Động thái mới nhất của nhà đầu tư khi nới room tín dụng

Các chuyên gia đánh giá việc nới room tín dụng lần này của Ngân hàng Nhà nước vẫn là một nước đi thận trọng, nhằm kiểm soát lạm phát trong bối cảnh thanh khoản ngân hàng vẫn chưa có chuyển biến tích cực.

Với việc dòng tiền bơm vào ngân hàng không nhiều, các tổ chức tín dụng vẫn phải lựa chọn kỹ càng các đối tượng được vay, ưu tiên lĩnh vực, ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế, lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ. Bất động sản không nằm trong nhóm được ưu tiên.

Có thể thấy, việc nới room tín dụng đang tạo tâm lý tích cực trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiểu đúng thì room tín dụng được tăng thêm ưu tiên giải ngân cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh hồi phục kinh tế, không phải chỉ dành cho bất động sản như nhiều người đang nghĩ. Tính đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021. Cùng với đó, số tiền được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong phần room được nới thêm cũng chỉ vừa đủ cho các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai, các hồ sơ vay của cá nhân đã được cấp tín dụng đang "pending". Bên cạnh đó, vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn.

Chưa kể, theo một số chuyên gia, việc lãi suất vay tiếp tục tăng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư chùn bước. Dù tâm lý của nhà đầu tư “vui” trở lại, nhưng động thái để bắt tay ngay vào thị trường chưa thể hiện ở giai đoạn này.

Trên thực tế, lãi suất cho vay liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã tăng lên 6,88%/năm. Đây cũng là mức lãi suất qua đêm cao nhất trên thị trường liên ngân hàng trong gần 10 năm qua. Các ngân hàng phải chấp nhận vay của nhau với chi phí vốn cao hơn cả lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12 tháng từ người dân, doanh nghiệp.

Lãi suất vay tăng sẽ tạo nên áp lực tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh vay ngân hàng vẫn là hình thức khả dĩ nhất để đầu tư. Việc khó tiếp cận nguồn tín dụng không chỉ khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư khó duy trì hoạt động kinh doanh mà còn giảm sức mua của khách hàng.

Theo các chuyên gia, lãi suất vay mua nhà đã tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và dự báo có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân dự báo có thể tăng lên 10-10,5%/năm vào cuối năm.

Mới đây, theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhóm phân tích nhận định đợt phân bổ tín dụng ngày 7/9 vừa qua của Ngân hàng Nhà nước là khá thận trọng so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% cho cả năm 2022.

Cụ thể, theo VDSC, vẫn còn có thêm một đợt nới room nữa trong nửa sau của quý 4/2022, điều này cũng đồng nghĩa cung tín dụng hạn hẹp trong khi nhu cầu vay về cuối năm thường cao, kéo theo lãi suất cho vay sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã công bố hạn mức tín dụng mới cho các ngân hàng thương mại (NHTM), theo đó chưa đến một nửa số lượng ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới. VDSC nhận định hạn mức tín dụng lần hai có sự phân hóa. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại (NHTM) được cấp hạn mức cao vào đầu năm (15%) tiếp tục nhận được một hạn mức lần hai cao có Vietcombank, MB và HDBank.

Phía Ngân hàng Nhà nước từng nhiều lần cho biết, việc điều chỉnh room tín dụng căn cứ trên hai cơ sở chính. Thứ nhất là theo kết quả xếp hạng từng tổ chức tín dụng theo các tiêu chí và chấm điểm quy định tại Thông tư 52 năm 2018 của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, Thông tư 52 chấm điểm để xếp hạng các tổ chức tín dụng theo 6 tiêu chí, gồm: Vốn, Chất lượng tài sản, Quản trị điều hành, Kết quả hoạt động kinh doanh, Khả năng thanh khoản, Mức độ nhạy cảm với rủi ro thị trường.

Thứ hai là xem xét một số yếu tố cụ thể hóa chủ trương, định hướng điều hành của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước như tiêu chí giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, tiêu chí tín dụng tập trung vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, tiêu chí tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ xử lý các ngân hàng yếu kém… để làm cơ sở điều chỉnh tăng/giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với các tổ chức tín dụng trong quá trình phân bổ/điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng tổ chức tín dụng.

Theo một số chuyên gia, bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường BĐS cũng "không dành cho tất cả mọi người".

Cụ thể, đối tượng được hỗ trợ vay là người mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển. Nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà. Nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư BĐS vẫn tỏ vẻ thận trọng khi vẫn ở trạng thái quan sát thị trường. Tuy nhiên, có một thực tế là tâm lý nhà đầu tư có phần tự tin hơn; hi vọng thanh khoản sẽ hồi phục vào thời điểm cuối năm, nhất là các nhà đầu tư đang có nguồn hàng cần “đẩy đi” ở giai đoạn này.