Gỡ khó cho bất động sản: Cần gỡ từ nhà ở xã hội trở đi

Nội dung chính

• Là phân khúc hướng đến nhu cầu thực, phục vụ đại đại số người dân nhưng nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội đang thiếu hụt, trong khi nhà ở phân khúc cao cấp đang dư thừa và giao dịch chậm.

• Để tạo sức mua, “rã đông” cho thị trường, các chuyên gia kiến nghị Chính phủ xem xét phương án phát triển nhà ở xã hội, thương mại giá thấp bằng các gói tín dụng, chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội.

Chính phủ vừa thành lập Tổ công tác nhằm tìm kiếm các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Một số chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng Tổ công tác cần xem xét việc cân đối cán cân cung-cầu trên thị trường, tạo ra dòng tiền và giải quyết hàng tồn kho. Để đạt được điều đó, theo các chuyên gia, cần bắt đầu từ phân khúc nhà ở xã hội, thương mại giá thấp. 

Nhà ở xã hội ngày càng thiếu hụt

Nguồn cung mất cân đối là một trong những nút thắt của thị trường bất động sản hiện tại. Riêng tại Hà Nội, báo cáo của Savills gần đây chỉ ra trong quý IV năm nay, 8 dự án căn hộ mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 5.033 căn hộ cho thị trường. Trong đó, khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B (giá trung bình khoảng 45 -85 triệu đồng triệu đồng/m2). 

Khảo sát của phóng viên cũng cho thấy các dự án mở bán trong các tháng cuối năm ở Hà Nội tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, giá bán dao động từ 40-90 triệu đồng/m2, trong đó phổ biến nhất là 50-70 triệu đồng/m2. Mức giá dưới 40 triệu đồng gần như không còn xuất hiện tại các dự án mới, ngay cả những dự án xa trung tâm thành phố. 

Trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng tăng cao, tín dụng cho bất động sản bị kiểm soát, các chuyên gia cho rằng sức hấp thụ của thị trường căn hộ cao cấp có thể chậm lại trong cuối năm nay và kéo dài sang đầu năm 2023.

Trong khi đó, căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân vẫn thiếu hụt dù đây là phân khúc phục vụ đại đa số người dân. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, căn hộ trung cấp và bình dân là hai phân khúc có thể kéo lại thanh khoản cho toàn thị trường. 

“Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp đang lớn, sức hấp thụ có dấu hiệu chững lại, chủ đầu tư phải liên tục tung ra nhiều chương trình ưu đãi, kích cầu để bán được hàng thì nhà ở giá thấp lại thiếu hụt dù đây là nhu cầu của rất nhiều người dân. Vì vậy, để gỡ khó cho bất động sản thời điểm này, các biện pháp của Chính phủ cần tập trung vào thúc đẩy phân khúc bình dân, nhà ở xã hội nhằm tạo thanh khoản, cân bằng lại thị trường”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Phát triển nhà ở xã hội để tạo sức mua, nguồn vốn cho thị trường

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch  Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng việc tìm kiếm và áp dụng các giải pháp thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi. Chủ tịch HoREA đề xuất tổ công tác Chính phủ nghiên cứu, áp dụng một số giải pháp tại Nghị quyết 02 năm 2013 từng góp phần phục hồi thị trường địa ốc cách đây gần 10 năm.

“Giai đoạn 2013, giá trị hàng tồn kho lớn, nợ xấu bất động sản tăng cao, Nghị quyết 02 lúc bấy giờ đã đề ra nhiều giải pháp, trong đó có phương án bố trí gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội và thương mại giá thấp. Gói tín dụng đã góp phần giải quyết được một lượng hàng tồn kho khổng lồ, giảm nợ xấu và tạo điều kiện cho 56.000 người có nhà - những căn hộ giá dưới 1,05 tỷ đồng”, ông Châu phân tích.

Với thực tế thị trường giai đoạn này, Chủ tịch HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại lớn nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà; đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ để tăng thanh khoản. 

“Với những dự án căn hộ thương mại có diện tích lớn, không có thanh khoản hoặc thanh khoản chậm, Chính phủ xem xét phương án thiết kế lại một số căn hộ, chia thành các căn hộ nhỏ hơn từ đó mở rộng tệp khách hàng. Tôi cho rằng những căn hộ giá dưới 1,8 tỷ đồng sẽ đáp ứng nhu cầu của rất nhiều người và giải quyết được nhiều khó khăn của doanh nghiệp”, ông Châu kiến nghị.

Nhà nước có thể trả lại tiền sử dụng đất, trả lại tiền làm hạ tầng, tiền đền bù đất cho doanh nghiệp và doanh nghiệp phải chuyển đổi các chung cư thương mại sang nhà ở xã hội. Lúc này giá nhà sẽ giảm xuống và người dân mới có cơ hội để mua nhà…

Ông Nguyễn Hữu Đường - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình

Trao đổi với Báo Lao Động mới đây, ông Nguyễn Hữu Đường - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình nhận định, để giải quyết được những khó khăn trên thị trường bất động sản cần phải có nguồn vốn. Để tăng sức mua và tạo ra dòng tiền, ông Đường đề xuất Chính phủ, các cơ quan chức năng xem xét chuyển đổi các dự án chung cư thương mại hiện đang gặp vướng mắc về đầu tư, giao dịch thành nhà ở xã hội..

“Nhà nước có thể trả lại tiền sử dụng đất, trả lại tiền làm hạ tầng, tiền đền bù đất cho doanh nghiệp và doanh nghiệp phải chuyển đổi các chung cư thương mại sang nhà ở xã hội. Lúc này giá nhà sẽ giảm xuống và người dân mới có cơ hội để mua nhà…”, ông Đường nói và nhấn mạnh rằng, việc này sẽ kích cầu thị trường, tạo ra nguồn tiền cho doanh nghiệp. 

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã nhiều lần nói về việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp nhưng thực tế chưa tạo ra nhiều bước ngoặt đáng kể. Tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại có thể là cơ hội để khắc phục sự thiếu hụt của phân khúc nhà ở này.

Vấn đề không chỉ là tiền

Phần lớn chuyên gia cho rằng thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp là giải pháp quan trọng của thị trường lúc này. Giải quyết nguồn cung nhà ở xã hội bằng các biện pháp chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có thể thúc đẩy sức mua cho toàn bộ thị trường. 

Tuy nhiên, bản thân nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang bị mắc kẹt, không thể triển khai và doanh nghiệp đối diện với nhiều khó khăn, vướng mắc kéo dài suốt nhiều năm. Vấn đề của các doanh nghiệp không chỉ là tiền. 

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành - doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án nhà ở xã hội tại thị trường phía Nam cho biết vướng mắc về thủ tục, pháp lý là khó khăn lớn nhất hiện nay của công ty. 

Năm nay vướng cái này, năm sau vướng cái kia, pháp luật thì chồng chéo, doanh nghiệp rất mệt mỏi

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành

“Dù là doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, tạo ra cơ hội an cư cho hàng nghìn người thu nhập thấp, Công ty Lê Thành có 2 dự án nhà ở xã hội chưa thể triển khai do vướng mắc thủ tục đầu tư suốt 2 năm nay. Năm nay vướng cái này, năm sau vướng cái kia, pháp luật thì chồng chéo, doanh nghiệp rất mệt mỏi”, ông Thành chia sẻ.

Theo đại diện công ty Lê Thành, để thúc đẩy nhà ở xã hội và thương mại giá thấp, Chính phủ cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính để các doanh nghiệp được triển khai dự án.