Doanh nghiệp bất động sản "gian nan" tìm nguồn vốn

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Thời gian qua, để phát triển các dự án bất động sản, chủ đầu tư có nhiều sự lựa chọn để huy động vốn như: Vốn tín dụng, vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vốn huy động từ nhà đầu tư...

Thống kê cho thấy, tín dụng bất động sản năm 2019 tăng 23,3%, năm 2020 tăng 12,1%, năm 2021 tăng 15,7%, năm 2022 tăng 23,9%, năm 2023 tăng 11,8%.

Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn đang tiếp tục tăng nhanh. Tính đến cuối tháng 9/2024, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, đạt 9,15% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16%, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,62%.

Báo cáo Quốc hội mới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết đến nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiểm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Báo cáo tài chính quý III/2024 được các ngân hàng công bố mới đây cho thấy, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn tại một số ngân hàng.

Đơn cử, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản của Techcombank tăng 18,6%, VPBank tăng 43,5%; Dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản của MB đến hết quý III/2024 đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này; Kienlongbank, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản (kinh doanh, tự sử dụng) tăng 172%; VIB đến hết quý III tăng 275% so với đầu năm…

Trong bối cảnh lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng, các chuyên gia cảnh báo rủi ro hệ thống rất lớn, vì khi bất động sản bể nợ thì sẽ lan sang ngân hàng.

Minh chứng là trong giai đoạn 2021-2023, khi thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, đã tác động lên khoản vay tín dụng, nhiều nhà băng gia tăng nợ xấu.

Các nguồn vốn khác chưa hồi phục

Theo các chuyên gia kinh tế, việc đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản là rất cần thiết, để giảm những tác động rủi ro lên hệ thống tài chính ngân hàng. Tuy nhiên, hiện vốn cho bất động sản đa phần vẫn từ ngân hàng.

Bởi các kênh dẫn vốn khác vẫn đang “tắc nghẽn”, như kênh trái phiếu doanh nghiệp, kể từ khi vụ án Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát đã “bùng” nợ trái phiếu dẫn đến mất lòng tin đối với giới đầu tư. Theo báo cáo của VIS Rating, thì lượng phát hành TPDN lĩnh vực bất động sản mới đang dần trở lại và vẫn đứng sau trái phiếu lĩnh vực ngân hàng.

Dòng vốn quan trọng nhất là từ khách hàng mua BĐS, với quy định mới, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dẫn đến bị chậm, thậm chí có thể nói là rất chậm.

Dòng vốn tiếp theo là từ vốn đền bù giải tỏa dự án hạ tầng lớn của Chính phủ, nhưng từ sau Dự án sân bay Long Thành thì chưa có nguồn vốn đền bù giải tỏa quy mô lớn nào từ Nhà nước để có thể bổ sung thêm vốn cho thị trường BĐS.

Theo đó, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ hay thông qua ngân hàng, góp vốn… đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật của từng loại hình.

GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) cho biết, thực tế cho thấy, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam đến chủ yếu từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động của khách hàng.

Tuy nhiên, tín dụng bất động sản cũng đang tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn cho các nhà băng. Các khoản vay bất động sản chủ yếu là trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn.

Để giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, theo GS.TS Phạm Hồng Chương, các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản nhà ở cao cấp. Thay vào đó, các ngân hàng tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Đối với việc thu hút nhà đầu tư, ông Chương cho rằng cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính – ngân hàng, từ nay đến năm 2030, chúng ta cần khoảng 700.000 - 1 triệu tỷ vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán.

Do đó, đối với doanh nghiệp BĐS, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính, lãi suất, tỷ giá, dòng tiền.