài bản sẽ tiếp tục được ngân hàng hỗ trợ cho khách mua vay. Ở các dự án này, các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng như áp dụng lịch thanh toán giãn, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Tuy nhiên, việc sắp xếp room tín dụng cho dự án có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định đưa sản phẩm ra thị trường của CĐT.
Theo ông Lê Quốc Kiên, ngân hàng có vai trò hỗ trợ nhà nước điều tiết kinh tế, do đó, quá trình thẩm định mục đích vay, thu nhập trả nợ và định giá tài sản chặt chẽ hơn cũng là điểm tích cực để giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và thị trường BĐS. Việc nới room tín dụng mới đây tạo tâm lý lạc quan hơn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng đều được hỗ trợ vay.
Ngoài người mua dự án do CĐT phát triển thì người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/ sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt cũng là đối tượng không phải lo lắng về room tín dụng. Đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.
Riêng với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi vay vốn ngân hàng, ngay cả khi room tín dụng được nới. Đồng thời, người mua lại các lô đất nhỏ đã được phân cũng khó vay ngân hàng tương tự.
“Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (5-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua”, ông Kiên chia sẻ.
Hiểu sao cho đúng về việc “nới room” tín dụng?
Theo ông Lê Quốc Kiên, room tín dụng được tăng thêm ưu tiên giải ngân cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh hồi phục kinh tế, không phải chỉ dành cho bất động sản như nhiều người đang nghĩ. Tính đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021.
Cùng với đó, số tiền được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong phần room được nới thêm cũng chỉ vừa đủ cho các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai, các hồ sơ vay của cá nhân đã được cấp tín dụng đang “pending”.
Ví dụ, với mức được cấp thêm của các ngân hàng như Sacombank 4%; HDBank 3,4%; MB 3,2%; OCB 3,1%; VIB 3%; Agribank 3,5%; Vietcombank và Techcombank 2,7%; một số ngân hàng khác thấp hơn như TPBank 1,2%,... giả sử lấy con số trung bình 3% cho tăng trưởng toàn hệ thống, nguồn “room” được thêm vào riêng bất động sản khoảng 70.000 tỷ. Với nhu cầu vốn của các chủ đầu tư lớn, quy mô các dự án lớn đang triển khai, và lượng hồ sơ khủng đang bị “pending”, rõ ràng, con số room tín dụng được nới thêm này chắc chắn “không dành cho tất cả mọi người” và sẽ hết nhanh trong vòng 1-2 tháng.
Bên cạnh đó, vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn. dựa trên 3 tiêu chí quan trọng. cụ thể là:
Đối với mục đích vay: Hạn chế cho vay mua BĐS có tính đầu cơ cao, khả năng đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) thấp, chỉ để không chờ tăng giá; hạn chế cho vay kinh doanh BĐS.
Đối với tài sản đảm bảo: tăng hệ số quản lý rủi ro, hạ mức định giá hoặc giảm tỷ lệ cho vay. Ví dụ, 1 tài sản 10 tỷ trước đây được định giá 9 tỷ và cho vay 6 tỷ - 7 tỷ, thì nay chỉ được “báo giá” cho vay 5 tỷ. Việc dùng chính các tài sản hình thành trong tương làm tài sản thế chấp cũng sẽ bị hạn chế.
Nguồn thu nhập trả nợ: đánh giá hồ sơ, kiểm tra kỹ hơn nguồn thu nhập của người vay, giảm nguồn thu được trích ra để trả nợ và tăng khoản chi phí dự phòng của người đi vay. Chẳng hạn, với nguồn thu 100 triệu/tháng, trước đây được tính 50 triệu cho phí sinh hoạt gia đình, 50 triệu trích ra trả ngân hàng, khoản 50 triệu này đủ “cover” cho khoản vay 3 tỷ - 3,5 tỷ; thì nay cũng với nguồn thu 100 triệu/tháng, chỉ được tính 35 – 40 triệu cho khoản trích trả nợ ngân hàng, khoản này chỉ đủ “cover” cho khoản vay 2 tỷ - 3 tỷ.
Thậm chí, theo ông Kiên, có rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, hoặc ngân hàng tăng hệ số quản trị rủi ro, thì khách hàng không còn đủ chuẩn cho vay theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, việc thẩm duyệt hồ sơ vay còn dựa trên lịch sử tín dụng cá nhân, điểm tín dụng vào thời điểm duyệt hồ sơ, quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thái độ thiện chí hợp tác và tinh thần hỗ trợ cho các khó khăn về chỉ tiêu kinh doanh của họ (ví dụ, chỉ tiêu nguồn thu từ phí dịch vụ, chỉ tiêu mở thẻ/ tài khoản, chỉ tiêu Bảo hiểm khoản vay/ Bảo hiểm nhân thọ)…
