Giám đốc CBRE Việt Nam: Sức cầu căn hộ đang đổi chiều

Nguồn cầu căn hộ vẫn rất cao

Những diễn biến của thị trường căn hộ tại Tp.HCM và vùng lân cận trong thời gian gần đây đã phần nào khẳng định, sức cầu căn hộ đã quay trở lại, thậm chí “đảo chiều” mạnh mẽ trong thời điểm cuối quý 2/2023. Đáng nói, một dự án căn hộ tại khu Đông Tp.HCM mới đây đã có gần 2.000 booking trong khoảng thời gian ngắn đang gây chú ý.

Trước đó, từ cuối năm 2022 đến quý 1/2023, các dự án căn hộ tại Tp.HCM và vùng phụ cận rơi vào tình trạng trầm lắng thanh khoản. Nhiều dự án chạy marketing thời gian dài nhưng không có lượng khách hàng quan tâm. Lãi suất tăng, room tín dụng bị siết…đã tác động khá lớn đến tâm lý người mua nhà.

Ghi nhận thời điểm hiện tại cho thấy, sau các động thái về hạ lãi suất, gỡ vướng dự án…loạt dự án căn hộ tại Tp.HCM và vùng lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An đang có giao dịch trở lại. Cùng đó, những chính sách bán hàng chưa từng xuất hiện được xem “át chủ bài” hút dòng tiền người mua ở giai đoạn này.

Mới đây, tại Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) phân khu căn hộ Glory Heights thuộc Vinhomes Grand Park đã có 2.000 giao dịch đặt giữ chỗ trên tổng số hơn 3.000 căn bung thị trường chỉ trong 34 giờ đồng hồ. Đây là hiện tượng “lạ” gây chú ý trên thị trường bất động sản phía Nam. Chính sách thanh toán kéo dài 7 năm được xem là lực hút đối với dự án. Đáng nói, mức giá căn hộ này khá cao, dao động từ 50-88 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại quận Bình Tân, dự án Akari City nhờ chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất ở mức cao…đã có giao dịch tăng mạnh từ thời điểm tháng 5/2023 đến nay. Riêng trong tháng 5/2023, dự án có hơn 50 giao dịch thành công trong rổ hàng. So với giai đoạn thị trường tốt, con số này là khiêm tốn nhưng với bối cảnh thị trường hiện nay, đây là một tín hiệu tích cực.

Một dự án khác là Capital Elite mới đây đã bán gần 50% rổ hàng cho người nước ngoài. Con số 50-60% giao dịch trong bối cảnh hiện nay được xem là khả quan sau khoảng thời gian dài im ắng.

Tại khu ven, sức cầu cũng tích cực trở lại với một số dự án bung hàng ở giai đoạn này.

Chẳng hạn, tại dự án Fiato City tại Nhơn Trạch, Đồng Nai lượng khách hàng tham quan nhà mẫu, tìm hiểu dự án tăng lên đáng kể những tuần gần đây. Với mức giá từ 32 triệu đồng/m2 cùng chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán được xem là “điểm huyệt” với người mua ở thực.

Hay, dự án Phú Đông Sky Garden (Dĩ An, Bình Dương) mới đây ra chính sách bán hàng “đột phá” là thanh toán 5% kí hợp đồng mua bán, hỗ trợ lãi suất 0% đến khi nhận nhà, ngay lập tức tạo sự chú ý cho người mua. Được biết, số lượng khách hàng đăng kí tham quan căn hộ thật của dự án này và lượng giữ chỗ đã tăng lên đáng kể theo tuần.

Cùng khu vực, dự án Bcons Polaris của CĐT Bcons cũng tiêu thụ 55% rổ hàng; dự án The Maison của C Holdings tiêu thụ 70% rổ hàng trong ngày công bố…

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nguồn cầu căn hộ tại Tp.HCM và vùng lân cận đã tăng nhiệt trở lại trong quý 2 vừa. Riêng tại Tp.HCM đã có 1.500 giao dịch trong quý 2/2023, đây là con số đáng chú ý sau khoảng thời gian trầm lắng.

“Có thể nói, nguồn cầu căn hộ vẫn rất lớn. Cùng với đó, nguồn cung quay trở lại. Sau 3 tháng đầu năm thấp kỷ lục, số lượng căn hộ bán tại Tp.HCM trong quý 2 đã một lần nữa ghi nhận cao hơn số lượng căn hộ mở bán mới trong các quý trước. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ đã tăng lên rõ nét. Với đà này, thị trường hứa hẹn một tỉ lệ bán hàng tốt quý các quý tiếp theo”, bà Dung nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, vào tháng 4 và tháng 5, nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên trì hoãn mở bán. Các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6/2023. Ngoài ra, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Do vậy, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý 2/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại Tp.HCM trong 3 tháng gần đây.

Đã có sự điều chỉnh về giá bán sơ cấp

Ngoài chính sách, theo Giám đốc CBRE, sức cầu căn hộ đang đổi chiều một phần đến từ động thái điều chỉnh giá của các chủ đầu tư.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình căn hộ trong quý 2/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018. Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao.

Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỉ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực Tp.Thủ Đức. Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý 2/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Theo bà Dương Thùy Dung, nguồn cung khá nhỏ giọt. Tính trong sáu tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý 2/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

“Ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm”, bà Dung cho hay.

Có thể thấy, một trong những điểm nhấn của nửa đầu năm 2023 là việc các dự án căn hộ liên tục được gỡ vướng pháp lý. Tính đến tháng 6/2023, trong tổng số 180 dự án bất động sản đang được rà soát, có 16 dự án ở Tp.HCM đã có hướng giải quyết. Đối với 148 dự án trong danh mục đề nghị được tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn lại tại Tp.HCM, mục tiêu đến cuối năm sẽ có thêm 50 dự án hoàn thành gỡ vướng pháp lý.

Bà Dung cho rằng, các nỗ lực quyết liệt và nhanh chóng từ phía chính quyền và các cơ quan điều hành được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến việc củng cố niềm tin cho sự phục hồi và tính minh bạch của thị trường bất động sản Tp.HCM.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dung cho rằng, khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt. Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024.