Hải Phòng và Bắc Ninh dẫn đầu nguồn cung đất khu công nghiệp miền Bắc

Sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh cùng dòng vốn đầu tư vào các ngành bán dẫn, điện tử và AI đang đưa thị trường bất động sản công nghiệp bước sang giai đoạn phát triển chất lượng cao và bền vững.

Hải Phòng và Bắc Ninh dẫn đầu nguồn cung đất KCN

Theo báo cáo MarketBeat quý 2/2026 của Cushman & Wakefield, đất khu công nghiệp (KCN) ghi nhận nguồn cung mở rộng trong nửa đầu năm 2026. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là hai thị trường dẫn dắt, trong khi các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ngày càng nổi bật nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện.

Đất KCN đạt tỷ lệ lấp đầy 64%, chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn khi lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường và cần thêm thời gian để hấp thụ. Mặt bằng giá thuê nhìn chung duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ theo năm, trong bối cảnh nhu cầu tiếp tục được hỗ trợ bởi các ngành sản xuất giá trị gia tăng cao, đặc biệt là điện tử, công nghệ cao, bán dẫn và logistics.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn, khi các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.

Tính đến quý 2/2026, tổng quỹ đất KCN lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200 ha, tăng 0,4% theo quý (QoQ) và 15,7% theo năm (YoY). Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình, phản ánh xu hướng mở rộng quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp sản xuất và FDI.

Về cơ cấu nguồn cung lũy kế đến quý 2/2026, Hải Phòng dẫn đầu với khoảng 26%, theo sau là Bắc Ninh với 21%, trong khi Hưng Yên và Ninh Bình cùng chiếm khoảng 13%. Diễn biến này cho thấy các trung tâm công nghiệp trọng điểm tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, đồng thời các địa phương vệ tinh đang dần nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và lợi thế chi phí cạnh tranh.

Tỷ lệ lấp đầy suy giảm

Bất chấp sự gia tăng nguồn cung, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm. Cụ thể, trong quý 2/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân của thị trường đất KCN miền Bắc đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giảm này đã nằm trong dự báo và không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu thị trường. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới được đưa vào khai thác với quy mô lớn tại các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Do các dự án mới thường có tốc độ hấp thụ chậm trong giai đoạn đầu, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tạm thời chịu áp lực giảm.

Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, trong khi Bắc Ninh, Hưng Yên duy trì mức cao khoảng trên 70%, theo sau là Hải Phòng, Phú Thọ với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 60%. Hoạt động cho thuê tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI, và linh kiện điện tử, cho thấy sự cân nhắc từ nhóm khách thuê công nghiệp nhằm đảm bảo tính bền vững.

Giá chào thuê bình quân đạt 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê, ghi nhận mức tăng gần như đi ngang theo quý và tăng 2,7% theo năm. Mức tăng theo năm khẳng định xu hướng tăng trưởng ổn định và bền vững tại các khu công nghiệp trọng điểm.

Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến sẽ có khoảng 7.200 ha đất khu công nghiệp mới từ các dự án đang được triển khai. Triển vọng thị trường miền Bắc dự kiến được thúc đẩy trong trung và dài hạn, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, quá trình mở rộng hạ tầng giao thông và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy có thể chịu áp lực ngắn hạn do nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định, đặc biệt từ các ngành điện tử, bán dẫn, công nghệ cao và logistics.

Theo Cushman & Wakefield, các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, và Hưng Yên dự kiến tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ lợi thế về hạ tầng, kết nối logistics và hệ sinh thái công nghiệp phát triển. Trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các khu công nghiệp chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn ESG, nhu cầu hấp thụ tại các khu công nghiệp thế hệ mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng.