Giao dịch bất động sản qua sàn là “bộ lọc” để lựa chọn dự án đủ pháp lý

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì "Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và phải được công chứng trong trường hợp mà các bên là hộ gia đình, cá nhân".

Nhận thấy bất cập này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có những điều chỉnh nhằm siết chặt quản lý để giảm bớt những sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Khoản 1 Điều 57 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến nêu: "chủ đầu tư, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản".

Khoản 2 Điều 57 cũng nêu: "Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều 57 thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên".

Trao đổi với MarketTimes, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ ủng hộ đề xuất dự thảo này.

Chủ tịch VARS cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn giao dịch bất động sản. Đến khi sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì bỏ quy định này mà chỉ nêu là khuyến khích bán bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Theo ông Đính, dự thảo quy định như trên nhằm bảo vệ khách hàng, người yếu thế, không đủ năng lực thẩm định chất lượng sản phẩm, tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư mở bán. Bởi thời gian qua, có nhiều khách hàng bị vướng phải những dự án có rủi ro về pháp lý, bị lừa đảo mất toàn bộ tiền và tài sản do những chủ đầu tư không uy tín như CTCP Địa ốc Alibaba. Việc Bộ Xây dựng bổ sung quy định này là đang hướng đến lấy khách hàng làm trung tâm, lấy tính minh bạch của thị trường là căn bản.

Thực chất bất động sảnhình thành trong tương lai không có gì để đảm bảo. Nếu quay trở lại như Luật hiện hành để chủ đầu tư tự bán, tự quảng cáo, khách hàng sẽ không có “bộ lọc” để lựa chọn dự án đủ pháp lý. Còn khi đưa vào sàn chuyên nghiệp, niêm yết đầy đủ thông tin từ pháp lý, chất lượng, các cam kết vai trò trung gian, chịu trách nhiệm tính chính xác trước khách hàng thì người mua nhà sẽ được đảm bảo về lợi ích.

“Quy định này còn hướng đến có một tổ chức đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, các giao dịch minh bạch và Nhà nước cũng thông qua đó để thu được thuế”, ông Đính nhấn mạnh.

Hơn nữa, sàn giao dịch chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin trước khi đưa lên sàn. Khi sàn giao dịch làm việc với chủ đầu tư để đại diện họ bán hàng, thì sàn giao dịch đó phải xác thực thông tin dự án, tìm hiểu kỹ tính pháp lý và tiến độ dự án nên đây chính là “bộ lọc” quan trọng cho khách hàng.

Như vậy, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch là hướng đến bảo vệ cho khách hàng, thị trường kết nối cung - cầu rõ ràng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

“Sửa đổi Luật là để hướng đến thị trường được kiểm soát, bảo vệ lợi ích của khách hàng, để tránh gặp phải những chủ đầu tư không uy tín, lừa đảo, tiền mất tật mang”, ông Đính nói.

Thực tế hiện nay trên thị trường, không chỉ bất động sản mà cả các sản phẩm hàng hoá khác, phần lớn các nhà sản xuất đều phân phối sản phẩm qua khâu trung gian là đại lý cấp 1 hay một đơn vị thương mại, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín của sản phẩm, tránh phải hàng giả, hàng nhái.

Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, phải quy định tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Có chứng chỉ sẽ được cấp định danh, được cấp mã hoạt động, những người này được quản lý theo số hoá và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.

Nhưng đồng thời, cần có giải pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động cũng như chế tài xử lý vi phạm của môi giới bất động sản. Cũng cần nghiên cứu, ban hành bộ tiêu chuẩn về đạo đức hành nghề môi giới bất động sản.

Ông Đính cho rằng, về sàn giao dịch bất động sản cũng phải siết thêm quy định thành lập. Cũng nên có trung tâm lưu ký các mã bất động sản đưa ra giao dịch và các sàn là đơn vị của trung tâm lưu ký, giống như thị trường chứng khoán, để thông tin được minh bạch hơn, người tham gia giao dịch cũng yên tâm hơn.