Dự báo tín hiệu đảo chiều từ trầm lắng sang phục hồi của thị trường bất động sản?

Chia sẻ tại "Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022" diễn ra sáng 14/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, bức tranh với gam màu trầm chủ đạo khi thị trường bắt đầu suy giảm từ quý 2/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động của những thông tin không tích cực như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau hơn 3 năm khiến nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động; lãnh đạo doanh nghiệp bị bắt do sai phạm trái phiếu; ảnh hưởng từ việc Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất và các công ty bất động sản cắt giảm lượng lớn nhân sự khi thị trường đi xuống.  

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phải đối mặt với hàng loạt thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó… 

“Những thông tin, biến động ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm đến thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nói.

Nhìn lại giai đoạn 2007 - 2015, vị chuyên gia này đã đưa ra những dự báo về thời điểm bất động sản đảo chiều.

Ông Quốc Anh cho biết, năm 2007 là tín dụng được nới lỏng, tăng trưởng tín dụng tăng cao, các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Đặc trưng của thị trường là giá tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao, là một trong những năm đỉnh cao của bất động sản.

Đến năm 2008, lạm phát tăng, lãi suất tăng cao tới 21%, thanh khoản lao dốc. Lần đầu tiên thị trường đặt ra vấn đề hàng tồn kho khi giá trị tồn kho cao gấp 3 lần cùng kỳ, báo hiệu thị trường bước vào giai đoạn rất khó khăn.

Đến năm 2011, chuyên gia cho biết, tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện và có những dự án giảm tới 30%. Và năm 2012, hàng tồn kho tăng mạnh so với năm trước.

Sang năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7% đến 12%. Bên cạnh đó còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Lúc này, hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng. Đến năm 2014, thị trường tiếp đà phục hồi và hàng tồn kho tiếp tục giảm. Và từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 - 7%.

“Thời điểm cần chú ý là quý II/2013, lúc này hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp”, ông Quốc Anh lưu ý và gọi đó là mốc tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản, kéo theo một loạt chỉ số ấm lên của thị trường sau đó.

Phân tích rõ hơn về tín hiệu đảo chiều của thị trường dựa trên ba chỉ số lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản. Vị này cho biết, về lãi suất huy động, tại thời điểm quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 NHNN bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý II/2024, bất động sản dự báo mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo tiếp theo liên quan đến tăng trưởng tín dụng. Ông Quốc Anh phân tích tiếp, vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%.

“Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo thứ ba liên quan đến chính sách, theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phí sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh hiện tại, đầu năm 2022, NHNN cũng có quyết định 422/QĐ-NHNN, trong đó chỉ đạo hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán…

Tuy nhiên, ngay trong 2022, chúng ta đã có thông tin tích cực hơn. Ví như Nghị định số 65/2022/NĐ-CP trong việc quy định chào bán trái phiếu.

Một trợ lực khác là việc Chính phủ quyết định thành lập tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản, chưa kể room tín dụng vừa nới với biên độ 1,5% – 2%, dù không phải tất cả room tín dụng được nới đều đổ vào bất động sản.

“Chưa phải mất đến 2 năm như giai đoạn trước, ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”, ông nói.