Ở bài viết trước, chúng tôi đã giới thiệu những phân tích của ông Tô Anh Hùng - CEO REFI, cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) - về đề xuất của ông Nguyễn Hữu Đường, biệt danh “Đường Bia”.
Ông Đường đề xuất tận dụng dải phân cách Đại lộ Thăng Long để làm metro ngầm, trung tâm thương mại bán ngầm và 60.000–100.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) phía trên. Theo tính toán của ông, mỗi căn hộ có giá chỉ từ 1 tỷ đồng.
Đề xuất gây nhiều tranh luận, bởi một mục tiêu đúng không đồng nghĩa phương án thực hiện đã tối ưu.
.png)
Chưa cần xây nhà trên nóc metro
Theo ông Hùng, dọc hành lang Đại lộ Thăng Long vẫn còn quỹ đất có thể phát triển quanh các ga TOD, trong bán kính khoảng 500 m–1,5 km.
Ông ước tính xây dựng trên nền đất thông thường ven ga có thể rẻ hơn 30–50%, thi công nhanh hơn và giảm đáng kể độ phức tạp về kết cấu.
“Việc thí điểm một mô hình quá rủi ro trên dải phân cách do đó là không cấp thiết”, ông Hùng nhận định.
Xét về hiệu quả kinh tế, ông cho rằng phát triển quỹ đất quanh ga vẫn có lợi thế áp đảo so với xây nén trên dải phân cách. Nền đất thông thường giúp giảm giá thành của cả phần NƠXH lẫn quỹ nhà thương mại, qua đó tăng thanh khoản và rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 120.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2026–2030. Nhưng từ mục tiêu đến nguồn cung thực tế vẫn còn một khoảng cách lớn.
Vậy, lý do nào khiến nguồn cung NƠXH chưa phát triển tương xứng? Theo ông Hùng, có bốn điểm nghẽn chính.
Bốn điểm nghẽn khiến doanh nghiệp ngại làm NƠXH
Thứ nhất, “bẫy” hạch toán và bóc tách chi phí.
Dù được bán một phần sản phẩm theo giá thương mại, doanh nghiệp vẫn phải giải bài toán hạch toán phức tạp.
Các chi phí hạ tầng dùng chung như móng, đường nội bộ, PCCC, điện và nước phải được bóc tách giữa phần NƠXH với phần thương mại. Theo ông Hùng, nếu cơ chế phân bổ không rõ ràng, doanh nghiệp có thể bị xác định tính sai chi phí hoặc “chuyển giá” khi thanh tra, kiểm toán.
Rủi ro hậu kiểm kéo dài ngay cả sau khi dự án đã bàn giao khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia.
Thứ hai, hiệu quả vốn bị kéo lùi bởi thủ tục.
Biên lợi nhuận của NƠXH bị giới hạn, nên sức hấp dẫn của dự án phụ thuộc rất lớn vào thời gian quay vòng vốn.
Theo ông Hùng, mức lợi nhuận chỉ hấp dẫn nếu dự án hoàn thành trong khoảng 2–3 năm. Nhưng trên thực tế, giải phóng mặt bằng, thẩm định giá bán và xét duyệt người mua có thể kéo dài 5–7 năm.
Khi vốn bị chôn lâu gấp đôi, tỷ suất hoàn vốn nội bộ giảm mạnh, trong khi rủi ro tiếp tục tăng.
Thứ ba, vị trí quyết định giá trị quỹ nhà thương mại.
Tại những khu vực xa trung tâm, như đoạn cuối Đại lộ Thăng Long hoặc các đô thị vệ tinh, giá nhà thương mại có thể không chênh lệch nhiều so với NƠXH.
Theo ông Hùng, “đòn bẩy” thương mại chỉ phát huy hiệu quả ở khu vực ven nội thành hoặc sát ga metro có giá trị cao, nơi giá nhà thương mại có thể gấp 2–3 lần giá NƠXH.
Thứ tư, thiếu mặt bằng sạch.
Được miễn tiền sử dụng đất không đồng nghĩa doanh nghiệp có sẵn đất để xây nhà.
Việc thương lượng bồi thường và giải phóng mặt bằng có thể kéo dài nhiều năm. Nếu Nhà nước không chủ động thu hồi đất và bàn giao mặt bằng sạch, dự án không thể khởi công.
Ba việc Hà Nội nên làm ngay
Theo ông Hùng, muốn phát triển hàng trăm nghìn căn NƠXH, Hà Nội cần tập trung vào ba giải pháp.
Trước hết, thành phố phải chủ động tạo quỹ đất sạch quanh các tuyến metro và khu vực TOD, đồng thời đầu tư hạ tầng kết nối trước khi lựa chọn doanh nghiệp triển khai.
Tiếp đó, thành phố phải rút ngắn khâu thẩm định giá bán và xét duyệt người mua. Quy định càng minh bạch, thủ tục càng nhanh gọn, thời gian chôn vốn càng ngắn và lợi nhuận của doanh nghiệp càng ít bị “bào mòn”.
Cuối cùng, cơ chế hạch toán giữa phần NƠXH và phần thương mại phải rõ ràng, đơn giản, giúp doanh nghiệp tránh rủi ro hậu kiểm sau khi dự án đã bàn giao.
“Chỉ có như vậy, doanh nghiệp mới mạnh dạn tham gia xây dựng NƠXH, góp phần thực hiện mục tiêu 1.000.000 căn vào năm 2030”, ông Hùng nói.
Theo vị chuyên gia, lời giải cho nhà giá rẻ không nằm ở những công trình ngày càng phức tạp. Hà Nội cần đất sạch, thủ tục nhanh và một cơ chế đủ rõ để doanh nghiệp có thể xây nhanh, bán đúng giá và sớm thu hồi vốn.
.jpg "Công trường cầu Đại Ngãi 1 gần 4.000 tỷ đồng tăng tốc giữa áp lực chi phí và khan hiếm vật liệu")
.png "Nửa đầu năm 2026, Than Miền Bắc (TMB) lãi hơn 81 tỷ đồng nhưng dòng tiền kinh doanh âm hơn 3.198 tỷ đồng")
.png "Đúng 7 ngày nữa, chính thức khai trương chuyến tàu nối liền 2 di sản thế giới tại Việt Nam, giảm giá đặc biệt 15% - 50% cho hành trình 190km độc đáo đến hết 2026")
