Nâng hệ số K lên 15 lần, giá đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn “cách xa” giá thị trường

Được áp dụng từ 25/8, đất ở tuỳ quận huyện có hệ số điều chỉnh gấp 2-15 lần so với giá nhà nước. Khu vực có hệ số cao nhất, tối đa 15 lần, là huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, TP Thủ Đức.

Như vậy, với hệ số điều chỉnh này, đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 1, hệ số 4-5) giá nhà nước (giai đoạn 2020-2024) là 66 triệu đồng mỗi m2 sẽ được xây dựng giá thương lượng bồi thường 264-330 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, đất mặt tiền đường Phạm Hùng (huyện Nhà Bè, hệ số 8-15) giá nhà nước 3 triệu đồng mỗi m2 sẽ được xây dựng giá bồi thường ở mức 24-45 triệu đồng mỗi m2.

Đất nông nghiệp tại TP HCM có hệ số cao 5-35 lần giá nhà nước, nơi có hệ số cao nhất, tối đa 35 lần gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11.

Hệ số điều chỉnh giá đất do TP. HCM mới ban hành nhằm xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong năm 2022.

Nếu so với năm 2021, hệ số năm nay được đánh giá cụ thể và sát thực tế hơn; hệ số điều chỉnh giá đất ở đô thị cao hơn những năm trước.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, dù đã nâng hệ số K lên gấp nhiều lần so với giá quy định tại Bảng giá đất vẫn có khoảng cách đáng kể, thậm chí kém giá so với mức giá đang được rao bán trên thị trường.

Cụ thể, tại các vị trí đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (Quận 1), giá sau khi nhân hệ số K dùng để xây dựng giá thương lượng bồi thường 264-330 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thực tế các vị trí đất mặt tiền nói trên đang được rao bán trên các nền tảng môi giới nhà đất với mức giá từ gần 500 triệu đồng/m2 đến cả tỷ đồng/m2.

Tương tự, tại một số vị trí khác, giá đất ở tính theo hệ số K mới cũng cho thấy tình trạng thấp hơn tương đối so với giá đất đang được rao bán trên thị trường.

Thực tế cho thấy, dù điều chỉnh hệ số K theo hướng tăng nhưng Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 tại TP.HCM về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016-2019.

Cụ thể, giá đất ở đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 như ở đường Nguyễn Huệ, đường Lê Thánh Tôn 110 - 115 triệu đồng/m2, đường Lê Duẩn 110 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi, Lý Tự Trọng 101,2 triệu đồng/m2…

Mức giá trên được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất…

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, giá đất này thực tế vẫn đang thấp hơn giá thị trường và thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng giá đất quy định trong bảng giá đất vẫn thấp hơn giá đất thị trường từ 30-50%.

Theo ông Châu, với các tuyến đường ở trung tâm thành phố hồ Chí Minh, giá đất từng giao dịch thành công cao hơn rất nhiều, thậm chí vượt quá 1 tỉ đồng/m2. Dù mức giá này không đại diện cho toàn bộ thị trường những từ năm 2014, khi đấu giá 3.000m2 đất trên đường Lê Duẩn, Quận 1, giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2, qua 16 vòng đấu giá có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2.

Việc tồn tại song song 2 hệ thống giá đất là giá theo quy định của nhà nước và giá thị trường thời gian qua đã dẫn đến tình trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án luôn là vấn đề khó khăn của không chỉ TP. HCM mà của tất cả các địa phường trên cả nước từ trước tới nay.