Trong những năm gần đây, nhiều doanh nhân trong giới BĐS Trung Quốc đã thường xuyên sang Việt Nam để mở rộng hoạt động cho thuê và đầu tư.
Họ nhận định rằng kinh tế và xã hội Việt Nam vài năm trở lại có nhiều nét tương đồng với Trung Quốc trong quá khứ: thanh toán tiền mặt vẫn chiếm ưu thế, các tòa nhà văn phòng cao cấp chưa có quá nhiều. Tuy nhiên, điều khiến thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn với họ chính là mức tăng giá nhà. Kể từ năm 2015, giá nhà ở tại Việt Nam tăng vọt, đạt mức cao lịch sử vào tháng 6 năm 2022.
Trước bối cảnh đó, những người mua Trung Quốc đã mạnh tay đầu tư với niềm tin Việt Nam cũng sẽ lặp lại ‘phép màu’ BĐS như ở Trung Quốc, giúp họ làm giàu nhanh chóng từ những cơn sốt đất.
Cơn sốt đầu tư vào Việt Nam của giới BĐS Trung Quốc
Nhiều nhà đầu tư Trung Quốc quyết định gia nhập thị trường BĐS Việt Nam từ những năm 2018.
Năm 2018, GDP của Việt Nam tăng trưởng 7,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao mới kể từ năm 2011. Nhu cầu nhà ở cố định và nhà ở đầu tư liên tục tăng. Trong quý 4 năm 2018, thị trường BĐS Việt Nam đạt lượng giao dịch cao kỷ lục. Giá bán trung bình của các tòa nhà dân cư cao tầng tại Việt Nam tăng 10% và giá đất tăng 47% so với năm 2017. Những năm tiếp theo, với dòng dân cư đổ về ổn định, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai nơi có giá nhà đất tăng nhanh nhất cả nước, mức tăng theo năm dao động từ 23% đến 27%, thậm chí là hơn.
Trong 9 tháng đầu năm 2018, 31% người mua căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh là người Trung Quốc. Báo cáo của CBRE gần đây cho thấy, người mua Trung Quốc đã vượt lên từ vị trí thứ 6 lên vị trí dẫn đầu trong danh sách những người mua BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Người mua Trung Quốc đến từ nhiều nơi khác nhau, nhưng chủ yếu là Thượng Hải và Hồng Kông. Từ góc nhìn nhà đất, trong mắt họ, Hà Nội được ví như Bắc Kinh và Thành phố Hồ Chí Minh thì giống với Thượng Hải.
Xue Chao, một doanh nhân BĐS người Trung Quốc cho biết, thương vụ lớn nhất anh ta từng thực hiện là việc một khách ở Đài Loan (Trung Quốc) mua 40 căn nhà tại Việt Nam với tổng trị giá hơn 30 triệu NDT (khoảng 96 tỷ VNĐ). Năm 2019, Xue Chao cùng 5 thành viên trong đội ngũ đã bán được 100 căn chỉ trong vòng 3 tháng, từ tháng 9 đến tháng 12. Ngày nào Xue Chao cũng có ít nhất 5 đến 6 cuộc hẹn xem nhà bắt đầu từ 8 giờ sáng. Những người mua bao gồm giới đầu tư Trung Quốc, các tổ chức tài chính bên thứ ba như Noah Group và Credit Ease. Họ coi BĐS Việt Nam như một sản phẩm tài chính đáng quan tâm.
Bước sang năm 2020, do dịch bệnh nên người Trung Quốc sang Việt Nam mua nhà ít đi. Dù BĐS Việt Nam không còn sôi động như trước nhưng Xue Chao và những người mua khác vẫn có thu nhập. Đến cuối năm 2021, đầu năm 2022, thông tin tỷ phú Lý Gia Thành đầu tư vào Việt Nam lan truyền, rất nhiều người Trung Quốc lại tiếp tục đổ xô hỏi về nhà ở Việt Nam.
Truyền thông Trung Quốc lý giải thế khó của bất động sản Việt Nam
Bloomberg đưa tin, đầu tháng 6 năm 2023, do khó khăn về tài chính, các nhà phát triển BĐS Việt Nam đã phải tạm dừng hơn một nghìn dự án, tổng giá trị hơn 800 nghìn tỷ đồng. Trong đó, Hà Nội có khoảng 400 dự án và Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 300 dự án. Thị trường nguội dần và tỉ lệ giao dịch giảm từ 50% xuống còn 11%.
Truyền thông Trung Quốc phân tích, một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thu hẹp của thị trường BĐS Việt Nam là việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất, khiến nhu cầu của người Mỹ đối với các đơn hàng xuất khẩu từ Việt Nam giảm. Ví dụ, ở tỉnh Bình Dương, có nhiều doanh nghiệp dệt may bị giảm đơn hàng xuống còn một phần ba. Từ đó, thu nhập cũng như số lượng việc làm của người dân giảm theo, khó có thể mua sắm các tài sản lớn. Một số dự án BĐS Việt Nam có hạn chế về tỷ lệ người nước ngoài mua nhà, nhìn chung không quá 30%. Nhóm người mua chủ yếu vẫn là người Việt Nam mà phần lớn thì đang chịu tác động chung của tình hình kinh tế.
Bên cạnh hiệu ứng cánh bướm từ việc FED tăng lãi suất còn có hàng loạt động thái chấn chỉnh của Chính phủ Việt Nam, bao gồm tăng cường giám sát việc phát hành trái phiếu mới của các nhà phát triển BĐS, từ đó gây ra lỗ hổng vốn tạm thời. Tổng giá trị trái phiếu phát hành mới của các công ty BĐS Việt Nam trong năm 2022 chỉ là 269 nghìn tỷ đồng, giảm khoảng 64% so với cùng kỳ năm 2021.
Thị trường đang nguội, nhưng nhà đầu tư vẫn không ngồi yên
Ngày nay, ngay cả khi thị trường BĐS Việt Nam đang giao dịch rất chậm so với trước, tác động đối với những người mua Trung Quốc này được đánh giá là không lớn. Giá nhà vẫn đang tăng nhẹ, nhìn chung vẫn bán được. Tuy nhiên họ không có ý định bán vì lợi nhuận cho thuê ở các thành phố lớn của Việt Nam vẫn khá ổn, chỉ cần 15 năm là có thể hoàn vốn.
Khách thuê của những doanh nhân Trung Quốc này không chỉ có người Việt Nam, mà còn có công nhân viên của các doanh nghiệp có vốn đầu tư tại Việt Nam như Siemens, Decathlon... hay nhân viên của công ty Trung Quốc. Tỉ suất lợi nhuận cho thuê nhà trung bình ở Việt Nam là khoảng 6% đến 8%.
Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà đất hiện nay đang đi ngang hoặc tăng nhẹ. Tuy nhiên, một số dự án BĐS, nhất là BĐS du lịch tại Vịnh Hạ Long, Nha Trang, đảo Phú Quốc, v.v. lại giảm giá tới 30%. Sự phân hóa về giá này khiến những người Việt Nam có khả năng mua nhà và giới đầu tư nước ngoài có phần dè chừng. Tuy nhiên, theo quan điểm của họ, sự phân hóa giá nhà đất không có nghĩa là thị trường BĐS Việt Nam đang rung chuyển.
Các cơn 'suy thoái' thường không chỉ liên quan đến việc sụt giá mạnh mà còn là một loạt rủi ro hệ thống như đứt gãy chuỗi vốn, mất niềm tin vào thị trường và sự xuất hiện của một số lượng lớn các khoản nợ khó đòi trong hệ thống tài chính. Báo chí Trung Quốc nhận định, ít nhất là cho đến nay, không có dấu hiệu nào như vậy tại thị trường BĐS Việt Nam.
Tham khảo từ: Net Ease
.jpg "Doanh nghiệp kiến nghị thay đổi thời gian hiệu lực Thông tư liên quan đến chất lượng vật liệu xây dựng")
.png "Nỗi buồn kéo dài trên thị trường chứng khoán Việt Nam: Khối ngoại bán mạnh, một cổ phiếu lớn bị \"xả\" đột biến")
