Đo “sức kéo” để vực dậy thị trường bất động sản

Từ câu chuyện thiếu vốn

“Thiếu vốn” là nhận định chung mà giới chuyên gia, doanh nghiệp về thị trường địa ốc. Cũng bởi, thiếu vốn mà thị trường càng bị đẩy vào tình trạng khó khăn. Các tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc dự báo, nếu tình trạng thiếu vốn kéo dài, kịch bản của kênh đầu tư có giá trị vốn hoá sẽ khó chuyển biến với nhiều gam màu tươi sáng.

Phân tích vào tình trạng thiếu vốn của doanh nghiệp địa ốc, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích: Thứ nhất, dòng tiền từ ngân hàng co hẹp do hết room tín dụng. Các doanh nghiệp địa ốc khó vay vốn.

Thứ hai, dòng tiền từ trái phiếu cũng gặp khó. Các doanh nghiệp địa ốc đứng trước áp lực tình trạng đáo hạn trái phiếu. Thứ ba, giá trị cổ phiếu lao dốc khiến dòng tiền từ chứng khoán đổ vào bất động sản sụt giảm.

Thứ tư, chính tâm lý lo ngại của người mua nhà trước lãi suất tăng, khó vay ngân hàng khiến thanh khoản sản phẩm thấp. Doanh nghiệp địa ốc cũng bị ảnh hưởng từ lượng giao dịch sụt giảm, doanh thu thấp.

Kể từ thời điểm giữa năm 2022 đến nay, thị trường ghi nhận các chỉ báo thiếu tích cực. Trong diễn đàn mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, thực trạng khó khăn của thị trường đang diễn ra trong thực tế. Nhiều dự án dừng hoạt động. Doanh nghiệp thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự gia tăng…

Trước kịch bản dự đoán về thị trường 2023 còn rơi vào tình trạng “ngủ đông” kéo dài, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng nhiều lần đề xuất các giải pháp hỗ trợ thị trường như tung các chính sách cho vay ưu đãi, các gói hỗ trợ doanh nghiệp.

Phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trước đó cũng đề xuất chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường địa ốc.

Vực dậy doanh nghiệp địa ốc

“Thiếu vốn” là thực trạng mà thị trường địa ốc đang gặp phải. Song, để giải quyết bài toán này, câu hỏi được đặt ra: “Cần bao nhiêu tiền mới đủ lực phục hồi được doanh nghiệp địa ốc?”

Theo các chuyên gia, gói hỗ trợ tài chính cho thị trường nên tập trung vào gói kích cầu mua nhà cho người dân.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đặt ra vấn đề, cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Soi chiếu vào dòng tiền hỗ trợ cách đây 10 năm, ông Hà đề xuất cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: “Chúng ta có thể nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng. Tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu, tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường”.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh: “Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”.

Ở góc nhìn nhận khác, TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thực tế, dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn rất lớn. Nguồn vốn tín dụng năm vừa qua đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng 15%.

 Vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Tổng nguồn vốn vào bất động sản ước tính 700-800 ngàn tỷ đồng.

Ông Lực cho rằng, về bản chất, cơ cấu vốn của doanh nghiệp đang mất cân bằng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50% nhưng do các kênh huy động vốn khác gặp khó nên tỷ trọng nguồn vốn này bị đẩy lên tới 70%.

Bởi vậy, vị chuyên gia này cho rằng, cấu trúc vốn cần phải trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới. TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.