Nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh, đòn bẩy tài chính chủ đầu tư cải thiện

Đây là những điểm nhấn quan trọng được VIS Rating phân tích trong báo cáo cập nhật thị trường mới nhất.

Theo VIS Rating, trong quý 2/2025, các cải cách pháp lý then chốt đã đơn giản hóa thủ tục và thúc đẩy nguồn cung NƠXH mới, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Theo đó:

Nghị định 192/2025/NĐ-CP cho phép phê duyệt chủ trương đầu tư và giao CĐT dự án NƠXH mà không cần qua đấu thầu, rút ngắn đáng kể thời gian triển khai. Quy định này đặc biệt có lợi cho các doanh nghiệp có danh mục NƠXH lớn như VHM, VGC, BCM, NLG và HDC.

Nghị quyết 201/2025/QH15 đã quy định thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, nhằm đầu tư hạ tầng và tài trợ xây dựng các dự án NƠXH, đặc biệt là nhà cho thuê giá phải chăng.

Số lượng dự án NƠXH được cấp phép mới đã tăng 167% so với cùng kỳ trong quý 2/2025, cho thấy hiệu quả rõ rệt của các chính sách.

Nhờ những nỗ lực này, tổng số căn NƠXH hoàn thành dự kiến đạt 74.000 căn trong năm 2025 (trong 7 tháng đầu năm đã đạt 37.000 căn), gấp ba lần tổng nguồn cung năm 2024. Giai đoạn 2026-2030, nguồn cung NƠXH được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 20% mỗi năm. Sự gia tăng này, cùng với cải thiện hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh, sẽ nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp và trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư cũng duy trì tích cực. Phát hành trái phiếu bất động sản (BĐS) đã phục hồi, bổ trợ cho tăng trưởng tín dụng ngân hàng. Trong 8 tháng đầu năm 2025, phát hành trái phiếu BĐS tăng 35,6% so với cùng kỳ, chủ yếu do các CĐT nghỉ dưỡng đẩy mạnh phát hành. Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS cũng tăng 33% so với cùng kỳ trong Quý 2/2025.

Đặc biệt, khả năng tiếp cận vốn giá rẻ ở phân khúc NƠXH đã được cải thiện đáng kể. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chỉ đạo áp dụng mức giảm lãi suất 1-2% cho người mua nhà dưới 35 tuổi và lãi suất vay 6,4% cho CĐT NƠXH, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

Về sức khỏe tài chính, đòn bẩy tài chính của các CĐT niêm yết đang ổn định. Hệ số đòn bẩy (Nợ/EBITDA) duy trì ổn định ở mức 3,2x trong quý 2/2025. Một tín hiệu tích cực là tài sản của các CĐT niêm yết tăng nhanh hơn nợ vay lần đầu tiên sau 6 quý, cho thấy sự đa dạng hóa nguồn vốn.

Các CĐT đang giảm phụ thuộc vào nguồn vốn vay để mở rộng hoạt động. Mặc dù dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) phục hồi không đồng đều (chỉ một số CĐT lớn như VHM và NLG ghi nhận cải thiện nhờ dòng tiền ứng trước từ khách hàng), nhưng nhìn chung, đòn bẩy tài chính dự kiến sẽ cải thiện dần trong nửa cuối năm 2025 khi tăng trưởng nợ chậm lại, đồng thời doanh thu và lợi nhuận tăng nhờ đẩy mạnh hoạt động bàn giao.

Trong bối cảnh giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP.HCM tăng 30% so với cùng kỳ trong quý 2/2025 do nguồn cung mới tập trung hơn 80% vào phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm, việc đẩy mạnh NƠXH sẽ đóng vai trò then chốt trong việc cân bằng thị trường và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trên đà phát triển bền vững hơn, với sự hỗ trợ từ chính sách và cải thiện đáng kể trong cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp.