Một lĩnh vực rơi vào 'vùng trì trệ' bỗng trở thành 'sự nhẹ nhõm' của Fed

Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tăng lãi suất đã khiến thị trường nhà ở nước này “căng như dây đàn”. Một số chỉ số cho thấy những gì đang diễn ra cũng tương tự như giai đoạn 2007-2009, ảnh hưởng đến những người có ý định mua nhà, chủ sở hữu nhà, nhà xây dựng và các ngành khác liên quan đến bất động sản.

Còn đối với Fed, diễn biến này chỉ là một kết quả tất yếu. Thị trường bất động sản ảm đạm có thể giúp hoạt động kinh tế hạ nhiệt và lạm phát giảm bớt trong năm tới – điều mà NHTW mong muốn.

Lãi suất cao trở thành cú sốc tồi tệ của ngành bất động sản 

Đại dịch bùng phát ở Mỹ vào tháng 3/2020 khiến nhiều người phải làm việc tại nhà, họ mong muốn cải thiện không gian sống, từ đó đẩy nhu cầu đối với nhà ở lên cao. Cùng với đó là việc Fed hạ lãi suất xuống gần mức 0.

Trong quá trình hồi phục, tăng trưởng việc làm đã thay đổi việc hình thành của hộ gia đình, khi người trẻ tuổi muốn sống 1 mình hơn là có bạn cùng phòng hay cha mẹ. Kết quả là, hoạt động xây dựng nhà ở đã tăng vọt. Chỉ số giá nhà tại Mỹ S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price đã tăng 45% từ tháng 1/2020 đến tháng 6/2022. Ngoài ra, giá nhà cho thuê cũng tăng mạnh.

Lo ngại về sự dai dẳng của lạm phát, Fed đã đảo ngược hướng đi vào năm 2022 với 7 lần tăng lãi suất lên phạm vi 4,25-4,5%. Theo đó, khoản thế chấp có lãi cố định trung bình trong 30 năm đã tăng từ 4% trong tháng 3 lên 7% vào mùa thu vừa qua. Gần đây, lãi suất của khoản thế chấp này đã giảm trở lại ở 6,3%. Ngoài ra, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng với 1 ngôi nhà có giá trung bình ở Mỹ đã tăng 43% trong tháng 11 kể từ đầu năm.

Thông thường, lạm phát được kiểm soát nhờ lãi suất cao khi hoạt động chi tiêu, tuyển dụng và đầu tư bị hạn chế. Lĩnh vực bất động sản thường là “đối tượng” đầu tiên chịu tác động, nhưng với lãi suất thế chấp tăng nhanh chóng mặt trong năm nay đã khiến nhiều người tham gia thị trường lâu năm cũng phải choáng váng.

Lou Barners – một nhân viên ngân hàng bộ phân thế chấp tại Boudler (Colorado) đã làm việc trong ngành cho vay từ năm 1978, nhận định: “Đây là cú sốc lãi suất tồi tệ nhất mà tôi từng chứng kiến.” Ông cảnh báo, tác động của việc này vẫn chưa kết thúc.

Người mua nhà ở Mỹ đang ngần ngại đưa ra quyết định, trong khi người bán muốn nhanh chóng “giải quyết”. Doanh số bán nhà hiện có đã giảm trong tháng 11 và giảm 10 tháng liên tiếp. Các nhà kinh tế tại Fannie Mae và Goldman Sachs dự báo doanh số bán nhà có sẵn sẽ giảm xuống dưới 4 triệu vào năm 2023, tức là thấp hơn so với thời kỳ bong bóng bất động sản vỡ tung năm 2006-2011.

Tăng trưởng tiền thuê nhà cũng giảm tốc, do sự bùng nổ trong hoạt động hình thành hộ gia đình trong 2 năm qua dường như đã kết thúc và nguồn cung căn hộ mới đạt mức cao nhất trong 40 năm.

Nhu cầu nhà ở có thể tăng lên, do dân số cao hơn hoặc có thêm các hộ gia đình mới. Thomas Lawler – nhà kinh tế học độc lập ở Leesburg (Virginia) cho biết, theo số liệu của Cục Điều tra Dân số Mỹ (CB), tỷ lệ hộ gia đình chỉ có 1 người đã tăng lên sau đại dịch và điều này có thể phản ánh sự thay đổi trái ngược với xu hướng tăng dân số.

Thông thường, nhu cầu về nhà ở cho thuê tăng vào cuối mùa xuân, khi sinh viên đại chọ tốt nghiệp, nhưng điều này không diễn ra vào năm nay, theo Jay Parsons – chuyên gia kinh tế về nhà ở tại RealPage. Ông nói: “Chúng tôi chưa từng chứng kiến thời kỳ nào như vậy. Đó là khi tăng trưởng việc làm rất mạnh mẽ nhưng nhu cầu với bất kỳ loại nhà ở nào lại rất ít.” Ông nói, nhu cầu do đại dịch gây ra đã “kéo tụt” như cầu ở tương lai.

Hoạt động mua bán hay cho thuê đều chững lại

Vào tháng 11, giá nhà ở dành cho 1 gia đình bắt đầu chạm mức thấp nhất kể từ những tháng đầu của đại dịch, khi chi phí đi vay cao hơn đã làm giảm hoạt động đầu tư căn hộ mới. Ric Campo – giám đốc điều hành của Camden Property Trust, sở hữu 58.000 căn hộ ở Houston, cho biết: “Bất kỳ ai trong lĩnh vực phát triển khu dân cư, dù là để bán hay cho thuê, đều đang chững lại.”

Xu hướng trì tệ của thị trường bất động sản cũng có thể làm giảm nhu cầu đối với các thiết bị gia dụng, cải tạo và dịch vụ chuyển nhà, cùng các hoạt động kinh doanh khác.

Dan Neufeld – đang điều hành công ty nội thất ngoài trời Mt. Diablo Landscaping ở Alexandria (Virginia) cùng bố, cho biết điện thoại của ông đã ngừng đổ chuông vào tháng 6. Ông kể lại: “Chúng tôi khi đó quay ra nhìn nhau và không hiểu chuyện gì đang xảy ra.”

Ông cho biết sự bùng nổ của nhu cầu xây dựng sân ngoài trời mà công ty được hưởng lợi trong thời kỳ bong bóng Covid đã giúp doanh số tăng phi mã và nghĩ rằng sự thuận lợi sẽ kéo dài vào những năm sau đó. Tuy nhiên, ông nói rằng bây giờ không có ai muốn cải tạo sân nhà với giá 20.000 USD hay 30.000 USD nữa.

Tất cả những yếu tố này có tác động mạnh mẽ đến lạm phát. Lạm phát ban đầu được thúc đẩy bởi giá của những loại hàng hóa như ô tô và đồ nội thất. Mâu thuẫn Nga – Ukraine cũng đẩy giá lương thực, năng lượng và nhiều mặt hàng khác tăng cao.

Nhà ở cũng là một “lực đẩy” khác, khi giá thuê và giá nhà tăng vọt, song chỉ chiếm 1/3 trong CPI và 1/6 trong PCE. Trong bối cảnh giá nhà hiện đang giảm và giá thuê tăng chậm hơn nhiều, thì tỷ trọng của hạng mục này trong đà tăng của lạm phát có thể giảm trong năm tới. Đó là một lý do khiến giới chức Fed dự đoán lạm phát sẽ giảm xuống 3,1% vào cuối năm tới từ mức khoảng 6% hiện nay.

Điều khiến Fed trăn trở

Song, giới chức Fed không chắc liệu xu hướng này có giúp lạm phát giảm xuống mục tiêu 2% hay không. Họ lo ngại thu nhập ngày càng tăng có thể vẫn giúp người tiêu dùng chi tiêu mạnh tay và từ đó các doanh nghiệp vẫn có thể bán sản phẩm với mức giá cao hơn.

Campo cũng có mối lo ngại tương tự. Dù giá cổ phiếu của Camden Property Trust giảm 37% trong năm nay, nhưng công ty này vẫn trải qua một trong những năm ăn nên làm ra nhất từ trước đến nay và các nhân viên của ông có thể sẽ nhận được mức lương cao hơn.

Ông nói: “Hiện tại, áp lực đang gia tăng. Chúng tôi sẽ phải tăng lương mạnh mẽ hơn, chịu áp lực lớn từ các doanh nghiệp đã tăng lương cao hơn mức bình thường là 3%. Vậy câu hỏi là mức tăng 5,6,7% thì sao?”

Tham khảo WSJ