“Điểm danh” những tiêu chí hàng đầu lựa chọn mua bất động sản nhà ở

Dương Trang | 15:41 31/05/2025

Không còn chỉ xoay quanh “vị trí” như trước, môi trường sống hiện nay đang dần trở thành một trong những tiêu chí hàng đầu khi người mua nhà lựa chọn nơi an cư, cũng như khi nhà đầu tư đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản.

“Điểm danh” những tiêu chí hàng đầu lựa chọn mua bất động sản nhà ở

Trong nhiều năm qua, vị trí luôn là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất khi lựa chọn mua bất động sản (BĐS) để ở hay đầu tư.

Tuy nhiên, không còn chỉ xoay quanh “vị trí và vị trí” như trước đây, người mua nhà hiện đang ngày càng quan tâm tới chất lượng môi trường sống, từ không gian xanh, mật độ xây dựng, tiện ích nội khu cho đến các yếu tố cộng đồng dân cư. Sự thay đổi này không chỉ xuất phát từ thực trạng ô nhiễm môi trường đô thị, mà còn là hệ quả của cú huých trong lối sống sau đại dịch.

Cụ thể, các đô thị lớn tại Việt Nam đang “nóng” lên từng ngày, không chỉ vì bê tông hóa và phát thải từ phương tiện giao thông cá nhân gia tăng, mà còn vì chất lượng không khí suy giảm và hiện tượng đảo nhiệt đô thị biểu hiện ngày càng rõ nét. Tại khu vực trung tâm Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, chỉ số bụi mịn PM2.5 liên tục vượt ngưỡng an toàn, thậm chí gấp đôi khuyến nghị của Tổ chức Y tế Thế giới (15μg/m3 trung bình 24 giờ), khiến hai thành phố thường xuyên lọt top ô nhiễm không khí nhất thế giới. Trong các đợt nắng nóng những năm gần đây, nhiệt độ ngoài trời ở Hà Nội và TP.HCM luôn ghi nhận mức cao hơn, tới 10 độ C so với nhiệt độ khí tượng và vùng ven. Đây hệ quả của quá trình mở rộng, đô thị hóa thiếu bền vững, thiếu tính toán đến việc cân bằng sinh thái và diện tích xanh tối thiểu.

Thứ hai, sau đại dịch Covid-19, lối sống của người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và giới trẻ, đã “chuyển hướng” mạnh mẽ theo nguyên tắc đề cao sức khỏe thể chất và tinh thần. Họ không chỉ chú trọng đến phong cách sống hiện đại mà còn quan tâm sâu tới môi trường sống xung quanh, từ chất lượng không khí, mảng xanh nội khu đến các giá trị cộng đồng.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý khách hàng cuối năm 2024 cũng cho thấy, 86% người tham gia khảo sát quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh, và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho ngôi nhà xanh.

Thực trạng này góp phần thúc đẩy chất lượng sống trở thành xu thế chủ đạo trong quyết định an cư, đầu tư BĐS. Các dự án có quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh, thiết kế thân thiện với thiên nhiên... đang ngày càng thu hút sự quan tâm của người mua nhà, nhất là tầng lớp trung lưu và người trẻ có điều kiện tài chính tốt.

Đồng thời, định nghĩa về “vị trí đẹp” cũng đang dần thay đổi, theo hướng mở rộng hơn, linh hoạt hơn. Trước đây, định nghĩa về vị trí “đẹp” thường gắn liền với khu vực trung tâm đô thị, nơi tập trung hệ thống hạ tầng hành chính, dịch vụ, giáo dục và kinh tế. Tuy nhiên, hiện nay, định nghĩa này đã dần được mở rộng, trước áp lực của xu hướng quá tải và ô nhiễm tại lõi đô thị, cũng như sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, giúp ranh giới hành chính dần được “xóa bỏ”.

Thay vì nhất thiết phải nằm “trong lòng thành phố”, người mua nhà hiện đang có xu hướng tìm kiếm những vị trí “có khả năng kết nối”, nơi mà họ có thể dễ dàng tiếp cận các trung tâm kinh tế, hệ thống dịch vụ – giáo dục – y tế, và các không gian công cộng chất lượng, mà không cần sống trong khu vực ngột ngạt, ô nhiễm hay quá tải dân cư.

Khả năng kết nối ở đây không chỉ là khoảng cách địa lý, mà còn là thời gian di chuyển. Một dự án nhà ở cách trung tâm thành phố 10km-20km nhưng có kết nối thuận tiện qua các tuyến giao thông công cộng như metro, cao tốc, và ở gần công viên, hồ nước, khu trường học, vẫn được người mua ưu ái hơn so với một căn hộ “trong trung tâm” nhưng nằm giữa điểm ô nhiễm, nóng bức, thiếu cây xanh và đặc biệt là luôn trong trạng thái “tắc đường, kẹt xe”.

Khi nhu cầu nâng cao chất lượng sống trở thành ưu tiên hàng đầu, môi trường sống tốt không chỉ là tiêu chí lựa chọn nơi an cư, mà còn trở thành yếu tố then chốt trong việc đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của BĐS. Tác động của môi trường sống cũng đang ngày càng được phản ánh trong hành vi mua bán và giá trị BĐS.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, yếu tố môi trường sống đang ngày càng tác động tới giá trị của BĐS, đặc biệt trong phân khúc cao cấp. Cụ thể, các dự án có mật độ xây dựng thấp, không gian sống xanh thường có mức giá chuyển nhượng trung bình cao hơn từ 5-10% so với các dự án cùng khu vực nhưng có điều kiện môi trường kém hơn. Đồng thời, các dự án gần khu vực sông, hồ, công viên hoặc có hệ sinh thái đầy đủ, khép kín cũng ghi nhận biên độ tăng giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường ổn định và khả năng phục hồi nhanh hơn khi thị trường điều chỉnh.

Do đó, nhà đầu tư cần thoát khỏi tư duy truyền thống, hướng tới những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự thay vì chỉ lưu ý đến yếu tố “trung tâm”.