Nhà đầu tư tiết lộ tiêu chí xuống tiền mua đất: Thứ nhất chu kỳ, thứ nhì lãi suất, vị trí đẹp mấy mà pháp lý không ổn cũng không mua

Trong chương trình Landshow số 30 của VTV Money với chủ đề “Thị trường nhà đất 2023” mới đây, nhà đầu tư cá nhân Ngô Minh Đức chia sẻ 5 tiêu chí ông tự đặt ra khi xuống tiền mua bất động sản.

“Thứ nhất là tính chu kỳ, thứ nhì là lãi suất, thứ 3 là pháp lý, thứ 4 là vị trí và thứ 5 là rà soát năng lực của chủ đầu tư. Tôi không quá coi trọng vị trí. Nhiều người đầu tư bất động sản hay đặt vị trí lên hàng đầu. Nhưng tôi làm tài chính, nên tôi coi trọng tính chu kỳ, lãi suất, rồi mới đến pháp lý và vị trí. Vị trí đẹp đến mấy mà pháp lý không ổn, tôi cũng không tham gia”, ông Đức nêu quan điểm.

Để chứng minh vấn đề này, ông Đức đề cập đến dự án U., khởi công từ năm 2008. Nằm trên đường Tố Hữu thuộc quận Hà Đông, Hà Nội, dự án này từng được kỳ vọng trở thành một khu đô thị đáng sống. Tuy nhiên, dự án U. giờ đây bị gọi là “nghĩa địa bất động sản” khổng lồ giữa lòng thủ đô do chậm tiến độ, một số tòa nhà dừng thi công hoàn toàn suốt nhiều năm qua.

“Năm 2011-2012, khi có dự án chung cư U., tôi đã định đặt cọc. Tuy nhiên, khi giở ra thấy hợp đồng là hai tờ A4, bán bằng USD, mà đấy là hợp đồng góp vốn, tôi cho rằng pháp lý không ổn. Không có tiến độ, không biết số căn, tôi không mua. Như mọi người thấy, sau 15 năm dự án vẫn như thế”, ông Đức kể lại.

Nhà đầu tư này còn chia sẻ thêm kinh nghiệm chọn vị trí mua bất động sản. “Tại Hà Nội, tôi đầu tư từ khu vực vành đai 3,5 trở vào. Tại TP. HCM là từ quận Thủ Đức trở vào, hoặc các vùng giáp ranh ở Đồng Nai, Bình Phước. Với bất động sản ven biển, khu đó phải đẹp và sóng êm dịu. Việt Nam thực ra không có nhiều bãi đẹp đâu, Phú Quốc chỉ có 3-4 bãi. Ngoài ra, tôi chọn vị trí theo các trục kinh tế, như ở phía bắc là Hà Nội – Hải Dương – Hải Phòng”, ông Đức cho hay.

Ngay cả khi đã nhắm được bất động sản ưng ý, ông Đức cho biết phải quay ngược lại nhìn vào tính chu kỳ và lãi suất. Trước câu hỏi thời điểm hiện nay đã nên xuống tiền mua đất hay chưa, ông Đức chọn phương án tiếp tục quan sát và chờ đợi.

“Theo tôi, quá trình suy giảm mới bắt đầu. Lãi suất mới ở giữa chu kỳ tăng lên. Bất động sản mới chững lại 7-8 tháng. Tôi cần đợi một thời gian dài hơn”, ông nêu quan điểm.

Trong khi đó, một khách mời khác của chương trình là bà Nguyễn Thanh Tuyền – Giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát cho rằng chọn mua hay không còn tùy thuộc “khẩu vị” đầu tư.

“Anh Đức chuyên đầu tư dự án dài hơi thì sẽ nghe ngóng tiếp. Còn tôi luôn chọn những bất động sản có tính thanh khoản cao. Nếu tôi cảm thấy nhà đầu tư sơ cấp bán lỗ một chút, rồi so sánh giá đó với thị trường thấy thấp hơn, mà bất động sản đẹp, tôi sẵn sàng xuống tiền”, vị Giám đốc này khẳng định.

Các tiêu chí “chốt cọc” của bà Tuyền cũng khác so với ông Đức. Điều kiện mà bà đặt lên hàng đầu là tiềm năng của bất động sản trong tương lai 1-3 năm tới, ví dụ như bất động sản nhà ở phải thu hút được dân về ở.

“Dân mà không về ở thì bán mãi cũng không ai mua. Ví dụ như khu Vân Canh, Hoài Đức mà tôi từng đi học lái xe cách đây mấy năm. Đến nay khu đó vẫn là một bãi để học lái xe. Những khu nhà mới rất nhiều nơi hoang tàn. Tiện ích xung quanh bất động sản phải đầy đủ để hút người về ở, thanh khoản mới tốt được”, bà Tuyền chia sẻ.

Ngoài yếu tố tiềm năng, bà Tuyền còn đặt ra tiêu chí giá hợp lý, để có thể tăng giá. “Tiêu chí thứ ba là đòn bẩy tại thời điểm đó cảm thấy ổn, có lợi nhất cho mình đầu tư”, bà nói thêm.