Luật đất đai sửa đổi cần “độc lập hóa” giá đất

“Vừa đá bóng vừa thổi còi”

Theo các chuyên gia, thời gian qua, trong câu chuyện định giá, thẩm định giá đất cụ thể dùng làm căn cứ xác định các quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như đấu giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng,… đang có tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” xét từ góc độ của các cơ quan quản lý nhà nước.

Cụ thể, theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) việc Luật Đất đai 2013 trao cho UBND cấp tỉnh, thành phố các quyền như “Quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất…” đã dẫn đến một hệ lụy khó tránh khỏi là tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Thực tế cho thấy, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến thì tồn tại trên đã được chỉ ra khá rõ trong khi tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này.

Nêu quan điểm về quy định liên quan đến việc xác định giá đất theo quy định tại Luật đất đai 2013, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thực tiễn cho thấy đang có không ít bất cập.

Thứ nhất, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, việc xác định giá đất, nhất là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay hầu như chưa có sự tham gia của người dân, chủ “sở hữu” hợp pháp của tài sản là đất đai được hiến pháp, pháp luật công nhận.

Thứ hai, vệc tồn tại cơ chế trao quyền định giá đất đai của người dân cho các cơ quan chính quyền, trong khi đó chính các cơ quan này lại có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất đã cho thấy nguy cơ có thể phát sinh tiêu cực, tham nhũng.

Thực tế tỷ lệ khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến giá đất đền bù giải phóng mặt bằng của người dân cũng đã cho thấy cơ chế trên là chưa “hợp tình, hợp lý”.

“Độc lập hóa” giá đất

Xuất phát từ những tồn tại nêu trên liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất hiện nay, so sánh với Dự thảo Luật đất đai sửa đổi (Dự thảo) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến, các chuyên gia cho rằng “bản chất” của vấn đề vẫn chưa được giải quyết,

Cụ thể, theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến, quy định tại khoản 1 Điều 131 của Dự thảo chưa quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính.

Với nội dung quy định của khoản 1 Điều 131 thì Dự thảo Luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản vẫn đang “trao toàn quyền” cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trong câu chuyện xác định giá đất cụ thể, PGS.TS Phạm Quang Tuyến nêu quan điểm.

Cũng theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến thì việc khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có thể chưa đảm bảo sự độc lập nếu chiếu theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Từ những phân tích trên, góp ý sửa đổi Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, PGS.TS Phạm Quang Tuyến khuyến nghị nên điều chỉnh nội dung khoản 1 Điều 131 Dự thảo theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Cụ thể, đề xuất quy định “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Góp ý liên quan đến công tác xác định giá đất trong Dự thảo sửa đổi Luật đất đai, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng hiện nay Điều 19 của Dự thảo là “Nhà nước quy định về giá đất” cần phải được xem xét sửa lại.

“Nhà nước quy định giá hay quyết định giá. Cần phải làm rõ việc bỏ khung giá đất thì việc tính giá đất được áp dụng như thế nào. Bởi lẽ quyết định hành chính với các quyết định quản lý về tài chính là riêng biệt”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng việc quy định cơ chế tổ chức “Hội đồng định giá đất độc lập” là rất cần thiết trong việc xác định giá đất phù hợp với thị trường.

“Hội đồng định giá đất độc lập phải có sự tham gia của đầy đủ các bên liên quan đến đất đai, từ người dân, đến các chuyên gia, chính quyền và các tổ chức hành nghề định giá, thẩm định giá chuyên nghiệp. Có như vậy thì giá đất mới mang được “hơi thở của cuộc sống”. giúp “độc lập hóa” công tác định giá đất khỏi chức năng quản lý, điều hành của nhà nước.