Các dự án du lịch quy mô lớn cần được thu hồi, không thể bỏ mặc doanh nghiệp tự thỏa thuận
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đầu tư… chưa quan tâm đến chính sách tạo quỹ đất phát triển dự án bất động sản du lịch nên khó thúc đẩy hạ tầng du lịch tăng trưởng. Theo ông Đính, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giống “đứa con rơi” của thị trường. Bởi lẽ, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nhắc tới tên các nhà phát triển bất động sản du lịch, nhóm đối tượng này thiếu vắng trong hệ thống chính sách, soi chiếu cả từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, đến các quy định khác liên quan tới thị trường bất động sản.
“Thống kê chưa đầy đủ của VNREA, hiện có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang "đắp chiếu" chờ sự tháo gỡ của pháp luật. Nếu tiếp tục tình trạng này thì sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch, làm nản lòng nhà đầu tư, chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn”, ông Đính khẳng định.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, các dự án quy mô vài trăm ha là rất lớn, mang lại nhiều lợi ích cho địa phương nên không thể bỏ mặc doanh nghiệp xoay sở triển khai hay tự thỏa thuận với người dân. "Nhà nước cần đấu thầu chọn nhà đầu tư đủ năng lực và đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng", ông Đính kiến nghị.
Ông Đính phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Bởi vậy, ông Đính đề xuất cần bổ sung vào Điều 79 Dự thảo Luật trường hợp thu hồi đất để thực hiện các khu đô thị mới quy mô trên 300ha, khu đô thị kết hợp thương mại dịch vụ, khu vui chơi, giải trí…
“Hiện người dân và doanh nghiệp đang rất trông chờ vào việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ giúp xóa bỏ các rào cản với ngành du lịch tồn tại bấy lâu nay, cũng như tạo cơ chế tiếp cận đất đai, chính sách phù hợp, đủ linh hoạt để thu hút nguồn lực đầu tư”, ông Đính khẳng định.
Bàn về vấn đề này, PGS. TS Đặng Văn Thanh - Nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết: “Tôi có quá trình tham gia xây dựng Luật Đất đai từ năm 1993, 2003 và đến nay là sửa đổi Luật Đất đai 2013. Trong đó, đều nhất quán theo nguyên tắc đất đai là sở hữu toàn dân, chúng ta chỉ có Luật khung, từ đó làm căn cứ cho các trường hợp cụ thể”.
Theo ông Thanh: “Trong Nghị quyết 08 chúng ta đã xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn. Luật Du lịch có hiệu lực năm 2018 cũng đã có nhiều nội dung về phát triển du lịch, sản phẩm du lịch, chỉ có điều còn thiếu điều khoản tiếp cận đất đai, hạ tầng du lịch. Việc sửa Luật đất đai lần này, nên chăng cần đưa các điều khoản tiếp cận đất đai, hạ tầng du lịch vào Điều 79 Dự thảo Luật sửa đổi”.
Lý do đưa ra, là bởi việc phát triển hạ tầng du lịch du lịch ở khía cạnh các dự án đô thị mới phức hợp, các tổ hợp liên quan đến văn hóa, vui chơi, giải trí, hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Ông Thanh cũng đặt câu hỏi, để tạo quỹ đất cho du lịch nên theo phương pháp đấu giá hay đấu thầu? Thực tế, phương pháp đấu giá không áp dụng được và ngân sách nhiều địa phương có tiềm năng phát triển du lịch cũng không đủ khả năng chi trả để thực hiện giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất đối với những dự án quy mô lớn. Ông Thanh đề xuất đối với những dự án về du lịch, hay xây dựng các dự án khu đô thị phức hợp có du lịch nên được sử dụng phương pháp đấu thầu.
Đứng ở góc độ doanh nghiệp, Luật sư/Tiến sĩ. Đoàn Văn Bình- Chủ tịch Tập đoàn CEO Group cũng cho rằng, cần có hành lang pháp lý phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận của du lịch, giải quyết cả vấn đề kinh tế và xã hội, đóng góp lớn cho lợi ích quốc gia, cộng đồng.
Theo đó, ông Bình kiến nghị xem xét bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án xây dựng nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại, dịch vụ, khu du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí; hay các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… cho thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tránh sự phân biệt đối xử giữa các loại đất cùng thuộc nhóm đất sản xuất kinh doanh.
Kiến nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất với dự án khu chức năng trong khu kinh tế
Cũng góp ý Điều 79 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi ĐBQH Tráng A Dương, Uỷ viên chuyên trách Hội đồng Dân tộc của Quốc hội cho rằng hiện nay nhiều khu kinh tế đã được hình thành và phát triển theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế được cho là cần thiết. Do vậy, cần bổ sung ngay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu giải trí, khu du lịch và khu đô thị và các khu chức năng khác trong khu kinh tế.
“Hiện nay cả nước có 18 khu kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương và cả nước. Trong khu kinh tế có các khu chức năng như khu công nghiệp, khu dịch vụ, du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô thị. Khu kinh tế được đưa vào danh mục cần được phát triển và khuyến khích đầu tư, theo đó cơ chế, chính sách khu kinh tế được hưởng tương ứng với địa bàn kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn. Cụ thể được hưởng các chính sách về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất, nhập khẩu. Do vậy, phát triển khu kinh tế là một trong những chính sách lớn của Đảng và Nhà nước”, ông Dương nhận định.
Trên thế giới, các khu kinh tế phát triển theo hướng đa ngành hóa, chuyên môn hóa và phát triển bền vững, dựa trên tiêu chí bảo đảm tính hiện đại, cạnh tranh, bắt kịp tiến trình Cách mạng công nghiệp 4.0. Tại Việt Nam, các loại hình khu chức năng trong khu kinh tế chưa có nhiều đổi mới, đột phá. Việc huy động nguồn lực, nguồn vốn đầu tư đáp ứng đầu tư phát triển còn nhiều hạn chế, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư, chưa thúc đẩy đổi mới sáng tạo trong mô hình phát triển cũng như quản lý tại khu kinh tế.
Do vậy, theo ông Dương việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế là điều vô cùng cần thiết. Việc thu hồi đất trong khu kinh tế sẽ giúp cho các doanh nghiệp tiếp cận được nguồn lực đất đai để thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch của khu kinh tế. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay chỉ quy định trường hợp thu hồi đất trong khu kinh tế đó là khu phi thuế quan, không bao gồm các khu chức năng khác dẫn đến sẽ mất cân bằng phát triển, mất tính cạnh tranh giữa các ngành nghề trong khu kinh tế. Vì vậy, cần có cơ chế thu hồi đất đối với toàn bộ các khu chức năng theo quy hoạch của khu kinh tế và bảo đảm phù hợp phát triển bền vững, cạnh tranh công bằng, minh bạch.
Ngoài ra, theo quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án trong khu kinh tế, Nhà nước sẽ thực hiện hồi đất trong khu kinh tế sau đó sẽ tiến hành đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, một trong những điều kiện để đưa ra đấu giá là phải thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 và điều này đôi khi không đúng với nhu cầu phát triển và vận hành của nhà đầu tư, gây mất thời gian… Hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu chức năng trong khu kinh tế tồn tại nhiều bất cập vì chưa tận dụng được chất xám, nguồn lực và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, ĐBQH Tráng A Dương cho rằng theo quy định tại Điều 203 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cho phép UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế đã được phê duyệt. “Do vậy, để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong dự thảo Luật cần có quy định thu hồi đất trong khu chức năng của khu kinh tế với việc sửa đổi, bổ sung khoản 22 Điều 79 cho phù hợp”, ông Dương nhấn mạnh.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến tháng 12/2022, cả nước đã hình thành 407 khu công nghiệp; 26 khu kinh tế cửa khẩu tại 21 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có biên giới đất liền với tổng diện tích 766.000 ha; 18 khu kinh tế ven biển tại 17 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khu vực ven biển với tổng diện tích mặt đất và mặt nước gần 871.523 ha, trong đó khoảng 100.000 ha được quy hoạch để phát triển các khu chức năng.
Ông Lê Thành Quân, Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá, hiện thể chế, chính sách về khu kinh tế, khu công nghiệp vẫn chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và chưa có sự đột phá để phát huy vai trò và đóng góp của các khu kinh tế, khu công nghiệp. Tính pháp lý về quy định khung đối với khu kinh tế, khu công nghiệp mới chỉ dừng ở cấp Nghị định. Trong khi hoạt động của khu kinh tế, khu công nghiệp liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: quy hoạch, đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, lao động…
Cũng theo ông Quân, pháp luật về đầu tư liên quan đến nhiều lĩnh vực, như: xây dựng, môi trường, đất đai...; trong đó, có nhiều nội dung chưa được quy định rõ, thiếu và chưa thống nhất, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, khu kinh tế.
