Nghịch lý tồn kho tăng chóng mặt nhưng nguồn cung vẫn thiếu của thị trường bất động sản

Hàng tồn kho tăng "chóng  mặt"

Mới đây, chia sẻ tại diễn đàn bất động sản “Những vùng đất tiềm năng” ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Fiin Group thông tin hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết.

“Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại”, ông Nguyễn Quang Thuân nhận định.

Thực tế cho thấy, theo thống kê, tại ngày 30/6/2022, 45 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết gồm AGG, API, CDC, CEO, CIG, CKG, D11, D2D, DIG, DTA, DXG, EVG, FLC, HDC, HDG, HLD, HPI, HPX, HQC, HU1, HUT, ICG, IJC, ITC, KDH, KSF, L14, NBB, NDN, NHA, NLG, NTL, NVL, PDR, QCG, RCL, SCR, SJS, TCH, TDC, VC3, VC7, VHM, VPH, VPI ghi nhận khoảng 275.373 tỷ đồng tồn kho (tương đương gần 11,7 tỷ USD), tăng gần 14% so với đầu năm nay.

Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong bối cảnh hai năm đại dịch, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư vì thiếu vốn cũng như giá vật liệu xây dựng tăng cao. Do đó, tồn kho của các doanh nghiệp phần lớn nằm ở các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang xây dựng dở dang.

Bên cạnh đó, trong thời gian thị trường bất động sản trầm lắng một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã nhân cơ hội để đẩy mạnh M&A dự án khiến tổng giá trị tồn kho tăng lên.

Điển hình, trong nửa đầu năm nay, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) ghi nhận tổng tồn kho đến cuối quý 2 ở mức hơn 12.113 tỷ đồng, tăng 4.380 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương mức tăng 56,6%.

Tại Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), Báo cáo tài chính quý 2 vừa công bố cũng cho thấy việc tăng tồn kho từ 11.238 tỷ đồng đầu năm lên 12.584 tỷ đồng.

Tại CTCP Vinhomes (VHM) giá trị hàng tồn kho tính đến hết quý II/2022 cũng được xác định lên đến 41.919 tỷ đồng .

Trong khi đó, tại CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) hàng tồn kho đang ở mức 16.083 tỷ đồng, tăng 14,8% so với hồi đầu năm và chiếm tới 64,4% tổng tài sản (24.842 tỷ đồng).

Một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt; Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng, CTCP Quốc Cường Gia Lai, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, CTCP Đầu tư Văn Phú-Invest,...

Cụ thể, với Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đến cuối quý 2/2022, tồn kho là 13.106 tỷ đồng, tăng gần 7,5% so với đầu năm và chiếm 55,7% tài sản.

Với Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG), tồn kho đến cuối quý 2 là hơn 5.370 tỷ đồng, tăng 39,7% so với đầu năm và chiếm 33,5% tổng tài sản.

Tương tự, với Văn Phú-Invest, tồn kho tăng 24,3% so với cuối năm 2021 lên 4.280 tỷ đồng, chiếm 39,5% tài sản.

Còn tại Quốc Cường Gia Lai tồn kho đến hết quý 2 đã giảm nhẹ 1,7% so với cuối năm ngoái xuống 7.145 tỷ đồng nhưng lại chiếm tới 73,1% tổng tài sản.

Trong khi, tại Bất động sản An Gia (AGG), hàng tồn kho giảm 33,3% xuống 5.050 tỷ đồng và chiếm 40% tổng tài sản.

Nguồn cung hạn chế do thiếu vốn

Trong khi tồn kho của doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao, nguồn cung dự án mới bán ra thị trường lại đang dần cạn kiệt.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Bên cạnh đó, Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Nhận định về nguyên nhân của nghịch lý thừa hàng tồn kho nhưng lại thiếu nguồn cung của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng một phần đến từ việc hoạt động chuyển nhượng ách tắc do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có "sổ đỏ".

Để vực dậy thị trường bất động sản, một trong những giải pháp được Chủ tịch HoREA đưa ra là đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

“Bộ Tài chính cần sớm xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị.