Hai phân khúc bất động sản được ít người quan tâm vẫn “âm thầm” tăng giá

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Theo CBRE, trong quý I/2023, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào thêm một dự án hạng A mới với tổng diện tích thuê hơn 21.000 m2 NLA tại khu vực Ba Đình – Đống Đa, nâng tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội lên đến hơn 1,6 triệu m2 NLA vào cuối quý. Trong đó, các dự án hạng A chiếm 38% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ thuần của hai phân hạng ở quý này đạt hơn 6.000 m2, giảm 36% theo quý và tăng 3% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của cả hai phân hạng dự kiến sẽ cải thiện khi giá thuê của các dự án hiện hữu và dự án mới có sự điều chỉnh để thu hút khách thuê dẫn đến các hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn.

Theo CBRE, thách thức kinh tế được thể hiện phần nào khi tỷ lệ trống ở cả hai phân hạng đều tăng. Tỷ lệ trống ở văn phòng hạng A tăng lên 28,6%, tăng 1,0 điểm % theo quý và giảm 2,1 điểm % theo năm, chủ yếu đến từ việc dự án mới hạng A ghi nhận tốc độ lấp đầy chậm. Thêm vào đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,3 điểm % theo quý và tăng 1,3 điểm % theo năm, đạt 11,9%, do một vài khách thuê chuyển về tòa nhà trụ sở của họ.

Mặc dù đối mặt với những thách thức kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A vẫn tăng nhẹ do chủ nhà quyết định cải tạo nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tại một vài dự án lâu năm, hoạt động ổn định, tại khu trung tâm, tăng 2,6% theo quý và tăng 6,6% theo năm, đạt 26,6 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn giữ nguyên, với mức giá trung bình là 14,6 USD/m2/tháng, ghi nhận tăng 0,5% theo quý và tăng 3,7% theo năm.

Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng hạng A ở Hà Nội nêu trên được ghi nhận bao gồm tòa văn phòng Technopark Tower (là dự án văn phòng nằm ở ngoại thành Hà Nội, ngoài các khu vực văn phòng chính hiện hữu). Nếu không tính dự án này, giá thuê của văn phòng hạng A đạt mức 29,4 USD/m2/tháng, còn tỷ lệ trống ở ngưỡng 17,1%.

Về hoạt động cho thuê, nhu cầu mở rộng văn phòng, vẫn là động lực chính thúc đẩy các hoạt động cho thuê, chiếm hơn 63% các giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội quý I/2023. Xét theo nhóm ngành, nhóm ngành không gian làm việc linh hoạt (Co-working space) chiếm phần lớn, khoảng 58% tổng số giao dịch giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội, tiếp sau là nhóm ngành sản xuất và Ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, chiếm lần lượt 19% và 13% lượng giao dịch.

Thị trường văn phòng Hà Nội được dự kiến sẽ đón nhận thêm một lượng đáng kể nguồn cung mới từ giờ cho đến cuối năm 2023, với tổng diện tích NLA bổ sung trên 110.000 m2. Một vài dự án lớn điển hình sẽ khai trương trong năm nay. Theo đó, việc tiếp nhận thêm nguồn cung mới sẽ thúc đẩy các hoạt động cho thuê diễn ra sôi động hơn. Trong thời điểm còn nhiều thách thức kinh tế, giá thuê ở cả hạng A và hạng B được dự đoán sẽ được giữ ổn định ở mức hiện tại trong năm 2023. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống cũng được dự đoán sẽ chịu áp lực tới từ sự ảnh hưởng của làn sóng nguồn cung mới này.

Thị trường Bán lẻ Hà Nội

Theo CBRE, thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý I/2023 tiếp tục tăng trưởng mạnh, thể hiện rõ ở sức mua của người tiêu dùng được thúc đẩy bởi mùa lễ hội kéo dài từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại Hà Nội trong quý đầu năm nay đạt 184,4 nghìn tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 12,2% lên 118,9 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý I/2023, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung bán lẻ mới. Tổng diện tích sàn bán lẻ cho thuê (NLA) hiện tại đạt khoảng 1.1 triệu m2.

Về hoạt động thị trường, giá chào thuê trung bình tại tầng 1 (không bao gồm phí dịch vụ và VAT) quý này của các mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm Hà Nội giữ ở mức 144 USD/m2/tháng. So với cùng kỳ năm ngoái, giá chào thuê đã tăng gần 35% do liên tục thiếu vắng nguồn cung mới khiến các mặt bằng bán lẻ hiện hữu ở khu vực trung tâm càng được các thương hiệu bán lẻ săn đón. Tỷ lệ trống trung bình của khu vực trung tâm trong quý I/2023 đạt 4,8%, giữ nguyên so với thời điểm cuối năm 2022.

Đối với các vị trí ngoài trung tâm, giá chào thuê trung bình đạt 27 USD/m2/tháng, giữ nguyên so với quý trước và tăng 13,8% theo năm. Tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,1 điểm % theo quý lên 14,7%, tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ trống đã giảm 2,2 điểm %. Dư âm hậu Covid-19, sức cạnh tranh cao cũng như thiếu vắng sự quản lý bài bản là một trong những yếu tố khiến một số trung tâm thương mại ở khu vực rìa thành phố vắng khách thuê.

Trong quý đầu tiên của năm 2023, thị trường bán lẻ Hà Nội chào đón thêm các cửa hạng mới trong trung tâm thương mại và trên mặt phố của một số thương hiệu thời trang và phụ kiện hiện hữu như Banana Republic, Levis và Owndays. Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ nổi bật khác như Muji, Starbucks và Central Retail,… đều cam kết sẽ tiếp tục mở rộng hệ thống cửa hàng tại Hà Nội và trên khắp Việt Nam trong vòng 3-5 năm tới. Ngay trong quý tới đây, cửa hàng Muji thứ 3 tại Hà Nội sẽ khai trương tại Aeon Mall Hà Đông, trong khi đó cửa hàng Starbucks tiếp theo sẽ được mở tại Lotte Center Hà Nội.

Đến cuối năm 2023, dự kiến ​​Hà Nội sẽ đón nhận thêm hơn 116.000 m2 nguồn cung mặt bằng bán lẻ bán lẻ mới. Phần lớn các mặt bằng này được phát triển ở khu vực Ngoài trung tâm, trong đó đáng chú ý là các dự án Lotte Mall Hà Nội ở phía Tây Hồ Tây và Vinaconex Diamond ở phía Nam, cung cấp tổng cộng hơn 84.800 m2 NLA diện tích bán lẻ.

Trong thời gian tới, những lo ngại về sức ép lạm phát có thể sẽ ảnh hưởng tới sức mua của người tiêu dùng và giá chào thuê các mặt bằng bán lẻ. Về vị trí, mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm Hà Nội tiếp tục là khu vực được các thương hiệu xa xỉ săn đón, tuy nhiên trước tình trạng nguồn cung hạn chế, một số đơn vị có xu hướng nhắm tới các vị trí ở ngoài trung tâm để mở cửa hàng pop-up trong khi tiếp tục tìm kiếm các vị trí đắc địa trong trung tâm. Bên cạnh đó, thương mại điện tử dự kiến sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2023, nổi bật là xu hướng “Shoppertainment” (Mua sắm kết hợp giải trí) với sự phát triển gần đây của một số nền tảng truyền thông xã hội. 

Mặc dù vậy, các cửa hàng truyền thống được kỳ vọng vẫn duy trì là kênh bán hàng chủ đạo, đặc biệt đối với các sản phẩm xa xỉ do nhu cầu hiện hữu của người tiêu dùng muốn được xem trực tiếp sản phẩm tại cửa hàng và được nhân viên bán hàng hỗ trợ.