Nhà chung cư ở Mỹ sở hữu mãi mãi, "thích ở 100 năm cũng được" - Nhưng tại sao không thể là mô hình cho Việt Nam?

Vì sao chung cư Mỹ 100 năm không hết hạn?

Tại nhiều đô thị hiện đại trên thế giới, khái niệm "niên hạn chung cư" từ 50 đến 90 năm đã trở thành một khung pháp lý quen thuộc nhằm giới hạn thời gian sở hữu và tạo hành lang cho chính quyền thu hồi, tháo dỡ công trình khi hết hạn sử dụng.

Tuy nhiên, tại nước Mỹ, có hàng vạn tòa nhà chung cư vẫn đứng vững qua hơn một thế kỷ tại New York, Boston hay Chicago, mô hình niên hạn hành chính không áp dụng tại đây. Người mua căn hộ chung cư tại Mỹ được xác lập quyền sở hữu lâu dài, vô thời hạn.

Sự khác biệt căn bản này không bắt nguồn từ việc chất lượng xây dựng tại Mỹ có khả năng chống lại sự thoái hóa của thời gian, mà xuất phát từ triết lý bảo hộ quyền tài sản tư hữu, cơ chế tự điều tiết của thị trường bất động sản thông qua luật chung cư thống nhất, cùng hệ thống chính sách thuế và tín dụng khắt khe nhằm triệt tiêu các hành vi đầu cơ tích trữ.

Câu chuyện không phải là mô hình vô thời hạn hay có thời hạn tối ưu hơn mà là tùy thuộc vào bối cảnh, điều kiện và lịch sử luật pháp của từng quốc gia. Không phải quốc gia nào cũng áp dụng được theo dạng của Mỹ.

Vì sao Mỹ không áp dụng niên hạn chung cư?

Để giải mã nguyên nhân Mỹ không áp đặt niên hạn lên tòa nhà chung cư, trước hết cần nhìn vào bản chất pháp lý của mô hình nhà ở chung trong hệ thống thông luật nước này. 

Trong pháp lý Hoa Kỳ, chung cư không phải là một kiểu kiến trúc xây dựng, mà là một hình thức sở hữu tài sản. Nền tảng của mô hình này dựa trên cấu trúc quyền sở hữu tuyệt đối và vô thời hạn, được gọi là Fee Simple Absolute.

Khi một cá nhân mua căn hộ chung cư tại Mỹ, quyền sở hữu của họ được pháp luật phân tách thành hai hợp phần không thể tách rời:

Chủ căn hộ nắm giữ quyền sở hữu Fee Simple đối với khối không gian ba chiều được giới hạn bởi bề mặt trong của tường, sàn và trần nhà.

Chủ căn hộ đồng thời sở hữu một tỷ lệ phần trăm không phân chia đối với toàn bộ các phần dùng chung của tòa nhà như móng, mái, kết cấu chịu lực, hệ thống thang máy, hành lang và khuôn viên đất.

Bởi vì Fee Simple Absolute đại diện cho cấp độ sở hữu tài sản cao nhất, trao cho chủ sở hữu trọn vẹn quyền chiếm hữu, sử dụng, hưởng lợi và chuyển nhượng mà không bị giới hạn bởi thời gian, chính quyền không thể tự đặt ra một mốc thời gian hành chính để chấm dứt quyền sở hữu này.

Quyền tư hữu được bảo vệ mạnh mẽ ở cấp độ Hiến pháp, và nhà nước chỉ có thể can thiệp vào tài sản tư nhân thông qua các quyền hạn đặc thù như quyền cảnh sát nhằm bảo đảm an toàn công cộng hoặc quyền trưng thu đất đai kèm bồi thường theo giá thị trường công bằng.

Việc không sử dụng mô hình niên hạn hành chính còn xuất phát từ các tính toán kinh tế đô thị. Nếu áp đặt niên hạn 50 hay 90 năm, giá trị của căn hộ sẽ suy giảm phi mã khi tiến gần về cuối thời hạn, tạo ra hiệu ứng suy giảm giá trị tài sản tích lũy của người dân và cản trở khả năng tiếp cận các gói thế chấp ngân hàng dài hạn 30 năm vốn là trụ cột của thị trường nhà ở Mỹ.

Quan trọng hơn, quy định niên hạn cố định sẽ làm triệt tiêu động cơ đầu tư bảo dưỡng của chủ sở hữu trong những thập kỷ cuối, biến công trình thành những "tòa nhà chờ chết".

Thay vì áp đặt một con số tử vi cho công trình, pháp luật Mỹ để cho thị trường tự quyết định vòng đời của tòa nhà dựa trên sự tương quan giữa chi phí duy trì an toàn và giá trị kinh tế của vị trí đất.

Khi chung cư xuống cấp phải làm sao?

Không áp đặt niên hạn cố định không có nghĩa là chính quyền Mỹ bỏ mặc cho các tòa chung cư già cỗi tự do xuống cấp gây nguy hiểm cho cộng đồng. Khi một tòa nhà tiến dần đến giới hạn tuổi thọ kỹ thuật, hệ thống pháp lý Mỹ vận hành một cơ chế gọng kìm kết hợp giữa sức ép tài chính nội bộ, tiêu chuẩn an toàn đô thị khắt khe và quy trình giải thể chế độ chung cư chuyên biệt.

Ở cấp độ quản trị nội bộ, Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà (HOA) đóng vai trò là cơ quan tài chính chịu trách nhiệm duy trì sự tồn tại của công trình. HOA có nghĩa vụ trích lập Quỹ dự phòng hàng tháng từ phí chung cư để chuẩn bị cho các đợt đại tu lớn.

Khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, HOA có quyền ra quyết định thu các khoản phụ phí đặc biệt bắt buộc lên đến hàng chục ngàn đô la đối với mỗi chủ căn hộ. Nếu chủ hộ không nộp, HOA có quyền áp lệnh áp nợ lên căn hộ và phát phát gạt tịch thu tài sản để thu hồi nợ.

Ở cấp độ quản lý nhà nước, chính quyền các đô thị lớn áp đặt các bộ luật kiểm định an toàn kỹ thuật cực kỳ nghiêm ngặt nhằm buộc các tòa nhà cũ phải liên tục tu bổ hoặc đối mặt với việc bị đóng cửa:

Tại Thành phố New York, Chương trình An toàn Kiểm định Bề mặt Tòa nhà (FISP) theo luật quy định mọi công trình cao trên 6 tầng phải trải qua kiểm định thực địa toàn bộ ngoại thất và kết cấu mỗi 5 năm một lần bởi các kỹ sư hoặc kiến trúc sư được cấp phép.

Công trình bị xếp loại "Unsafe" (Khu vực nguy hiểm) bắt buộc phải dựng giàn giáo bảo vệ ngay lập tức, khắc phục sự cố trong vòng 30 đến 90 ngày và chịu mức phạt lũy tiến hàng ngàn đô la mỗi tháng cho đến khi đạt tiêu chuẩn an toàn.

Tại Bang Florida, sau thảm họa sập chung cư Surfside năm 2021, đạo luật SB 4-D đã thắt chặt quản lý bằng cách bắt buộc các tòa nhà cao từ 3 tầng trở lên phải thực hiện "Kiểm định mốc" khi đạt 30 năm tuổi và lập "Nghiên cứu Quỹ dự phòng Toàn vẹn Kết cấu", ngăn chặn tình trạng cư dân trì hoãn việc đóng tiền sửa chữa kết cấu móng và chịu lực.

Khi chi phí gia cố và sửa chữa vượt quá khả năng tài chính của cư dân hoặc không còn hiệu quả kinh tế, tòa nhà sẽ bước vào quy trình giải thể chung cư.

Theo quy định, việc giải thể không đòi hỏi sự đồng thuận tuyệt đối 100% của toàn bộ chủ nhà – một điều kiện gần như không thể đạt được trong thực tế. Thay vào đó, pháp luật quy định chế độ chung cư có thể bị hủy bỏ khi đạt được tỷ lệ bỏ phiếu siêu đa số, thường là 80% tổng số phiếu của các chủ căn hộ.

Khi quyết định giải thể được thông qua, toàn bộ dự án sẽ được bán trọn gói cho một nhà phát triển bất động sản. Nhà đầu tư này sau đó sẽ tiến hành phá dỡ hoàn toàn công trình để xây dựng dự án mới có mật độ cao hơn, hoặc thực hiện quá trình chuyển đổi công năng thành tòa nhà cho thuê.

Đối với nhóm 15 đến 20% cư dân thiểu số bỏ phiếu chống, pháp luật quy định họ bắt buộc phải bán lại căn hộ và di dời dựa trên mức đền bù được định giá theo giá trị thị trường công bằng. Cơ chế này triệt tiêu hoàn toàn nạn "chủ hộ chây ỳ" gây bế tắc cho các dự án tái thiết đô thị.

Kiểm soát đầu cơ thế nào?

Một nghi vấn thường được đặt ra là liệu việc cấp quyền sở hữu lâu dài vô thời hạn có biến chung cư thành kênh đầu cơ tích trữ, khiến bất động sản bị găm giữ và đẩy giá lên cao hay không.

Trên thực tế, thị trường Mỹ kiểm soát nguy cơ này không bằng các cấm đoán hành chính mà bằng hệ thống công cụ tài chính và quy định tín dụng tự động triệt tiêu động cơ đầu cơ.

Công cụ kiểm soát đầu cơ hữu hiệu nhất tại Mỹ chính là chính sách Thuế tài sản hàng năm. Khác với nhiều quốc gia nơi thuế sở hữu nhà ở ở mức rất thấp hoặc không đáng kể, các bang tại Mỹ đánh thuế tài sản dao động từ 1% đến 3% mỗi năm dựa trên giá trị thị trường thực tế của căn hộ.

Một căn hộ chung cư tại New York hay San Francisco có giá trị 1 triệu USD sẽ khiến chủ sở hữu phải nộp từ 10.000 đến 30.000 USD tiền thuế mỗi năm, chưa kể chi phí quản lý.

Chi phí duy trì đắt đỏ này biến việc găm giữ căn hộ bỏ trống thành một gánh nặng tài chính lớn, buộc nhà đầu tư phải đưa tài sản vào khai thác kinh doanh hoặc bán ra thị trường nếu không muốn bị thua lỗ.

Bên cạnh chính sách thuế, cấu trúc quản trị của chính các tòa nhà chung cư cũng tạo ra rào cản tự nhiên đối với giới đầu cơ.

Ban quản trị tại đa số các tòa chung cư Mỹ thường thiết lập quy định hạn ngạch cho thuê, giới hạn tỷ lệ căn hộ được phép cho thuê trong tòa nhà chỉ ở mức 10% đến 20%. Đồng thời, hầu hết các chung cư cao tầng đều cấm triệt để dịch vụ cho thuê ngắn hạn dạng Airbnb để bảo vệ môi trường sống an ninh của cư dân

Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và các tập đoàn thế cấp quốc gia như Fannie Mae áp đặt quy định tín dụng khắt khe: Nếu một dự án chung cư có tỷ lệ người sở hữu trực tiếp ở xuống dưới ngưỡng 50%, các ngân hàng sẽ từ chối cấp khoản vay thế chấp cho người mua căn hộ tại dự án đó.

Việc bị cắt nguồn tín dụng sẽ làm thanh khoản của tòa nhà sụt giảm thảm hại, buộc cộng đồng cư dân phải tự đấu tranh để ngăn chặn các nhà đầu tư thu gom quá nhiều căn hộ.

Ở chiều ngược lại, nhằm ngăn ngừa kịch bản thâu tóm  – nơi các quỹ đầu tư lớn âm thầm mua gom 80% số căn hộ trong một tòa chung cư cũ rồi dùng quyền lực nhóm đa số để giải thể tòa nhà, ép cư dân nhỏ lẻ phải bán lại nhà với giá rẻ – chính quyền các bang đã tiến hành nhiều điều chỉnh pháp lý quan trọng.

Thành phố Chicago đã nâng ngưỡng bỏ phiếu đồng thuận để giải thể chung cư từ 75% lên 85%, giúp nhóm cư dân nhỏ lẻ dễ dàng lập khối thiểu số phủ quyết để bảo vệ quyền ở của mình.

Trong khi đó, Bang Florida bổ sung quy định bắt buộc các nhà đầu tư thâu tóm phải đền bù cho các chủ hộ ở thực tế theo giá gốc mua ban đầu từ nhà phát triển nếu giá thị trường tại thời điểm giải thể bị sụt giảm, triệt tiêu động cơ dìm giá để thâu tóm tài sản của giới đầu cơ.

Không có mô hình nào tối ưu hơn mà chỉ có mô hình nào hợp lý

Trên thực tế cả hai phương án sử dụng vô thời hạn và có niên hạn với chung cư không hơn kém gì nhau mà phù hợp với từng quốc gia.

Việc lựa chọn áp dụng mô hình nào không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế cao hay thấp, mà phụ thuộc vào ba trụ cột: Nền tảng luật pháp, năng lực quản trị tài chính – kiểm định, và quỹ đất đô thị.

Việc Mỹ không áp dụng niên hạn đến từ việc họ đã là một quốc gia phát triển từ lâu, có hệ thống quản trị tốt, kết hợp với các công cụ điều tiết thị trường linh hoạt.

Mô hình sở hữu lâu dài thường vận hành hiệu quả nhất tại các quốc gia phát triển đặc thù. Để vận hành mô hình này, quốc gia đó phải có lực lượng kỹ sư, cơ quan kiểm định độc lập và khung pháp lý buộc các chủ nhà phải nộp thuế tài sản hàng năm.

Trái lại, mô hình áp đặt niên hạn (50–70 năm) lại là sự lựa chọn hợp lý và mang lại hiệu quả quản trị cao hơn cho các quốc gia có quỹ đất đô thị hạn hẹp, mật độ dân số cực cao.

Các quốc gia hoặc các thành phố có tốc độ đô thị hóa quá nhanh (như Singapore, Hồng Kông, hoặc các đô thị lớn tại Trung Quốc). Việc định sẵn thời hạn giúp nhà nước chủ động gom lại các quỹ đất lớn để tái quy hoạch hạ tầng giao thông, công viên, công trình công cộng cho các thế hệ tương lai mà không bị bế tắc bởi tranh chấp giải phóng mặt bằng.

Do đó, bài toán của các quốc gia đang trong quá trình hoàn thiện thể chế không phải là sao chép nguyên mẫu mô hình của Mỹ hay Singapore, mà là đánh giá đúng năng lực quản trị, bản chất quy hoạch đô thị và hệ thống pháp lý nội tại để lựa chọn hoặc dung hòa một cơ chế vận hành hiệu quả nhất.