Một phân khúc tiếp tục “chìm đắm” trong khó khăn nhưng ít ai ngờ được lý do “ế” phía sau

Báo cáo quý 1/2024 của DKRA Group mới đây chỉ ra, nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp nhà phố biệt thự đã có dấu hiệu tăng so với cùng kì năm trước nhưng nhìn chung vẫn ở mức rất thấp. Mức tăng nguồn cung và nhu cầu lần lượt là 11% và 43% trong quý đầu năm 2024. Trong đ ó, Tp.HCM và Đồng Nai chủ lực về nguồn cung với tỷ lệ đạt lần lượt là 38.8% và 37.1%.

Theo đơn vị này giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Trên mức giá này khó bán. Hai khu vưcn Bình Dương và Tp.HCM dẫn dắt thị trường khi chiếm hơn 80% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý. Các khu vực giáp ranh TP.HCM này phần lớn sản phẩm có giá từ 3-5 tỉ đồng/căn nên tiêu thụ tăng.

DKRA chỉ ra, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao và không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023, duy trì mức giá trung bình khoảng từ 4.1 - 27.8 tỷ đồng/căn. Bên cạnh đó, một số dự án cũng điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng cho phù hợp với tình hình thực tế của thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, mức giá tăng trung bình khoảng 2% - 4% so với thời iểm cuối năm 2023, thanh khoản có nhiều khởi sắc, lượng giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy, phân khúc nhà phố, biệt thự trong khu đô thị tại Tp.HCM tiếp tục chậm nhịp. Lý do là sản phẩm hiện nay đều có mặt bằng giá khá cao. Nguồn cung giá trên 30 tỉ đồng/căn chiếm phần lớn trong rổ hàng, chiếm đến 76% thị phần.

Cùng với đó, nguồn cung hạn chế, người mua ít sự lựa chọn. Nguồn cung bị hạn chế do những thách thức về pháp lý và tài chính. Điều này cũng thúc đẩy sự dịch chuyển nhu cầu sang các tỉnh lân cận nhờ cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và giá cả hợp lý hơn.

Theo Savills, trong quý 1/2024, nguồn cung mới hạn chế chỉ với 42 căn, tăng 56% theo quý nhưng giảm 11% theo năm. Nguồn cung mới đến từ một dự án duy nhất được ra mắt là Đông Tăng Long – Hưng Gia có mức giá khoảng 10 đồng/căn. 

Đại diện đơn vị này cho biết, nguồn cung nhà phố - biệt thự trong ba năm qua khá hạn chế, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị đình trệ. Nguồn cung sơ cấp đạt 762 căn, giữ ổn định theo quý nhưng cải thiện 13% theo năm.

Theo các chuyên gia, so với năm 2023, giao dịch đã có tín hiệu tích cực, nhưng con số này vẫn còn khá khiêm tốn. Lượng hàng tồn kho được hấp thụ kém chỉ đạt 13% do giá cao và kích thước căn lớn. Giá bán sơ cấp giảm 13% theo quý nhưng tăng 17% theo năm, do sản phẩm mới giá rẻ và chiết khấu lớn được các chủ đầu tư áp dụng để thúc đẩy lượng bán.

Trong 9 tháng còn lại của năm 2024, theo Savills, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 1.149 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các dự án mới chỉ chiếm 34% với các dự án nổi bật như Foresta, The Meadow và L'Arcade. Phần lớn nguồn cung trong tương lai sẽ là nhà phố và phân khúc giá là các sản phẩm trên 20 tỷ đồng/căn. Đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.845 căn.