Dòng tiền nhà đầu tư 'chảy' về Hà Nội, bất động sản lên 'cơn sốt'

“Dấu chân” của nhà đầu tư Hà Nội

Còn nhớ, những năm 2018 – 2022, thị trường bất động sản các tỉnh sôi động bởi hàng loạt các thông tin hỗ trợ như thành lập 3 đặc khu kinh tế: Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Phong (Khánh Hoà) và hàng loạt các địa phương khác như Đà Nẵng, Quảng Bình, Cần Thơ… giá đất nền, nhà ở tăng gấp đôi, gấp 3 chỉ trong thời gian ngắn.

Có thể thấy, đi đến các địa phương này đều bắt gặp rất nhiều nhà đầu tư Hà Nội đi “săn đất”, tạo nên những cơn sốt ngắn, sau đó những nhà đầu tư này lại âm thầm rút sang các địa phương khác tạo thành điểm nóng.

Năm 2022, thị trường bất động sản tại các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng… cũng “chuyển động”, khi môi giới và nhà đầu tư từ Hà Nội về tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Từ giữa năm 2022 đến nay thị trường xuống dốc không phanh, khiến cho nhiều nhà đầu tư tại các tỉnh không kịp rút chân, giá đất nền đã giảm 15-20%, thậm chí có nơi còn sụt giảm 30% giá trị. Nhiều chuyên gia kỳ vọng, khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, thị trường bất động sản ở khu vực này sẽ ấm dần lên. Tuy nhiên, cho dù các bộ luật trên có hiệu lực, thì việc thị trường có ấm lên hay không đều phụ thuộc vào nhu cầu của người mua. Chỉ khi pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt, nhu cầu thực thì nhà đầu tư sẽ nắn dòng tiền về đúng vị trí của nó.

Không khó để bắt gặp nhiều nhóm nhà đầu tư từ Hà Nội đi các tỉnh “săn đất” nền. Trước đó, chị Nguyễn Thuỷ một nhà đầu tư lâu năm tại Hoàng Mai, Hà Nội cùng nhóm bạn theo cơn sốt đất đặc khu kinh tế đã không quản ngại đường xá xa xôi cùng nhau đầu tư hàng nghìn m2 đất thuỷ sản, đất trồng cây lâu năm ở Phú Quốc. Kỳ vọng vào ngày trở thành đặc khu, những mảnh đất này sẽ “hái ra tiền”. Nhóm đầu tư áp dụng theo nguyên tắc, cứ có lời là bán. Chỉ trong vòng 1 năm, từ khi có dự thảo đề án thành lập khu kinh tế đến khi Quốc hội bấm nút chưa đồng ý xây dựng, nhóm đầu tư của chị Thuỷ đã “lướt” được hàng chục lần, được hưởng chênh lệch giá khá lớn.

Chị Thuỷ kể, những ngày đi “săn đất” đó vất vả nhưng vui, vì kiếm được rất nhiều tiền. Cứ nay bán mảnh này, mai mua mảnh khác, sang tên cho nhau, giá đất lên từng ngày, có những đợt lãi hàng chục tỷ đồng, điều mà rất khó kiếm ở các địa phương khác.

“Cơn sốt đất dự án đặc khu đã mang lại lợi ích cho rất nhiều nhà đầu tư, đa phần các nhà đầu tư từ Hà Nội vào, số ít ở các tỉnh phía Nam. Khi cơn sốt đi qua, chỉ còn những nhà đầu tư tay ngang, nhỏ lẻ, chưa am hiểu thị trường bị mắc kẹt”, chị Thuỷ chia sẻ.

Tương tự, cơn sốt đất đặc khu Vân Đồn năm 2018 cũng góp mặt đa phần là nhà đầu tư Hà Nội, trong lúc xây dựng dự thảo đặc khu, đất Vân Đồn sốt “xình xịch” và cơn sốt hạ nhiệt cũng là lúc các nhà đầu tư từ Hà Nội đã rút chân, còn một số ít phải “ôm” hậu quả là những nhà đầu tư theo phong trào, chưa am hiểu thị trường bất động sản.

Dòng tiền dịch chuyển

Thời gian gần đây, nhất là những năm đại dịch Covid-19, khi dòng tiền của các nhà đầu tư Hà Nội nhàn rỗi, họ đã tập trung đầu tư đất nền, đất phân lô khắp cả nước, từ Bắc Giang, Thái Nguyên, Hưng Yên, Phú Thọ… rồi lan sang cả các tỉnh thành miền Đông Nam bộ như Bình Dương, Đồng Nai… Thị trường bất động sản những khu vực này cũng “nổi sóng”. Và khi, mức độ sinh lời, tăng giá của những thị trường này hạ nhiệt, cũng là lúc dòng vốn đầu tư bắt đầu đổ về Thủ đô.

Nhóm đầu tư của chị Nguyễn Thuỷ cho biết, sau cơn sốt đất nền ở một số tỉnh quanh Hà Nội hạ nhiệt hồi giữa năm 2022, nhóm này cũng đã rút về đầu tư đất nền và chung cư nội thành, bởi đây mới là thị trường có nhu cầu thực từ người mua nhà, thanh khoản tốt.

Cùng chung nhận định, ông Nguyễn Anh Đức, Công ty bất động sản ABLand cho biết, sau một thời gian “đánh bắt xa bờ”, nay nhiều nhà đầu tư “tay to” đã tháo chạy tại các tỉnh và tập trung vốn vào thị trường Hà Nội. Vì đây thực sự là thị trường còn nhiều tiềm năng khách hàng, nhu cầu sở hữu nhà lớn, nguồn cung còn hạn chế do pháp lý và dòng tiền. Cùng với đó, Công ty ABLand cũng mở rộng phát triển nhân sự để đáp ứng cho nhu cầu đầu tư mua bán của nhà đầu tư và khách hàng.

“Tôi nhận thấy, khi dòng tiền của nhà đầu tư Hà Nội tới đâu, thị trường sốt tới đó, họ là những người có tiềm lực tài chính, sẵn sàng bỏ tiền đầu tư ngay từ ban đầu để tạo nên giá trị gia tăng. Điều này lý giải tại sao thị trường bất động sản các tỉnh vẫn ảm đạm và tại Hà Nội là sốt nóng”, ông Anh Đức nói.

Theo báo cáo quý 2/2024 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng trung bình từ 5-6% trong quý 2 và 25% theo năm tuỳ từng khu vực, vị trí. Còn đối với giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án đều có xu hướng tăng so với quý trước. Việc tăng giá nóng tại thị trường căn hộ chung cư cũng đã có ảnh hưởng kéo theo giá nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề tại các dự án và cả nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu có xu hướng tăng lên.

Bàn về sự dịch chuyển của dòng tiền trong bất động sản, theo ông Nguyễn Anh Đức, giá chung cư tại Hà Nội đang tăng phi mã 25%/năm, giá đất nền, biệt thự/liền kề cũng tăng mạnh, điều này phản ánh nhu cầu của người dân là có thật. Hơn nữa, trong tương lai nhu cầu sở hữu nhà ở tại Hà Nội vô cùng lớn, khiến nhà đầu tư cũng yên tâm về tính thanh khoản của sản phẩm.

“Vốn của nhà đầu tư Hà Nội mạnh, khi bất động sản ở nhiều tỉnh thành trên cả nước đóng băng, thì tiền lại chạy về Thủ đô, tạo ra hiện tượng tăng giá nhảy vọt”, ông Nguyễn Anh Đức nhấn mạnh.