Kiếm tiền từ việc xây nhà trọ cho thuê có còn dễ?

Hiện nay, xu hướng đầu tư bất động sản bắt đầu quay trở lại với bất động sản dòng tiền. Nhà đầu tư khai thác tài sản cho thuê để sinh dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên, các quy định mới cũng ảnh hưởng không nhỏ đến xu hướng đầu tư này. Ví dụ, việc xây dựng nhà cho thuê giờ đây bị hạn chế bởi quy định về phòng cháy chữa cháy mới, yêu cầu đường hẻm phải rộng từ 3,5m trở lên.

Theo Quyết định 101/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 liên quan đến phòng cháy chữa cháy. Quy định này yêu cầu hẻm có chiều rộng lọt lòng tối thiểu 3,5m và chiều cao thông thoáng 4,5m mới được cấp phép xây nhà từ 2 tầng trở lên rồi chia dưới 20 phòng cho thuê. Với những căn có hơn 20 phòng cho thuê không nêu rõ trong quyết định. Tuy nhiên, nếu Luật áp dụng cho căn nhỏ, thì chắc chắn căn lớn cũng không ngoại lệ.

Chia sẻ về việc này, ông Phùng Tấn Công - CEO Công ty Tư Vấn Đầu Tư & Xây Dựng Futacons cho hay, theo Quyết định 101 những lô đất lớn nằm trong hẻm nhỏ có khả năng chia hơn 20 căn hộ hoặc phòng cho thuê, sắp tới sẽ không được phép xây dựng. Các nhà đầu tư sẽ có xu hướng ưu tiên tìm kiếm những tòa nhà trong hẻm đã có lộ giới tối thiểu 3,5m để đảm bảo an toàn.

Tuy nhiên, thông tin này còn quá mới, chưa rõ mức độ áp dụng thực tế thế nào. Ví dụ như, quy định này áp dụng cho các công trình xây mới hay cả những công trình cũ đã hoạt động, hoặc các công trình đang xây dựng dở dang chưa hoàn công?. Quyết định chỉ áp dụng cho dự án chung cư mini của chủ đầu tư hay áp dụng luôn cho cả nhà ở riêng lẻ tự ngăn phòng cho thuê. Những căn nhà đã có sẵn đang hoạt động vẫn cần theo dõi thêm để hiểu rõ hơn về cách áp dụng quy định phòng cháy chữa cháy mới.

Theo ông Công, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến công việc tư vấn thiết kế của công ty. Bởi lẽ, khi các chủ đầu tư có đất trong hẻm nhờ tư vấn, công ty phải thành thật chia sẻ những hạn chế này để họ cân nhắc có quyết định làm hay không, hay chờ mọi thứ rõ ràng rồi hãy làm.

"Qua nhiều năm làm nghề, tôi nhận thấy mỗi lần có quy định mới về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ như Nghị định 135, Quyết định 49, rồi gần đây là Quyết định 56, các yêu cầu về chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng ngày càng bất lợi cho chủ đầu tư”, vị này khẳng định. 

Chẳng hạn, một khách hàng của công ty ở Q.Bình Thạnh xin giấy phép từ tháng 11/2020 cho căn nhà trong hẻm 3,5m với thiết kế trệt - lửng - 3 lầu. Do khách hàng chưa xây ngay, giấy phép hết hạn và khi xin lại thì áp dụng thêm Quyết định 56, dẫn đến mất 2 tầng, gây bất lợi lớn.

Vì vậy, ông Công cho rằng, các chủ đầu tư nếu có điều kiện thì xây càng sớm càng có lợi. Những tòa nhà được xây từ vài năm trước giờ trở thành lợi thế. Việc tìm kiếm những căn nhà đã có sẵn như vậy rất khó. Nếu chưa có khả năng xây ngay, chủ nhà nên xin giấy phép trước, vì giấy phép có hiệu lực 12 tháng. Trong thời gian đó nếu chưa đủ điều kiện xây, đến tháng 11 xin gia hạn lần thứ nhất, rồi năm sau xin gia hạn lần thứ hai. Như vậy, chủ nhà sẽ có 3 năm để duy trì giấy phép, điều này sẽ có lợi hơn.