Mới đây, Chính phủ vừa có Tờ trình số 236/TTr-CP trình Quốc hội và Uỷ ban Thường vụ Quốc hội hồ sơ Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM.
Góp ý về Dự thảo nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM nhận định dự thảo Nghị quyết cơ chế đặc thù cho TP. HCM hiện tồn tại đến 4 điểm bất cập và thiếu khả thi lớn.
Thủ tục đầu tư dự án còn bất cập
Thứ nhất, đề nghị không nên áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá công trình đường bộ hiện hữu. Bởi lẽ, nếu nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới đường giao thông, trong đó có đường bộ theo hợp đồng BOT thì hợp lý. Nhưng, đối với đường bộ hiện hữu mà thực hiện theo hợp đồng BOT thì chắc chắn sẽ dẫn đến xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng.
Mà nên thực hiện dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá công trình đường bộ hiện hữu theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách của thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư.
Hơn nữa, tại điểm d khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết đã đề xuất cho phép Thành phố được thực hiện dự án đầu tư theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách Thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư bao gồm các dự án đầu tư xây dựng, nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá đường bộ hiện hữu theo phương thức xã hội hóa đầu tư theo hợp đồng BT.
Thứ hai, Dự thảo Nghị quyết quy định với dự án nhà ở xã hội, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp với quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.
Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, cần nhận diện rõ vướng mắc về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị không phải do vướng Luật Đầu tư mà do vướng điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ. Hơn nữa khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này nên không cần thiết quy định cơ chế này trong Dự thảo Nghị quyết.
Hiệp hội nhận thấy, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đều ban hành cùng ngày 26/03/2021 và đều có hiệu lực từ ngày ký, không thể xác định Nghị định nào có trước, Nghị định nào có sau và cả 02 Nghị định này đều quy định tương tự nhau, nên cả 2 Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Xây dựng đều phải cùng có trách nhiệm tháo gỡ vướng mắc về nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại.
Bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chung là hợp lý nhất.
Còn nan giải bài toán giá đất
Thứ ba, đề nghị không loại trừ dự án nhà ở thương mại được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).
Bên cạnh đó, không nên quy định điều kiện bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện cơ chế Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) để áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân.
Thứ tư, kiến nghị UBND TP xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất hoặc áp dụng trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai để áp dụng cho các trường hợp sau: Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân.
