"Giá trị thật" lên ngôi, bất động sản nửa cuối 2026 bước vào cuộc sàng lọc khốc liệt

Theo các chuyên gia, nửa cuối năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản khi hàng loạt yếu tố vĩ mô, dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư đang có sự dịch chuyển đáng kể. Sau giai đoạn nhiều biến động từ đầu năm, câu hỏi lớn được đặt ra là liệu thị trường đã thực sự bước vào chu kỳ phục hồi hay sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Điểm đáng chú ý là khái niệm "giá trị thật" đang trở thành tiêu chí dẫn dắt quyết định của người mua. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư và khách hàng hiện ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, chất lượng sản phẩm tốt, khả năng khai thác hiệu quả và giá trị sử dụng lâu dài.

Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhưng diễn biến không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Theo ông, nguồn cung mới, tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án cùng tâm lý người mua sẽ tiếp tục là những yếu tố quyết định diễn biến thị trường trong thời gian tới.

Ông Đính cho rằng, người mua hiện không còn dễ bị cuốn theo các cơn sốt giá ngắn hạn mà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, tiến độ triển khai, uy tín chủ đầu tư cũng như giá trị sử dụng thực của bất động sản.

"Người mua hiện nay không chỉ mua một căn nhà mà còn mua khả năng sống ổn định, môi trường sống chất lượng và sự an tâm trong dài hạn", ông Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cho biết thị trường đang ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và có khả năng bàn giao, vận hành đúng cam kết.

Theo bà, sự phân hóa của thị trường hiện nay không còn chỉ nằm ở yếu tố giá bán mà chủ yếu đến từ chất lượng nguồn cung. Người mua ngày càng quan tâm tới chất lượng bàn giao, vận hành, môi trường sống, tiện ích thực chất và khả năng khai thác tài sản, cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn và bớt phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng chu kỳ thị trường chỉ là một phần trong câu chuyện đầu tư. Điều quyết định khả năng giữ giá và sức hấp dẫn của một bất động sản nằm ở những giá trị nội tại của chính sản phẩm.

Theo dữ liệu giao dịch của OneHousing, khách hàng hiện đánh giá bất động sản toàn diện hơn trước. Ngoài vị trí và tiềm năng tăng giá, họ còn xem xét chất lượng phát triển dự án, năng lực thực thi của chủ đầu tư, trải nghiệm sống, chất lượng vận hành cũng như khả năng duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.

Những yếu tố như pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai đúng cam kết, chất lượng bàn giao, thiết kế đáp ứng nhu cầu thực tế, hệ thống tiện ích vận hành hiệu quả, dịch vụ quản lý ổn định và cộng đồng cư dân bền vững đang trở thành những tiêu chí quan trọng, đặc biệt ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp.

"Khách hàng không chỉ tìm kiếm nơi để ở hay một tài sản đầu tư, mà còn quan tâm đến chất lượng sống và khả năng bảo toàn giá trị tài sản trong tương lai. Đó là lý do các dự án được phát triển bài bản ngày càng thu hút thị trường", ông Trung nhận định.

Ở góc độ tài chính cá nhân, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, khuyến nghị người mua cần nhìn bất động sản như một phần trong tổng danh mục tài sản thay vì chỉ coi đây là cơ hội sinh lời.

Theo ông, nhà đầu tư cần tính toán kỹ dòng tiền, lãi vay, khả năng trả nợ, biên an toàn và các kịch bản nắm giữ dài hạn trước khi quyết định xuống tiền. Đồng thời, cần xác định rõ mục tiêu mua để ở, đầu tư hay tích lũy tài sản; tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, duy trì quỹ dự phòng và ưu tiên các tài sản có thanh khoản tốt cùng giá trị sử dụng thực.

Cùng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, lưu ý nhà đầu tư cần tránh chạy theo tin đồn quy hoạch, sử dụng đòn bẩy quá mức, mua các sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc thanh khoản thấp, đồng thời không nên kỳ vọng mức tăng giá phi thực tế mà bỏ qua chi phí vốn và chi phí cơ hội.