Lãi suất tăng làm bài toán nhà ở với người trẻ ngày càng thêm khó

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) vừa thông báo điều chỉnh lãi suất cho vay đối với các khoản vay của người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, áp dụng từ ngày 1/1 đến hết ngày 30/6/2026. Theo đó, trong 5 năm đầu, lãi suất cho vay thấp hơn 2% mỗi năm so với lãi suất trung và dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước, tương ứng mức 5,6% mỗi năm. Trong 10 năm tiếp theo, mức ưu đãi giảm còn thấp hơn 1%, với lãi suất 6,6% mỗi năm.

So với giai đoạn trước, lãi suất cho vay đối với nhóm người trẻ mua nhà ở xã hội đã tăng thêm khoảng 0,7% mỗi năm, phản ánh xu hướng đi lên của mặt bằng lãi suất trung và dài hạn trong hệ thống ngân hàng. Không chỉ Agribank, một số ngân hàng khác cũng đã điều chỉnh tăng lãi suất với nhóm khách hàng dưới 35 tuổi trong thời gian gần đây.

Tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội dành cho người trẻ hiện dao động từ 7 đến 9% mỗi năm trong thời gian ưu đãi từ 1 đến 3 năm, tăng khoảng 0,5 đến 1% so với đầu năm 2025.

Tại ACB, ngân hàng từng tiên phong triển khai gói vay này cũng đã áp dụng mức lãi suất 8,5 đến 9,5% mỗi năm sau ưu đãi. Vietcombank cũng điều chỉnh lãi suất gói tín dụng tương ứng lên khoảng 6,3% mỗi năm, thay vì dưới 6% như trước.

Theo Ngân hàng Nhà nước, về chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33 của Chính phủ, đến nay, có 26 trên 34 địa phương công bố danh mục dự án tham gia chương trình, với khoảng 129 dự án.

Tính đến ngày 30/11, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỷ đồng, doanh số giải ngân đạt 6.228 tỷ đồng, tăng hơn 119% so với cuối năm 2024. Riêng cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, doanh số giải ngân đạt khoảng 180 tỷ đồng.

theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất cho vay tăng trở lại chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, Savills chưa ghi nhận sự suy giảm rõ rệt của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở.

Một yếu tố quan trọng giúp thị trường chưa rơi vào trạng thái trầm lắng là lãi suất hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, khi lãi vay tăng cao khiến nhiều giao dịch bị trì hoãn hoặc hủy bỏ. So với thời điểm đó, người mua hiện nay dè dặt hơn, nhưng chưa rút lui khỏi thị trường.

Báo cáo bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy thanh khoản tại Hà Nội và TP HCM vẫn duy trì ổn định. Tại TP HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới lên tới 91%. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.200 căn, tăng 11% theo quý, số lượng giao dịch tăng 40%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò dẫn dắt.

Gian nan giấc mơ an cư của người trẻ

TS Lê Kiên Cường, Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, nhận định giá nhà tăng nhanh hơn nhiều lần so với tiền lương sẽ làm gia tăng nhanh chóng bất bình đẳng thu nhập. Nhiều hộ gia đình buộc phải sử dụng phần lớn tích lũy cho việc thuê nhà, làm giảm khả năng sở hữu nhà trong tương lai.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cũng cảnh báo nếu giá nhà tiếp tục vượt xa thu nhập, nhóm người thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, kéo theo hệ lụy về ổn định xã hội và cấu trúc thị trường.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng giá nhà tăng nhanh, vượt quá thu nhập từ lương, không chỉ gây áp lực an sinh xã hội mà còn thúc đẩy đầu cơ bất động sản, khiến dòng tiền không đi vào sản xuất kinh doanh và tạo rủi ro cho nền kinh tế.

Thực tế theo số liệu thống kê cho thấy, giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện gấp gần 24 lần thu nhập bình quân năm của hộ gia đình. Riêng tại TP HCM, Savills cho biết giá căn hộ cao gấp khoảng 30 lần thu nhập trung bình của người dân.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng người trẻ buộc phải thay đổi cách tiếp cận: mua nhà không còn là mục tiêu sớm, mà là kế hoạch dài hạn, gắn với tích lũy, kỹ năng tài chính và sự kiên nhẫn.