Bất động sản tuần qua: Đề xuất bỏ giá đất cụ thể khi sửa Luật Đất đai 2024

Đề xuất bỏ giá đất cụ thể khi sửa Luật Đất đai 2024

Tại Dự thảo Tờ trình của Chính phủ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 gửi Quốc hội, cơ quan soạn thảo đánh giá quá trình đánh giá gần 02 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy còn một số tồn tại, hạn chế cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai để khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Đáng chú ý, theo Tờ trình, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa có thị trường đất đai minh bạch, hoàn chỉnh; thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch và chưa phản ánh đúng giá trị thực; cơ chế đồng thời tồn tại bảng giá đất và giá đất cụ thể tạo ra "hai giá đất"; cơ sở dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu; phương pháp định giá phụ thuộc nhiều vào dữ liệu thị trường; đồng thời giá thị trường chịu tác động của đầu cơ, thổi giá. Những yếu tố này làm cho việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và môi trường đầu tư.

Theo đó, đề cập đến dự kiến nội dung thể chế, cơ quan soạn thảo nêu rõ sẽ Luật hóa các quy định về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất đang quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Bỏ quy định về giá đất cụ thể. Quy định về bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất; tỷ lệ bồi thường; chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng để làm căn cứ quy định các nội dung về tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các nội dung này để tránh việc bị thao túng giá, không để hình thành cơ chế nhiều giá.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ đỏ

Theo đề xuất mới nhất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào đầu tháng 8.

Một trong những nội dung đáng chú ý là bổ sung quy định mới về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo đó, tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai 2026 quy định Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện: đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Những trường hợp này sẽ không được cấp sổ đỏ theo đề xuất mới nhất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành Công văn số 8069/BNNMT-QLĐĐ lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai 2026 (Dự thảo số 1 ngày 20/7/2026).

Theo điều 68, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với những trường hợp sau:

Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực theo quy định của luật đất đai; đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;

Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Dòng vốn vào bất động sản phải hướng đến nhu cầu thực

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng mục tiêu không chỉ là khơi thông vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nhu cầu thực, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng thông qua phát triển các kênh huy động vốn dài hạn.

Chia sẻ tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan từng bước được sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ hơn. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cũng giúp nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt với không ít khó khăn. Nổi bật là tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm khi nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân còn thiếu nghiêm trọng. Bên cạnh đó, nhiều dự án vẫn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân của các tổ chức tín dụng.

Theo ông Hà, hệ thống thông tin giữa các cơ quan hiện chưa được liên thông, tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường. Trong khi đó, năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư vẫn còn hạn chế.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Những vấn đề đặt ra khi làm thể chế cho nhà ở thương mại giá phù hợp

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhiều ý kiến nhấn mạnh việc thể chế cho nhà ở thương mại giá phù hợp cần sát với thực tiễn, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Theo ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), tại các đô thị lớn, giá nhà hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân.

Theo Tờ trình của Chính phủ, chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập của hộ gia đình. Trong khi đó, thực tế hiện nay, để sở hữu một căn nhà thương mại, một hộ gia đình trung bình phải tích lũy tương đương 18-20 năm thu nhập.

Ông Tuấn cho rằng, dự thảo đang xác định giá nhà ở thương mại giá phù hợp theo phương pháp tính đủ chi phí cộng lợi nhuận định mức. Đây là cách tiếp cận từ phía doanh nghiệp, trong khi điều cần quan tâm là mức giá cuối cùng có phù hợp với khả năng thanh toán của người mua hay không.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Nhà nước cho rằng, chỉ nên quy định mức giá bán tối đa của nhà ở thương mại giá phù hợp tại từng địa phương, còn doanh nghiệp cần được chủ động quyết định lợi nhuận thông qua việc tối ưu chi phí đầu tư và vận hành dự án.

LS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, dự thảo đưa ra việc hạn chế chuyển nhượng nhà giá phù hợp trong 5 năm, song lại giao Chính phủ quy định với nhà ở xã hội. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau với các loại hình nhà có cùng mục tiêu chính sách, theo ông Tuấn, "chưa hợp lý, làm giảm tính linh hoạt trong điều hành".

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY